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‘LTV 80%’ 올려도 서울서 내 집 마련 어렵다 – 이코노믹리뷰
정부가 서민생활 안정을 위해 생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 80%까지 완화했지만 현실성이 부족하단 지적이 나오고 있다.
Source: www.econovill.com
Date Published: 2/10/2021
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LTV 규제비율로 달라지는 부동산 시장 – 서울시 50플러스포털
현재 변화된 LTV 규제비율을 정리하면 다음과 같다. (1)투기지역 및 투기과열지구는 9억 원 이하 40%ㆍ9억 원 초과 20% (2)조정대상지역은 …
Source: 50plus.or.kr
Date Published: 3/29/2022
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“LTV 등 대출 완화시 서울 아파트 가치 오르고 지방은 … – 매일경제
주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제를 완화하면 서울 지역 아파트의 자산가치가 상승한다는 분석이 나왔다. 한국은행 조사국 성병묵·김찬우 과장, …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 11/19/2022
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무주택자 LTV 규제완화‥서울에서는 ‘그림의 떡’ – 이데일리
상대적으로 가격이 비싼 서울 등의 아파트를 구매할 때 주택담보대출 LTV 40% 이내에서 받고, 부족한 금액을 신용대출로 충당하는 경우가 많았다.
Source: www.edaily.co.kr
Date Published: 3/12/2022
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담보인정비율(LTV) 계산기::부동산계산기.com
설명; 지역별 LTV; 임차보증금. LTV(Loan to Value : 담보인정비율)은 담보 대비 대출금액의 비율을 나타내는 지표로, 주로 주택담보대출의 … 서울특별시, 5,000만원.
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 5/13/2022
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3분기부터 생애 첫 주택 LTV 80％ 확대 – TBS
올해 3분기부터 생애 최초로 구입하는 주택에 대해서는 주택담보대출비율, LTV가 80％로 늘어납니다. … [email protected]. 2022-05-30 10:51.
Source: tbs.seoul.kr
Date Published: 10/4/2021
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서울 아파트 절반 ‘LTV 20%·DSR 40%’ 대출규제 걸렸다
서울 아파트 절반 ‘LTV 20%·DSR 40%’ 대출규제 걸렸다 -. 시가 9억원 초과 주택이 적용받는 첫번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다.
Source: www.yna.co.kr
Date Published: 3/2/2021
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- Date Published: 2021. 5. 16.
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“‘LTV 80%’ 올려도 서울서 내 집 마련 어렵다”
롯데월드타워에서 바라본 서울 전경. 사진=박재성 기자
정부가 서민생활 안정을 위해 생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 80%까지 완화했지만 현실성이 부족하단 지적이 나오고 있다. 생애최초주택구매의 경우 정부 대출상품이 보금자리론을 이용해야 하지만 최대 6억원 이하의 주거상품만 가능해서다.
30일 정부는 정부서울청사에서 제1차 경제관계장관회의를 열고 ‘서민생활 안정을 위한 긴급민생안정 10대 프로젝트’를 확정했다. 이날 대책에서 중요하게 다룬 것은 ▲생활·밥상물가 안정 ▲생계비 부담 경감 ▲중산·서민 주거안정 등이다.
특히 중산·서민층 주거 안정을 위해 정부는 LTV 규제를 완화하고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 개선할 것을 밝혔다.
현재 생애최초주택구매자는 대출 시 LTV 60~70%를 적용받고 있지만 3분기에 은행업감동규정 개정을 거쳐 LTV 상한을 80%까지 완화한다는 계획이다. 이 경우 서울에 있는 6억원 상당 아파트를 구매할 경우 대출 한도가 기존 3억6000만원(LTV 60%)에서 4억8000만원(LTV 80%)까지 확대되는 효과를 보게 된다.
이외에도 50년 초장기 모기지를 도입, 금리인상으로 내집마련 부담을 느끼는 중산·서민층의 주거안정을 도모할 계획이다. 현재 기존 보금자리론·적격대출의 최장 만기는 40년 만기지만 10년이 늘어난 셈이다. 이 경우 이자부담이 약 7%가 감소하게 된다.
예컨대 신혼부부가 5억원을 금리 4.4%로 대출받았을 때 40년 만기의 월상환액은 222만원이지만 50년 만기일 경우 206만원으로 줄어들게 된다.
이와 더불어 DSR 산정에 미래소득 반영폭도 확대된다. 정부는 청년층 대출 취급시 미래소득이 보다 정확하게 반영될 수 있도록 DSR 반영 가이드라인도 개선한다는 방침이다.
전문가들은 서민과 중산층의 주거안정화에 초점을 맞췃지만 시장에 영향을 미치기에는 제한적이란 시각이다.
양지영 양지영R&C연구소 소장은 “생애최초주택구입자 LTV 80% 완화는 생애최초 주택 구입자들의 자금마련에 도움이 될 수 있지만 현재 금리가 가파르게 오르고 있고 주택상승에 대한 기대감이 낮아지고 있어 지난해처럼 영끌 수요자는 많지 않을 것”이라면서 “다만 올 8월 계약갱신청구권 종료로 인한 전월세 상승이 불가피한 것을 감안하면 수도권의 6억원 매물 매입 수요자는 늘어날 수 있을 것”이라고 전망했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “생애최초자 기준으로 봤을 때 39세 이하에 해당되는 무주택자가 300만 가구 정도로 추산된다. 이 중 10~20% 정도는 어느정도 영향이 있어 대출규제 완화에 의해 수요가 높아지는 효과가 있을 것”이라면서 “다만 거래량은 상대적으로 늘어나기는 어려울 것”이라고 말했다.
다만 LTV 80% 완화만으로는 서울에서 내 집 마련하기는 어려울 것이란 전문가들의 분석도 이어졌다. LTV 80%가 적용되는 내생애최초주택구입 대출 상품이 한국주택금융공사(주금공) 상품에만 적용돼 실제적으로 서울에서 아파트를 마련하기가 어렵다는 지적이다.
현재 주금공 보금자리론 상품은 시세, 감정평가액, 매매가액 등이 6억원을 초과하는 주택은 취급을 할 수가 없다. 신혼부부의 경우 부부합산 연소득이 8500만원 이하, 신혼가구가 아닐 경우 연소득 7000만원 이하일 때 사용할 수가 있다.
결국 서울에서 내 집을 마련하려면 6억원 미만인 주택에 한해 LTV 80%가 적용되는 셈이지만, 문제는 서울지역 내 6억원 이하 아파트를 찾기가 쉽지 않다는 점이다.
부동산R114가 서울 아파트 시세 현황을 조사한 결과 4월 말 기준 6억원 이하 아파트는 9만3474가구에 그쳤다. 이는 전체 시세 조사 대상 아파트(121만4938가구) 중 7.69%에 불과하다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “LTV 80% 완화 카드는 전체 시장을 놓고 보면 수혜를 받는 사람이 존재하겠지만 그들이 얼마나 될 것이냐에 대한 계산이 부족하다”라면서 “실제적인 효과가 나타나려면 LTV 80% 완화를 보금자리론을 이용하는 사람에 국한할 것이 아닌 시중은행 대출에도 생애최초주택구입자의 경우 LTV 80%까지 완화하는 방안을 고려하는게 필요하다”고 설명했다.
[50+포탈]LTV 규제비율로 달라지는 부동산 시장
정부의 부동산 규제정책으로 부동산 시장이 달라지고 있다. 그 중에서도 LTV(주택담보대출비율)의 조정에 따른 변화를 살펴보자.
현재 변화된 LTV 규제비율을 정리하면 다음과 같다. (1)투기지역 및 투기과열지구는 9억 원 이하 40%ㆍ9억 원 초과 20% (2)조정대상지역은 9억 원 이하 50%ㆍ9억 원 초과 30% (3) 비규제지역은 예전과 동일한 70% 수준이다.
여기서 ‘무주택, 처분조건부 1주택자’의 LTV 한도는 축소되지 않는다. 규제지역 LTV 규제비율은 규제지역 지정 및 변경 이후에 발생하는 신규 대출에만 적용된다.
주담대 갈아타기
LTV 규제비율이 달라지면서 주택담보대출 갈아타기가 줄어들 전망이다. 일명 ‘주담대’라 불리는 주택담보대출 대환은 보다 싼 이자로 갈아타는 것을 말한다. 그러나 부동산규제지역에 따라 LTV가 40%~60%로 줄어들었다. 이 비율은 대환 시에도 적용되기 때문에 규제 전 70% 이상 주택담보대출을 받은 경우 주택 가격 상승분을 고려하더라도 한도가 부족하여 주담대 대환이 불가능하다.
비규제지역으로 눈 돌리는 수요
현재 비규제지역의 대출한도는 9억 원 이하의 아파트의 경우 LTV 70%, DTI(총부채상환비율) 60%로 투기과열지구의 LTV·DTI 40% 보다 상대적으로 높다. 수요가 비규제지역으로 쏠리는 것은 당연하다.
비규제지역의 건설사와 분양사는 이런 흐름을 타고 중도금 무이자 대출 혜택까지 제공하며 소비자를 끌어들이고 있다. 전체 분양가의 60%에 해당하는 중도금 이자를 계약자 대신 건설사가 부담하는 방식을 말한다. 실제로 지방의 중소도시 분양단지의 인기가 상승해 완판의 쾌거를 이루는 곳이 생겨나고 있다.
LTV가 유리한 수익형 부동산 찾기
LTV 한도가 축소되자 지식산업센터가 유망한 수익형 부동산으로 떠오르고 있다. 지식산업센터는 벤처기업, IT산업, 스타트업 등 다양한 업종이 입점하는 단지다. 지식산업센터의 경우 개인도 LTV 대출이 70%까지 가능하다. 세제혜택 등 각종 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점도 큰 장점이다. 개인 사업자의 경우도 요건을 갖추기만 하면 5년 동안 취득세 50%, 재산세 37.5%가 감면된다. 다만 요즘 이런 장점들을 내세우며 공급이 늘어나고 있으니 충분한 수요가 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.
오피스텔 인기는 풍선효과?
LTV 한도 축소로 오피스텔도 반사이득을 얻고 있다. 오피스텔의 경우 주택이 아니어서 최대 70%의 담보대출을 받을 수 있다. 이에 따라 입지여건이 좋은 역세권 오피스텔을 중심으로 수요가 몰리고 있다. 3억 원 이하 오피스텔 거래가 가장 많지만 최근 들어 3억 원 초과~6억 원 이하 금액대의 거래 비중도 늘고 있으며 10억대의 거래도 등장했다고 한다. 오피스텔 수요자들은 초소형에서 중소형으로 면적을 넓혀가는 추세이다.
[상기 이미지 및 원고 출처 : 신한 미래설계포유]
“LTV 등 대출 완화시 서울 아파트 가치 오르고 지방은 떨어져”
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주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제를 완화하면 서울 지역 아파트의 자산가치가 상승한다는 분석이 나왔다.한국은행 조사국 성병묵·김찬우 과장, 황나윤 조사역은 23일 발표한 보고서 ‘자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점’에서 “정책의 변화가 주택의 자산가치에 미치는 영향을 분석한 결과 이같이 나타났다”고 말했다.보고서에 따르면 주택담보대출비율(LTV)을 상향하는 대출 규제를 완화하면 서울 지역 아파트의 자산가치 반응은 일정 기간 0 이상(+)을 유지하며 오른 것으로 나타났다.반면 지방 지역 아파트의 자산 가치는 0 이하(-)에서 움직이며 하락했다.보고서는 “서울 지역 아파트의 구매 여건이 개선되면서 관련 수요는 증가하는 반면 자산으로서 대체 관계에 있는 지방 아파트 수요는 감소하기 때문으로 해석된다”고 말했다.주택시장을 안정시키기 위해서는 일관적인 주택공급 정책이 필요하다는 분석이다. 주택공급을 늘리면 자산가치는 지역과 유형에 관계없이 하락하는 것으로 나타났다면서다.또 주택의 동질성을 낮춰야 한다고도 제안했다.보고서는 “공급 규모, 분양 가격 등 양적인 측면뿐만 아니라 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 두고 내구재(주거 서비스)로서 특징이 중요한 요인이 되도록 해야 한다”며 “이를 위해선 주택의 다양성을 높이고 내구재로서의 중요도를 키우면 선호 지역이 다양화하고 자산가치도 안정화될 수 있다”고 설명했다.성병묵 과장은 “그동안은 똑같은 형태의 주택이 공급되다 보니 동질성을 높아져 소비재보다는 자산으로서의 성격이 강해진 측면이 있다”며 “다양한 주택을 공급하는 방법을 모색해야 한다”고 설명했다.아울러 “수요자와의 소통을 강화해 공급 계획을 시기, 지역, 주택유형별로 이해하기 쉽게 공표하고, 장기적으로는 소비자의 선호, 수요 등 여건 변화에 따라 공급계획의 변동과 그 원인을 상세히 알리는 것도 정책의 신뢰성을 높이는 데 기여할 것”이라고 덧붙였다.
무주택자 LTV 규제완화‥서울에서는 ‘그림의 떡’
[이데일리 장순원 기자] 7월부터 대출받기가 한층 깐깐해진다. 개인(차주)별 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 규제가 강화되기 때문이다. DSR은 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 개념이다. 갚을 능력 만큼만 대출해주겠다는 제도다.지금까지는 DSR 규제를 느슨하게 적용했다. 서울이나 수도권을 포함한 투기·과열지구에서 9억원 초과 주택을 구매하는 과정에서 주택담보대출을 받거나 연봉 8000만원이 넘는 대출자가 1억원 넘는 신용대출을 받을 때 ‘DSR 40%’를 적용했다. 매년 갚아야 하는 원리금이 연봉의 40% 이내에서만 돈을 빌릴 수 있다는 뜻이다.앞으로는 서울이나 수도권 같은 규제 지역에서 6억원이 넘는 주택담보대출이나 1억원을 초과하는 신용대출을 받을 때 ‘DSR 40%’ 규제가 적용된다. 이렇게 되면 7월부터 서울 아파트 가운데 약 83.5%, 경기도 아파트 33.4%가 ‘차주단위 DSR 규제’의 적용을 받게 된다. DSR 규제는 해를 거듭할수록 강화될 예정이다.지금까지는 가장 강력한 대출 규제는 ‘주택담보인정비율(LTV) 40%’였다. 집값의 40%까지만 대출을 허용해준 것이다. 상대적으로 가격이 비싼 서울 등의 아파트를 구매할 때 주택담보대출 LTV 40% 이내에서 받고, 부족한 금액을 신용대출로 충당하는 경우가 많았다. 앞으로는 이런 방법을 동원하는 게 쉽지 않을 수 있다는 것이다. 반대로 신용대출을 받은 차주라면 필요한 만큼의 주담대를 받지 못하는 상황이 벌어질 수 있다.정부가 가뜩이나 대출 문이 좁은 서민·실수요자의 반발을 의식해 맞춤형 규제 완화 대책을 내놨지만 DSR 문턱을 넘기 쉽지 않다. 금융당국은 연간 소득 9000만원 이하(생애최초 1억원 미만)인 무주택자가 9억원 이하(조정지역 8억원 이하) 주택을 살 때 LTV를 최대 60%(조정지역 70%)까지 허용하기로 했다. 종전에도 요건을 갖춘 무주택자에게 LTV 규제를 10% 헐겁게 적용했는데 이번에 LTV 규제를 10%포인트(p)를 더 낮춘 것이다.예를들어 연소득 8100만원 부부가 서울에서 6억원 주택을 구입할 경우 기존에는 LTV 40%를 적용받았다. 서민·실수요자 규제 완화대상이 아니라는 점에서다. 주택담보대출(주담대)는 2억4000만원까지 가능했다. 다음달부터 LTV 60%를 적용받아 3억6000만원까지 대출을 받을 수 있다.하지만 이런 혜택은 연봉이 꽤 높아야 가능하다. 연소득이 낮다면 DSR 문턱에 걸릴 수 있다. 또 LTV 혜택을 받더라도 다른 신용대출은 막힐 가능성이 크다.서민·실수요자 규제 완화로 대출을 받을 수 있는 최대액은 4억원이다. KB국민은행의 월간 주택시장동향 시계열 자료에 따르면 5월 서울의 중소형 아파트 평균 매매가격은 9억9585만원으로 조사됐다. 서울지역의 작은 아파트값이 약 10억원인 상황에서 최대 4억원까지 대출을 받을 수 있으니 지금의 LTV 40%와 다르지 않은 것이다.이런 과정에서 은행권도 대출 문턱을 높이고 있다. 우리은행이 포문을 열었다. 우리은행은 오는 14일부터 5개 신용대출 상품의 우대금리를 축소하거나 폐지한다. 소비자가 부담하는 이자율이 0.1%포인트에서 최대 0.5%포인트 높아질 전망이다.금융당국이 대출을 옥죄이면서 신용대출은 주춤하고 있다. 지난달 말 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 신용대출 잔액은 138조4911억원으로 전달(142조2278억원)보다 3조8000억원 가까이 줄었다.금융권 관계자는 “정부가 가계대출 증가규모를 줄이려 노력하고 있어 대출 규제는 더 빡빡해질 수 있다”며 “대출이 필요한 소비자라면 자금계획과 규제를 고려해 계획을 세워야 한다”고 강조했다.
서울 아파트 절반 ‘LTV 20%·DSR 40%’ 대출규제 걸렸다
중위 매매가격 9.1억…서울선 대출받아 집 사기 어려워져
시가 15억원 초과 아파트 주담대 원천 금지 (PG) [권도윤 제작] 사진합성·일러스트
(서울=연합뉴스) 박용주 기자 = 서울 아파트 절반이 고가주택 대출규제를 적용받게 됐다.
3일 KB국민은행의 1월 주택가격동향을 보면 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1천216만원으로 정부의 고가주택 대출규제의 기준선인 ‘시가 9억원’을 넘어섰다.
중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격이다. 고가주택 대출규제는 시가 9억원 초과 일부 아파트에 대한 징벌적인 성격의 규제인데 서울 아파트 가격이 전반적으로 급등하다 보니 대다수 아파트에 적용되는 일반 규제가 된 셈이다.
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서울 아파트 절반이 고가주택에 적용되는 대출규제를 받게 된다는 것이고, 이런 아파트를 대출받아 살 생각도 가급적 하지 말라는 의미다.
시가 9억원 초과 주택이 적용받는 첫번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억원 초과분에 대해선 LTV를 20%까지만 설정해준다.
LTV를 40%에서 20%를 줄이는 조치만으로도 대출한도를 1억원 이상 줄이는 효과를 내기도 한다.
시가 15억원 초과 아파트에 대해선 주택구입용 주택담보대출이 아예 금지된 상태다.
외견상으로는 LTV 규제가 큰 영향을 미치는 듯 하지만 실질적인 대출한도 감소 효과를 보면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 만만치 않다.
12·16 대책은 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제(은행권 40%·비은행권 60%)를 예외 없이 적용하도록 했다.
연 소득이 7천만원이고 신용대출이 1억원(대출금리 4.0%)이 있는 차주가 시가 15억원인 아파트를 담보로 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 1억6천만원 추가로 줄어든다.
9억원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8천만원, 여기에 DSR 40%까지 적용하면 대출한도는 3억2천만원이 된다. LTV에 DSR 규제까지 적용하면 대출한도가 아파트 가격의 1/5 수준으로 떨어지는 것이다.
시가 9억원을 기점으로 주택대출의 실수요 요건도 강화된다. 9억원 초과 주택을 구입한 무주택세대에는 1년 내 전입해야 한다는 조건이 붙는다.
시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 쓸 수 없게 된다.
지난달 20일을 기해 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 됐다. 전세보증이 있어야 전세대출을 취급하는 한국의 금융 관행상 전세보증을 받지 못한다 함은 전세대출을 받지 못한다는 의미다.
전세대출 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 앞으로 규제 이후 시가 9억원이 넘는 주택을 구입한다면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출이 연장되지 않는다.
규제 이전에 고가주택 보유자였고 전세대출도 쓰고 있었다면 앞으로도 전세대출을 무기한 연장할 수 있다. 단 전세 대출금 증액이나 이사(담보물건 변경) 시에는 신규 대출로 간주돼 새로운 전세대출 규제 적용 대상이 된다. 즉 대출이 거절된다.
규제 이후에 신규 전세대출을 받은 사람이 9억원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수된다.
[그래픽] 고가주택 보유자에 대한 전세보증 제한조치 [연합뉴스 자료 그래픽]보유 주택이 시가 9억원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 ‘시가 9억원 이하’로 맞춰져 있기 때문이다.
정부는 주택연금 가입 대상을 ‘시가 9억원’에서 ‘공시가 9억원(시가 13억~14억원 상당)’으로 개정하는 작업을 진행 중이지만 이는 법 개정 사항이어서 연내 실행 가능성에 의문부호가 찍혀있다.
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