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7억 아파트가 1억! 한국 30년폭락 일본보다 더 위기.
1. 한국, 일본, 미국 집값 버블폭탄 비교.
2. 한미일 버블비교 한국은 2022년 터진다.
3. 한국 부동산 거품 일본 최고 거품과 똑같다.
4. 한일 땅값비교 한국이 일본의 3배이상 비싸다.
5. 한국 일본 집값 비교- 한국이 일본보다 3배 비싸다.
6. 한국과 일본의 경제, 인구구조- 5가지 이상 닮았다.
7. 일본과 한국 부동산 버블과정 100% 일치.
8. 한일 과잉 공급으로 대폭락.
9. 부동산 대폭락 요인 3가지.
10. 한국집값 장기간 폭락, 70% 폭락할 수도.
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2029년까지 집값 최대 40 폭락한다 집코노미TV – 한국경제
“2029년까지 집값 최대 40% 폭락한다” [집코노미TV], [서기열의 집터뷰] 한문도 연세대 금융부동산학과 교수 일본형 장기 침체가 올 수 밖에 없는 6 …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 4/15/2022
View: 7105
한국 부동산, 폭락 징조는 이미 시작됐다 – naver 포스트
세계적인 투자자 짐 로저스(Jim Rogers)도 한국의 부동산에 대한 전망에서 “머지않아 거품이 꺼질 것이고, 이로 인해 많은 사람이 고통을 받을 것”이라고 …
Source: m.post.naver.com
Date Published: 1/28/2021
View: 5939
‘영끌’로 집 산 30대의 공포…9년 전 ‘은마 40% 폭락’ 터지나
한국부동산원의 서울 아파트 매입자 연령별 분포 자료를 보면 지난해 7월 40%에 … 안장원의 부동산 노트,거래 절벽,실거래가,금융위기,폭락,하락, …
Source: www.joongang.co.kr
Date Published: 9/13/2021
View: 2989
[집잇슈]10년 전 집값 폭락, 정말 재현될까요 – 비즈니스워치
요즘 우리나라 부동산 시장에서 자주 소환되는 해가 있습니다. 집값이 급격하게 하락했던 지난 2012년입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산 …
Source: news.bizwatch.co.kr
Date Published: 5/3/2022
View: 891
매물 쌓여가는데 매수세는 ‘실종’…짙어지는 집값 폭락 전조
한국부동산원에 따르면, 올해 3월 서울 아파트 매매거래량은 1236개로 전년동월(4495건) 대비 72.5% 급감했다. 4월에는 더 줄었다. 지난 10일까지 한국 …
Source: www.upinews.kr
Date Published: 12/2/2022
View: 118
[부동산ISSUE] GTX 호재로 급등한 집값, ‘3~4억원’ 폭락…’조정 …
한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(27일) 기준 수도권 아파트 매매수급지수는 89.9로 3년 만에 최저치를 기록했다. 00을 기준으로 0에 가까울수록 …
Source: www.wikileaks-kr.org
Date Published: 11/29/2021
View: 6187
한국 부동산, 일본처럼 폭락할 것인가? – 채널예스
일부에서는 일본의 부동산 거품은 일시에 폭락했는데 한국은 맥주 거품 빠지듯 서서히 빠질 것이라고 한다. 실제로 국내 대부분의 사람들은 일본의 부동산 거품이 1991 …
Source: ch.yes24.com
Date Published: 10/25/2021
View: 9431
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주제에 대한 기사 평가 한국 부동산 폭락
- Author: 김종갑의 경제부동산
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- Date Published: 2022. 3. 26.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=Mtr2RF5T60E
“2029년까지 집값 최대 40% 폭락한다” [집코노미TV]
[서기열의 집터뷰] 한문도 연세대 금융부동산학과 교수일본형 장기 침체가 올 수 밖에 없는 6가지 이유
부동산시장을 30여년 분석해온 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 현재 집값이 7~8년 장기 하락장의 초입에 있다고 분석합니다. 경제위기 수준의 거래절벽에 향후 예정된 공급폭탄까지 집값이 현재의 40%까지도 떨어질 수 있다는 게 그의 전망입니다. 한 교수의 현재 상황에 대한 진단과 향후 전망을 함께 들어보시죠.
▶서기열 기자누구나 내 집 마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.▷한문도 교수네, 안녕하세요.▶서기열 기자교수님, 수도권 집값이 정점을 찍었다, 이제 하락으로 접어들었다, 완전히 하락이다, 아니면 대선 이후에 다시 또 올라갈 거다 이런 다양한 의견들이 집값에 대해서 오가고 있는데요. 지금 현재 집값 어떻게 좀 진단하고 계시는지요.▷한문도 교수저는 이제 부동산 접한지 30년 정도 됐습니다. 그 두 의견은 다 맞습니다. 맞는데 비중을 따지자면 저는 이제 중장기적으로 하락으로 들어간다가 한 70% 이상이라고 저는 보고 있습니다.그 이유를 말씀드리면 이렇습니다. 일시적 하락이다라고 말씀하시는 분들의 그 근거 요인은 올해에 서울 아파트 입주 물량이 적다라는 게 첫 번째고요. 두 번째가 대선 이슈, 세 번째가 임대차 기간 계약 갱신권의 첫 해 처음으로 완료되는 시기가 7월이거든요. 이 세 가지를 드세요. 다른 건 없어요.하락을 얘기하시는 분들의 내용은 어떻냐? 일단 거래량이 줄었습니다. 그리고 매물은 늘어납니다.두 번째 그리고 대출이 규제가 됐습니다.세 번째 다주택자나 일시적 2주택자를 활용한 갭투자 가수요 투자 그러니까 일시적 2주택 양도세 비과세라는 제도를 활용해서 먼저 산 집 말고 두 번째 집을 투자해서 첫 번째 집을 팔 때 양도세 비과세를 받는 거를 활용해 오던 게 3년 텀으로 되는데 그것이 재작년부터 축소돼서 작년에 마무리 돼가지고 그게 1년으로 줄어서 그 투자 여력이 없어졌어요. 그러니까 가수요 세력이 없어진 거예요 많이.네 번째, 이제 금리가 또 인상되잖아요. 결정적으로 그리고 이 금리가 전 세계 경제의 기본적인 어떤 펀더멘탈의 시작인데 금리가 오르면 물가가 오르잖아요. 물가가 오르면 당연히 시장은 흔들리게 돼 있고 조정을 거칠 수밖에 없습니다. 그 주택 가격에 대한 부담이 늘어나게 되지 않습니까.다섯 번째는 이제 물량이 또 많이 나오는 거예요. 향후에. 경제는 심리라고 하는데 미래의 공급 물량이 2~3년 안에 나온다, 안 나온다에 대한 심리가 가수요나 관망 수요들을 다 완전히 대기 수요로 만들어 버리는 거죠. 대체제가 생겼으니까 상품이. 그러면 현재의 상품이 그럼에도 불구하고 적정 가격이면 들어가겠죠.여섯 번째가 가격이 임계점이라는 신호가 너무 많은 거예요.▶서기열 기자너무 많이 올랐다.▷한문도 교수네, 그것이 이 지표로도 나옵니다. 주택가격부담지수라는 것을 이 주택금융공사에서 매 분기별로 발표를 해요. 노무현 정권 때 그게 이제 여러 가지 한 24가지 항목을 종합해서 하는 건데요. 노무현 정부 때 그 수치가 이제 160이에요. 이 수치가 100에서 200까지 적어놓는데 200에 가면 꼭지라고 보거든요.노무현 때가 164.8이었어요. 근데 저번 3분기, 작년 3분기에 182를 찍었습니다.▶서기열 기자그때보다도 훨씬 높아진 거네요.▷한문도 교수워낙 높아졌죠. 하락 요인은 한 6개가 되고, 상승 요인은 제가 말씀드린 세 가지인데 이 와중에 그 세 가지가 좀 논리적 허점이 있는 게 두 가지가 있습니다.뭐냐 하면 입주 물량이 적어서 가격은 올라갈 수밖에 없다. 그건 이제 수요 공급 이론의 기본이잖아요. 그러면 수요가 그것을 올라간 가격을 부담할 때는 가능한 스토리예요. 우리 수요 공급 이론에서 가격이 너무 비싸면 어떻게 돼요. 수요가?▶서기열 기자줄게 되죠.▷한문도 교수그것도 기본이에요 역으로. 그런데 보도에는 수요 공급으로 입주 물량으로 가격이 올라간다만 얘기하는데 제가 지금 말씀드린 대로 가격의 임계점이면 어떻게 되겠어요. 수요가 감소하는 효과가 있죠. 그게 어디서 나타나요? 거래량이 감소하고 있잖아요. 실제로 데이터가. 이거를 같이 보셔야 된다는 얘기죠. 그러면 MB정부 때 2008년 금융위기 이후에 2012년 2013년도에 입주 물량이 1만9800 하고 다음 해가 2만1000인가 그랬어요.올해 서울 입주 물량이 2만1000 수준이에요. 서울의 평균 입주 물량의 적정선이 3만~4만 보거든요. 중요한 건 뭐냐면 그 당시에 강남이 미분양 나던 시절입니다. 그럼 이거 안 맞잖아요. 그러니까 우리가 볼 게 뭐냐 그 팩트가? 주위 모든 경제 여건이 정상적일 때는 그 이론이 맞아요.그러나 지금 여건이 안 좋잖아요. 그러면 그 효과가 반감될 수밖에 없잖아요. 그거를 우리가 반영해서 시장을 보는 것이 맞고.두 번째, 대선 이슈가 심리적으로는 좋은데요. 내용을 보면 공급 확대가 있잖아요. 공급이 늘어나면 당연히 가격은 하락하는 기본 원리를 우리가 생각하고. 그러면 이제 재건축, 재개발 규제 완화라는 대목이 들어오잖아요. 재건축 규제 완화와 더불어서 뭐예요? 세제 완화가 들어가죠.중요한 건 뭐냐 하면 이 세제 완화는 법을 고치는 것들이 많아요. 그러면 대통령이 되셨다. 3월 9일날 누가 어느 분이 되든 간에 됐을 경우에 그러면 법을 고쳐야 되잖아요. 법은 어디서 고치죠? 국회에서 합니다. 국회 집권 다수당이 여당이에요. 지금 민주당. 그러면 쉽게 지금까지 이걸로 해서 만약에 선거도 졌다 그러면 그걸 바꿔줄까요.▶서기열 기자쉽지 않죠.▷한문도 교수난항이 예상돼서 그분들의 임기가 2024년 5월 30일이에요. 그때까지는 큰 거 줄기는 바꿀 수가 없다. 그걸 미리 시장을 보셔야 되고 그런데 그 2년 뒤에는 물량이 나오는 거예요. 이게 겹쳐지잖아요.그래서 지금 상승하신다는 얘기를 하시는 분들의 의견도 논리적으론 맞지만 제가 보는 토탈 요인들을 통합적으로 볼 때는 그 논리가 좀 약해졌다. 시장에 나타날 수 있는 여건이 그래서 이런 것을 종합적으로 판단하시는 것이 제일 좋다.마지막으로 금리인상 아까 말씀드렸는데 미국의 매파인 파월 의장 연준 의장이 다시 연임이 됐기 때문에 지금 계속 신호를 보내잖아요.그래서 여러분들이 이걸 쉽게 보지 마시고 상당히 충격이 클 거라는 걸 미리 제가 저는 개인적으로 좀 전달해드리고 싶습니다.▶서기열 기자하락 요인이 훨씬 더 세다 이렇게 말씀하셨습니다.▷한문도 교수일단 많죠.▶서기열 기자그렇다면 올해 집값 올해 한 해 동안 집값은 과연 어떻게 흘러갈 걸로 전망하시나요.▷한문도 교수올해 집값의 흐름은 저는 이렇게 보고 있습니다. 일단 2월달 지금 거래량이 2월 20 며칠이니까 다음 달 한 달이 지나야 통계가 나오잖아요. 근데 중요한 건 1월달. 12월, 1월 11월부터 작년 11월부터 거래량이 1000대예요. 1130, 1110인데..▶서기열 기자서울이요?▷한문도 교수서울 아파트요. 이 얘기를 드리면 되겠네요. 서울 아파트 월 평균 거래량이 1000대 이하로 내가 내려가는 경우가 딱 세 번이에요. IMF, 글로벌 금융위기 그리고 9⋅13 대책 나와가지고 두 달 정도. 딱 세 번이 그때 막 종합 대책이라 가지고 세 번만 1000대 이하고 나머지 평균을 내보니까 한 6000~ 6200건이에요.▶서기열 기자굉장히 경제가 어려울 때 이렇게 확 떨어졌었다. 이렇게 봐야 되겠네요.▷한문도 교수그렇죠. 경제 위기가 왔을 때 그리고 대책이 워낙 강력할 때. 근데 이제 그때가 1000대라고 제가 말씀을 드렸는데 지금은 어떤 상황이에요? 여러분 지금은 위드 코로나를 거쳐서 이제 경제가 다시 정상화되는 과정 속인데 이런 거래량이 나왔어요.지금은 어떤 상황이냐 이 가격이 아까 말씀드린 가격 임계점에 대한 부담 때문에 아까 말씀드린 지표들까지 가세를 해서 보면 여력이 없어진 거예요. 게다가 더 저렴하고 좋은 신축 주택이 추후에 나와요. 이런 논리 때문에 대선 이슈나 이런 부분들을 입주 물량 이 부분은 상쇄된다고 보시면 결론은 뭐냐. 그러면 그 당시에 이제 우리 영끌 그때처럼 분명히 이 대선 끝나자마자 재건축 재개발 규제나 뭐 이런 부분을 이슈화시키면 잠시 심리를 움직이겠지만 주식시장에서 기술적 반등처럼 그 수준에서 그치고 중장기적 하향세를 막기에는 역부족이라고 보는데.그 팩트를 체크하는 것이 이번 2월 거래입니다. 1월하고. 열흘만 지나면 1월 주택거래량이 나오잖아요. 또 1000대 그러니까 연속 세 달을 1000대면은 이건 좀 우리가 받아들여야죠. 왜? 통계학상에서 3개월 이상인 데이터들은 시계열로 추세를 형성했다고 보지 않았습니까? 그런 논리는 다 아시는 거고. 시청자 여러분도 만약에 1월달도 1000대고 2월달까지 1000대라고 그러면 시장은 아까 말씀드린 그 기술적 반등에 그치고 중장기적 하향세로 보는 것이 합당하고 합리적인 판단이라고 저는 말씀드리고 싶습니다.▶서기열 기자거래량이 확 줄었다는 건 이제 정점에 도달해서 내려가기 시작하는 부분이다.▷한문도 교수2월, 3월, 대선 끝나고 나서 4월 시장을 한번 보세요. 그게 만약에 3000~ 4000까지만 가고 못 버티면 6000~7000을 가야지 이게 시장에서 살아나는 거잖아요. 못 버티면 아 이거는 조정으로 가는구나 하고 판단하는 게 좋을 것 같습니다.▶서기열 기자그러면 올해 그러면 얼마나, 언제부터 얼마나 좀 떨어진다 이렇게 예상하실 수 있을까요.▷한문도 교수이제 영끌을 하시는 분들이 좀 부담이 좀 많이 되셔서 그러실 텐데. 올해 제가 볼 때는 이제 기술적 반등과 대선 이슈 그리고 또 임대차 계약 때 전세 계약이 좀 받쳐주게 되면.근데 그 부분도 이제 정부에서 전세계약 대출에 대한 대출을 지금 제한적으로 들어가고 총량 규제에서 주택담보대출과 전세대출을 따로 봤었거든요. 그런데 이번에 고승범 금융위원장이 매파예요. 약간 긴축주의자인데 이분이 이거를 같이 묶겠다는 얘기를 자꾸 해요. 우리 가계부채가 좀 심각하니까 그걸 묶게 되면 더 대출량은 더 줄게 되거든요, 더 강화되고.그렇다면 제가 볼 땐 그게 기술적 반등의 폭이 약해진다라면 작게는 1%에서 한 3%, 2% 보는데. 미국 금리인상이 본격적으로 올해 안에 터진다 그러면 제가 볼 때 10%는 뭐 가볍게 내려갈 것 같고.▶서기열 기자올 한 해만요?▷한문도 교수네, 올 한 해. 근데 다행인 건 아까 말씀드린 입주물량 부족과 이런 부분들이 좀 받치고 있기 때문에 그래도 그 선에서 가지만 그 호재가 사라진 연말 갔을 때 가을 지나면 호재는 다 사라졌잖아요 상승. 그러면 이제 호재가 없잖아요. GTX 하나 남겠죠. 그 힘 갖고는 이 대세 하락을 막기에는 역부족이라는 얘기죠 제가 볼 때 중장기적으로 보면 30~40%는 가능하다고 저는 개인적으로 보고 있습니다. 중장기라는 건 한 5년에서 7년 정도.▶서기열 기자그렇게 보시는군요.▷한문도 교수사전 청약 물량 입주하기 시작하면 난리 날 거예요. 파는 사람은 늘어나는데 사는 사람은 줄어드는 형태가 되면 제가 볼 때 이거 시장을 보수적으로 보는 것이 맞다라고 저는 말씀드리겠습니다. 당분간은.▶서기열 기자올해 말씀 정리하자면 올해는 적게는 1~2% 그리고 많게는 10%까지도 떨어질 수 있는 상황이다.▷한문도 교수가능하다. 외부 요인이 가세하면 10%. 없다면 호재가 조금 있으니까 1~ 2%에서 3% 선에서 움직이지 않을까 저는 보고 있습니다.▶서기열 기자그리고 또 말씀 말미에 또 장기적으로 하락하실 걸로 보셨는데 그러면 향후 얼마나 오랫동안 어느 정도나 하락할 것 라고 보시나요?▷한문도 교수대한민국 우리가 경제학 이론에 보면 7년 사이클이 있고 12년짜리 있고 18년짜리 있고 20년짜리 네 가지 이론이 있어요. 여러 모형 중에 또 한국 학자가 발표한 ‘벌집 순환모형’이라고 있어요. 그런 부분을 계산하면 지금부터 심리가 하락 심리로 돌아서는 때고. 제가 사이클을 조사하니까 7년. 그 동안 하락된 기간이 7년인데 그중에 7년 중에 본격적인 하락은 3 ~4년입니다.내려가나 내려가나 하는 거 1~2% 내려온 거고. 갑자기 확 줄고 내려가는 분위기가 잡힌 게 3~ 4 년 가고, 회복하려면 1, 2년은 하락 기조를 벗어나지 못한 상태에서 심리만 움직이다가 완전히 상승으로 넘어가는 데는 한 7년 차, 8년 차에 넘어가더라고요.그 계산을 볼 때 제가 볼 때는 그러면 2023년부터는 100% 하락인데 제 개인적인 생각은. 그러면 이제 2028년, 2029년 정도까지는 그 하락세가 회복하기에는 좀 시간이 필요하겠구나 이런 판단을 제가 개인적으로 하고 있습니다.▶서기열 기자28년까지▷한문도 교수물량이 또 너무 많아요. 물량이 왜 많냐면. 우리 기억하시겠지만..▶서기열 기자3기 신도시?▷한문도 교수3기 신도시를 포함한 공공택지 분양 계획이 정부는, 대선 공약 후보자들은 311만가구 얘기하는데 250만가구. 그거는 제가 볼 때는 실현 불가능합니다. 일단 80% 해도 잘한 겁니다.왜냐하면 그 중에 재개발 재건축 물량이 한 50만~80만가구가 들어있는데 그거는 조합원들이 하는 거지 나라가 하는 게 아니잖아요. 물론 인센티브만 주죠. 그거는 유동 물량이고. 그거를 보수적으로 계산한다면 한 180만가구 봤는데. 이재명 후보가 김포하고 용산공원 해가지고 갑자기 40만~ 50만가구를 더 추가하셨단 말이에요. 그거는 정부가 의지가 있으면 가능한 시나리오예요. 왜냐하면 공유지의 어떤 국유지의 형태니까. 그걸 감안하면 그러면 적게 봐도 180만가구 많게 보면 한 230~240만가구 가능했다고 가정하면.노태우 정부 시절에 여러분 1기 신도시가 발표되고 나서 2년 뒤부터, 발표되고 2년 뒤부터 1991년부터 하락하기 시작해서 IMF 전까지 이어서 계속 하락합니다. 10년을 하락하다 IMF가 없었더라면 제가 볼 때 한 2001년도 골드노믹스 그 시절에 올라왔을 거예요.그러면 10년을 안정적이었는데 그때 물량이 200만가구에요. 신도시가 200만가구인데 지방광역시와 전국으로 120만가구, 80만가구는 서울 수도권 경기죠. 그때 물량이 그럼 80만가구에요. 근데 지금은 어떻냐? 서울 수도권에 물량이 150이에요. 두 배입니다.두 배인데 그 당시의 인구 증가는 매년 서울 수도권에 적을 때 35만 많을 때는 51만까지 늘어난 시절이죠.▶서기열 기자빠르게 늘어난 시절이죠.▷한문도 교수10년이면 500만이 늘어난 시절 300만에서. 지금은 안 늘어납니다. 저는 그거를 그래서 여러분들 조심하라고 작년부터 말씀을 드린 거고 이 물량이 장난이 아니다.▶서기열 기자공급 폭탄이라고 해도 될 정도죠.▷한문도 교수나오죠. 제가 볼 때는 이게 왜 실행은 불가능하냐면 공급 폭탄이 와가지고 이 자산시장에 있는 부동산의 묻지마 투자 분들도 이거 예전하고 들어 틀리다. 이번엔 다르다라는 인식과 젊은 세대는 스마트하니까 계산을 잘 하시잖아요. 해보니까 이거 일본 짝 나겠다. 이런 생각도 나올 수 있단 말이에요.▶서기열 기자그럼 아까 장기적으로 7년, 2028년까지도 하락할 수 있다?▷한문도 교수저는 그렇게 보고 있습니다.▶서기열 기자그러면 그때까지 만약에 올해부터 친다면 하락 폭으로 보면 어느 정도나 빠질 수 있나요?▷한문도 교수제가 말씀드린 대로 최대 40% 보고 적게 보면 조정을 잘하고 완만한 하향세를 간다면 20%. 그러나 강남 지역은 만약에 그 외부 충격이나 어떤 충격이 딱 오면 제가 볼 때는 뭐 가볍게 30%는 일단 조정 받아요.▶서기열 기자오히려 그 지역의 가격 탄력성이 더 크다고 보시는군요. 단기적으로 올 한 해는 최대 10% 그리고 장기적으로 2028년까지는 하락할텐데 그 폭은 올해부터 따지면 한 40%까지도.▷한문도 교수최대 40% 최소 20%는 조정 받는다고 저는 봅니다.▶서기열 기자그러면 진짜 장기적으로 큰 폭의 하락을 예상하시는군요.▷한문도 교수결정적으로 뭐냐하면 글로벌 금융위기 때 우리가 조정을 못 겪었습니다. 여러분들이 아실 게 한 가지 또 하나 있는데 뭐냐하면 글로벌 금융위기 때 여러분 전세계 집값이 15~20% 조정을 받았어요. 그 상태에서 지금 30% 오른 거예요 이번에 코로나 저금리 때.대한민국은 그때 조정을 안 받았습니다. 이명박 정부에서 확장 (재정) 정책을 잘했기 때문에 주택 가격이 일시적으로 하락은 했지만 전체 4~5년 넘어가서 회복을 했거든요. 조정 폭이 일시적으로 끝나버린 거예요 조정이.근데 지금 이번에는 좀 다른 거죠. 왜 우리 그때 조정을 겪는 척 하다가 제자리를 갔기 때문에 다시 회복을 했기 때문에 거기서 더 올랐고. 해외는 조정을 받은 상태에서 가다가 지금 오른 거예요. 그럼 갭이 좀 벌어졌잖아요. 이런 것도 좀 같이 한번 체크할 필요는 있다 말씀드리겠습니다.집코노미TV조성근 영상부문장서기열 기자김윤화 PD정준영 PD이지영한경닷컴·한경닷컴·한경디지털랩
‘영끌’로 집 산 30대의 공포…9년 전 ‘은마 40% 폭락’ 터지나
[안장원의 부동산 노트] 얼어붙은 주택시장빠르게 질주하던 자동차 계기판 바늘이 일제히 뚝 떨어졌다. 엔진 회전수(RPM), 연료 게이지, 속도계 말이다. 비행기로 말하면 곤두박질치는 모양새다. 연초 주택시장 상황이다.
상계동 주공, 새해 들어 2건 신고
전국 집값 모두 하락세로 돌아서
서울 등 공급물량은 여전히 부족
대선주자 규제완화 공약도 변수
정부는 대세 하락기에 접어들었다는 진단했다. 일부에선 폭락 가능성마저 제기되고 있다. 호랑이 등에 올라타기는 늦었고 타고 있던 사람도 떨어지기 전에 뛰어내려야 할까.
무엇보다 ‘거래 절벽’이 극심하다. 지난해 서울에서 집값이 가장 많이 올랐던 노원구 상계동 주공 아파트 2만9000여 가구에서 지난해 12월 거래량이 10건도 안 되고 새해 들어 20일까지 신고된 건수가 2건에 불과하다. 신고 기한 한 달을 고려하더라도 1월 거래 건수가 10건을 넘지 않을 것 같다. 지난해 1월엔 148건이었다.
서울시에 따르면 계약일 기준으로 지난해 12월 거래 신고 건수가 1200건가량으로 추정된다. 그동안 12월 건수로 가장 적었던 금융위기 직후 2008년 12월(1500여건)보다 적다.
3년 만에 실거래가 연속 하락
가격도 상승세가 꺾인 데 이어 하락 조짐이 나타나고 있다. 가격 동향 선행지표로 꼽히는 아파트 실거래가 통계는 이미 하락세다. 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 전국·수도권·서울 모두 하락세로 돌아섰고 12월 잠정 통계도 마이너스로 집계됐다.
세 곳이 동시에 2개월 이상 연속 하락세를 보이기는 2018년 11월~2019년 4월 6개월간 이후 처음이다. 2018년 9월 고가주택을 겨냥한 종합부동산세·주택담보대출 강화 등을 담은 고강도 규제인 9·13대책 뒤였다.
시장 심리도 마찬가지다. 국토연구원이 조사하는 서울 주택매매 소비심리지수가 지난해 8월 148.9에서 지난해 12월 108.1로 4개월 새 40포인트 정도 떨어졌다.
정부는 상승기가 끝났다고 단언했다. 지난해 말 한 새해 부동산시장 안정방안 브리핑에서 “중장기적 추세적 하락국면 진입이 불가피하다”고 내다봤다. 지난 19일 부동산시장점검 관계 장관 회의에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “최근 부동산시장 가격이 하향 안정세로 속도 내는 모습이 확인된다”고 자신했다.
시장에서도 약세 예상이 나온다. 미국 하버드대 도시계획·부동산학 박사 출신인 김경민 서울대 환경대학원 교수는 언론 인터뷰 등에서 “앞으로 2~3년간 대세 하락장”이라고 말했다.
지난해 말을 지나면서 집값 동력이 떨어진 것은 분명하다. 특히 집값 상승세를 주도해온 30대 ‘영끌’(영혼까지 끌어모으듯 돈을 모아 주택 구입)에 힘이 빠졌다. 무섭게 오르는 금리와 모든 부채를 따지는 DSR(총부채원리금상환비율) 시행 등으로 자금 마련이 어려워졌고 이자 부담도 만만치 않다.
한국은행이 지난해 8월부터 5개월 새 3차례에 걸쳐 기준금리를 0.5%에서 1.25%로 2.5배로 올렸다. 올해 한두 차례 더 올릴 것이란 전망이 많다. 앞서 2010~2011년 5차례 1.25%포인트 상향 조정했을 때보다 훨씬 빠르고 폭도 크다.
피부로 느끼는 금리 인상 속도는 더 빠르다. 통계청에 따르면 예금은행 가중평균 주택담보대출금리가 지난해 8월 2.8%대에서 불과 3개월 만인 지난해 11월 3.51%로 0.6%포인트 뛰었다. 3.5%대는 박근혜 정부가 금리를 낮추고 대출 규제를 푼 덕에 집값이 오르기 시작한 2014년 여름 수준이다. 올해 기준금리가 추가로 더 오르면 6%대까지 뛸 것이란 예상도 있다. 2010~2011년 연쇄적인 금리 인상은 2012년 서울 아파트값이 금융위기 이후 가장 많이 내린 데(-4.48%) 일조했다.
30대가 자금 동원에 무리수를 둬가며 영끌에 나선 이유가 공급 부족 불안이었다. 시세보다 저렴해 ‘로또’로 불리는 신규 분양 아파트는 청약가점이 낮아 엄두를 내기 어려워 기존 주택을 매수할 수밖에 없었다.
정부가 “공급 과잉을 우려할 정도”라며 쏟아내는 공급 확대 밀어붙이기가 이들의 불안 심리를 달래고 있다. 사전청약 등 분양물량의 추첨 비중을 늘리며 30대에게 손짓하고 있다. 김보현 미드미네트웍스 대표는 “추첨 경쟁이 치열하긴 하겠지만 로또 당첨 꿈을 꾸고 기회라도 주어져 30대가 분양시장에서 숨통이라도 틔울 수 있을 것”이라고 말했다.
‘영끌’ 주도한 30대들 매수세 줄어
실제로 주택시장에서 30대가 빠져나가고 있다. 한국부동산원의 서울 아파트 매입자 연령별 분포 자료를 보면 지난해 7월 40%에 육박했던 30대 비율이 지난해 11월 33%로 내려갔다. 30대 영끌이 불거지기 시작한 2020년 6월 수준이다.
집값이 하락한다면 얼마나 내릴까. 김경민 교수는 “올해만 최대 20% 꺾일 것”이라고 했다. 20%만 내려도 집값이 코로나 초기인 2020년 여름 수준으로 내려간다.
정부와 김 교수가 말하는 중장기적 하락은 대표적으로 2008년 금융위기 이후 나타났다. 서울 아파트값 약세가 중간에 반짝 상승세가 있긴 했지만 2008년 8월부터 2014년 7월까지 6년간 약세장을 이어갔다. 이 기간 8.6% 내리며 집값을 금융위기 1년 8개월 전인 2006년 말 수준으로 후퇴시켰다.
단지에 따라 체감 하락 폭은 훨씬 더 컸다. 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 은마 전용 84㎡가 2007년 13억8500만원까지 거래됐다가 2013년 7억9000만원까지 40% 넘게 떨어졌다.
하지만 중장기적 하락세나 폭락을 우려하기는 이르다. 현재의 거래 절벽은 상당한 주택정책 변화를 가져올 것으로 보이는 대통령 선거가 한몫하고 있다. 대선에서 누가 당선되느냐에 따라 세제·대출 등이 대대적인 수술대에 오를 수 있다. 전반적으로 규제 강화보다 완화 추세가 예상된다. 윤석열 국민의힘 후보는 말할 것도 없고 이재명 더불어민주당 후보도 현 정부가 성역처럼 건드리지 못한 재건축 규제 완화까지 들고 나왔다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “역대 어느 대선보다 부동산이 이슈로 떠오르고 선거 이후 주택정책이 요동칠 것으로 보이는 상황에서 시장에 ‘두고 보자’는 관망세가 짙다”고 말했다. 대선과 6월 지방선거의 개발 공약도 지역적으로 집값 상승 기대감을 부추길 수 있다.
서울 주택 20만 가구 절대 부족
그동안 집값 급등의 근본 원인으로 지적된 공급 부족이 해결되지 않았다. 현 정부는 역대 어느 정부보다 집을 많이 지었다고 하지만 실제론 기본적인 수요도 충족하지 못한 것으로 드러나고 있다. 국토부에 따르면 2017~2020년 4년간 전국에 새로 지어진 연평균 주택 수가 55만 가구로 이전 2005~2016년 연평균(39만 가구)보다 40% 늘었다. 하지만 주택 수급 상황을 보여주는 주택보급률(일반가구수 대비 주택수 비율)은 뒷걸음질 쳤다. 주택 부족이 심한 서울이 가장 많이 후퇴했다. 2020년 기준으로 94.9%로 주택이 일반가구보다 20만 가구 적다. 94.9%는 거의 10년 전 수준(2012년 94.8%)이다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “새집보다 재건축 등으로 멸실되거나 일반가구수가 늘면서 절대적으로 필요한 주택이 더 많아 보급률이 내려갔다”며 “서울 주택공급 부족이 심각하다는 것을 단적으로 보여준다”고 말했다.
지난해에도 신축 물량이 증가 가구와 멸실 주택수와 비슷할 것으로 보여 서울 주택 부족이 별로 나아지지 않았다.
공급 확대 계획이 요란하지만 지어져 실제 공급으로 이어지는 데까지 상당한 시간이 걸린다. 정부가 주도하는 공공복합단지 등 주택 사업도 강남 등 인기 지역에선 조용하고 주변부 정도에서 추진되고 있다.
정부가 집값 안정을 기대하는 금리 인상이나 유동성 감소는 부는 바람일 뿐이고 집값 안정은 공급 문제를 해결해 불씨를 잡아야 한다. 여전히 살아 있는 불씨가 다음 정부의 규제 완화를 만나면 되살아날 수 있다. 바람의 방향이 언제든 바뀔 수 있다.
투매에 가까울 정도로 매물이 급증해야 집값이 뚝 내려가는데 현재 미분양이 2000년대 초·중반 집값 급등 때보다 적다. 지난해 11월 기준으로 전국 1만4000가구다. 지난해 못지않은 ‘불장’이었던 2006년에도 7만 가구 쌓여 있었고 금융위기 직전엔 10만 가구가 넘었다.
30대 영끌을 비롯해 현 정부에서 집을 산 사람이 다주택자보다 무주택자나 집을 옮기려는 1주택자가 많았다. 실수요여서 집값 변동에 따라 쉽게 팔지 않는다. 다주택자도 그동안 워낙 많이 올라 웬만큼 폭락하지 않는 한 버티거나 자녀에게 증여하는 게 유리하다.
2020년 코로나19 사태 이후 점점 더 불확실성만 확실한 세상이다. 판단을 흐리게 하는 소음과 앞날을 보여주는 신호를 분간하기 어렵고 소음이 신호로, 신호가 소음으로 변하기도 한다. 올해는 호랑이해다. 호랑이의 포효하는 입이나 강력한 발보다 쫑긋 세운 귀와 날카로운 눈이 필요한 때다.
[집잇슈]10년 전 집값 폭락, 정말 재현될까요
2012년.
요즘 우리나라 부동산 시장에서 자주 소환되는 해가 있습니다. 집값이 급격하게 하락했던 지난 2012년입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산 시장은 침체하기 시작했는데요. 특히 2012~2013년도쯤에 집값은 바닥을 찍게 됩니다. 당시 ‘하우스푸어’라는 용어가 유행했을 정도로 ‘부동산은 끝났다’는 인식이 팽배했습니다. 그야말로 ‘대세 하락기’였던 셈입니다.
최근 2012년이 자주 소환되는 이유는 그때처럼 집값이 하락하기 시작할 거라는 전망 때문입니다. 가장 앞장서서 ‘대세 하락기’가 올 거라고 자신하는 건 정부입니다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지속해 “집값 하향 안정세가 가속하고 있다”며 앞으로 이런 흐름이 이어질 거라고 강조하고 있죠. 향후 공급과잉이 우려될 정도로 주택 공급을 쏟아내 집값 안정세를 굳히겠다는 의지입니다.
실제 최근 여러 부동산 시장 통계를 보면 지난 2010년대 초반 대세 하락기가 떠오르는 게 사실입니다. 요즘 우리나라 부동산 시장의 가장 큰 특징이라고 할 수 있는 ‘거래절벽’ 현상이 대표적인데요.
/그래픽=비즈니스워치.
국토교통부가 발표한 지난 12월 주택통계에 따르면 지난해 12월 한 달간 주택 매매거래량은 총 5만 3774건으로 지난 2008년 4만 건 이후 13년 만에 최저 수준입니다. 서울 역시 마찬가지입니다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 매매량은 4만 9800건가량으로 지난 2012년 약 4만 4800건을 기록한 이래 최저치를 찍었습니다.
여기에 더해 2010년 초 한국은행이 기준금리를 올리기 시작했다는 점, 정부가 대규모 주택 공급을 추진했다는 점 등도 지금과 비슷해 보입니다. 수년간 집값이 크게 올라 사람들의 피로도가 커졌다는 점도 유사하고요. 게다가 최근 들어서는 전국적으로 집값 상승세가 줄줄이 마감되기도 했죠. ▶관련기사: 참여정부땐 ‘금리인상’ 집값 못잡았는데…이번엔 잡힐까(2021년 12월 6일)
그렇다면 정말 앞으로 정부의 예견처럼 대세 하락기가 오는 걸까요. 2012년의 그때처럼 집값이 급락하게 될까요.▶관련기사: 길었던 집값 상승장 끝?…’1·2위’ 인천·경기도 꺾였다(2월 5일)
전문가들은 2012년은 집값이 크게 하락한 ‘상징적인 해’이긴 하지만, 지금과는 비교하기는 어렵다고 지적합니다. 당시는 이미 수년간 하락기가 진행된 이후이기도 했고요. 특히 이듬해인 2013년에 집값이 바닥을 찍은 뒤 다시 오르기 시작했기 때문입니다. 굳이 비교하자면 대세 하락기가 시작됐다고 여겨지는 2008년 정도가 적합하다는 지적입니다.
2008년과 지금은 뚜렷한 공통점이 하나 있습니다. 바로 오랜 기간 집값이 올라 사람들의 피로감이 커졌다는 점입니다. 당시 우리나라 집값이 오르기 시작한 건 2000년에 들어서면서입니다. 이후 2006~2007년까지 상승세가 이어졌고요. 최근에도 2014년쯤 반등한 집값이 지난해까지 7년 간 천정부지로 치솟았죠.
/그래픽=비즈니스워치.
집값 고공행진이 계속해서 이어질 수는 없습니다. 이제 집값이 떨어질 때가 됐다고 전망하는 건 자연스러운 일입니다.
하지만 2008년과 다른 점도 있습니다. 당시엔 글로벌 금융위기라는 큰 사건이 있었죠. 우리나라 역시 전 세계적인 불황에서 벗어나기 어려웠고요. 금융위기는 2010년대 초반 유럽의 재정위기로 확산하며 장기간 세계경기의 침체로 이어졌습니다.
반면 지금 우리나라는 코로나19로 주춤하긴 했지만 ‘경제위기’라고 표현할 수준의 타격을 받지는 않았습니다. 지난해 한국의 연간 경제성장률 역시 4%로 준수한 수준을 기록했고요.
여기에 더해 여전히 ‘주택 공급’이 부족하다는 점이 가장 큰 차이점이라는 지적이 많습니다. 특히 집값 상승의 진원지인 서울에서의 공급이 부족하다는 점이 특징입니다.
부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 26만1386가구로 지난해(21만4381가구)보다 21.9% 늘어날 것으로 집계됐습니다. 반면 서울의 경우 입주 물량이 1만8148가구로 지난해보다 되레 14% 감소할 것으로 전망했습니다. 이에 따라 서울의 집값이 지난 2010년대 초반처럼 하락세에 접어들지는 않을 거라는 전망이 많습니다.
고종완 한국자산관리연구소장은 “지난 2008년과 지금은 수년간의 상승세로 집값이 고점을 찍었다는 점에서 유사하다고 볼 수 있다”면서 “하지만 지금은 경제 위기를 맞은 게 아닌 데다 앞으로 1~2년 정도는 여전히 입주 물량이 부족하다는 점에서는 당시의 흐름이 재현될 거라고 보기는 어렵다”고 분석했습니다.
다만 고 소장은 3기 신도시 등에 실제 사람들이 입주하기 시작하는 2~3년 뒤에는 분위기가 달라질 수 있다고 지적합니다. 그는 “이명박 정권에서도 보금자리 주택 공급이 본격화하면서 집값 하락세가 더욱 뚜렷해졌다”며 “물량 앞에는 장사 없다는 말이 확인되던 때”라고 설명했습니다
/사진=이명근 기자 qwe123@
최근의 거래절벽이 지난 2010년대 초와는 성격이 전혀 다르다는 지적도 있습니다. 당시는 글로벌 금융위기에 더해 정부가 ‘반값 아파트’, 즉 보금자리주택 공급을 본격화하면서 집을 사지 않고 기다리는 이들이 많았다고 하는데요. 반면 최근의 거래절벽은 정부의 과한 규제로 인한 현상이라는 분석입니다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “경제 위기가 온 것도 아닌데 그 수준으로 거래가 이뤄지지 않는다는 것 자체가 넌센스”라면서 “정부가 대출 규제 등으로 시장을 인위적으로 억누르고 있는 비정상적인 시장으로 볼 수 있다”고 지적했습니다.
이처럼 여러 ‘신호’들이 2010년대 초 당시의 대세 하락기를 가리키고 있기는 하지만, 그때와 지금은 다른 점도 있습니다. 과연 앞으로 우리나라 집값은 어떤 흐름을 보일까요. 정부가 자신한 것처럼 추세 하락이 시작된 걸까요. 아니면 잠시 숨을 고르고 있는 걸까요.
매물 쌓여가는데 매수세는 ‘실종’…짙어지는 집값 폭락 전조
▲ 아파트 매물은 쌓여 가는데, 매수 문의는 없는 상황이 이어지고 있다. 사진은 서울 아파트 전경. [UPI 자료사진]
다주택자들은 ‘문재인 정부’ 5년 내내 고자세였다. 주택 양도소득세 중과 전 유예 기간을 줘도 집을 팔지 않았다. 오히려 전국을 돌면서 집을 더 많이 사들였다.최근 태도가 바뀌었다. ‘윤석열 정부’가 지난 10일 출범과 동시에 양도세 중과 조치를 1년 유예하자 속속 매물을 내놓고 있다.경기침체와 금리상승이 겹치면서 집값 하락이 예상되기 때문이다. 더 떨어지기 전에, 세금 깎아줄 때 빨리 팔자는 움직임이 퍼지고 있다.같은 이유로 매수 수요는 증발했다. 매수자들이 관망세로 돌아서면서 매물은 쌓이는데 거래는 이뤄지지 않는 모습이다. 이는 내림세를 더 부추겨 “집값 폭락의 전조”가 될 수 있다는 분석이 제기된다.12일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면, 11일 기준 서울 아파트 매물은 5만7935건으로 양도세 중과 유예 시행 직전인 9일(5만5509건) 대비 4.3% 늘었다. 최근 한 달 간 서울 아파트 매물이 10.4% 증가했는데 이 중 절반 가까운 물량이 이틀 새 몰린 것이다.지난 한 달 동안 경기(5.0%), 인천(4.9%), 광주(7.1%), 부산(5.9%), 대전·대구(각 5.5%), 울산(4.0%) 등 타 지역에서도 아파트 매물이 늘었다.매물은 증가했지만, 매매는 부진하다. 한국부동산원에 따르면, 올해 3월 서울 아파트 매매거래량은 1236개로 전년동월(4495건) 대비 72.5% 급감했다.4월에는 더 줄었다. 지난 10일까지 한국부동산원에 집계된 4월 서울 아파트 매매 거래량은 1139건에 불과했다. 부동산업계 관계자는 “공인중개사들은 전달 발생한 거래를 다음달 초에 대부분 신고한다”고 설명했다. 이어 “5월 내 추가 신고될 만한 물량이 별로 없어 4월 아파트 매매거래량은 3월에 못 미칠 것이 확실시된다”고 덧붙였다.매수 수요가 없기 때문이다. 서울 아파트 매매수급지수는 작년 11월 셋째 주 이후 25주 연속 기준선(100)을 밑돌고 있다. 매매수급지수가 100보다 낮으면 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 뜻이다.전문가들과 시장 관계자들은 매물이 늘어나는 이유와 매수 수요가 증발한 이유가 일맥상통한다고 본다. 경기침체, 금리 상승, ‘집값 고점론’ 등이 겹쳐지면서 집값 하락이 예측되는 점이다.김영익 서강대 경제대학원 교수는 “내년 상반기 무렵 공황 수준의 침체가 올 것”이라고 내다봤다. 미국 연방준비제도(Fed)가 과격한 긴축을 예고한 가운데 경기침체까지 더해지면 자산시장은 무너질 수밖에 없다.김 교수는 “이미 주식·채권시장은 무너졌고, 부동산시장의 거품도 붕괴할 것”이라며 “거품 붕괴에 연착륙은 없다”고 강조했다.한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 “집값이 고점 대비 최대 40% 폭락할 수 있다”고 내다봤다. 한 교수는 “이처럼 집값 내림세를 예측하는 사람들이 많아 매수세가 사라진 것”이라며 “금리가 올라 대출 이자 부담이 늘어난 점도 영향을 끼쳤다”고 관측했다.김기원 리치고 대표는 “집값이 터무니없이 비싼데 금리까지 뛰니 살 사람이 없다”며 “앞으로 매매거래량은 점점 더 감소할 것”이라고 전망했다. 김 교수는 “현재 집값이 40% 가량 고평가돼 있다”고 진단했다.부동산업계 관계자는 “양도세가 최고 82.5%에서 49.5%로 급감한 것과 더불어 집값이 피크를 찍었다는 인식에 다주택자들이 매도를 서두르게 하는 요인”이라고 분석했다. 그는 “반대로 매수 문의는 거의 없다”며 “2~3년 전과는 시장 분위기가 판이하게 바뀌었다”고 덧붙였다.서울 마포구 한 공인중개사는 “매수 문의가 한 통도 없을 정도로 조용하다”고 말했다. 경기 화성시 동탄의 한 공인중개사도 “직전 거래 대비 수억 원씩 내린 하락 매물이 여럿 나왔음에도 매수하는 사람이 없다”고 했다.”곧 저렴한 주택이 대량으로 나올 것”이란 예상도 매수세 위축의 한 요인으로 꼽힌다. 이르면 내년부터 3기 신도기 본청약이 시작될 전망이다. 또 윤석열 대통령은 ‘110대 국정과제’를 통해 공공임대주택 50만 호 등 5년 간 총 250만 호의 주택을 공급하겠다고 약속했다.부동산업계 관계자는 “공공임대주택이나 신혼부부 특별공급 등을 노리고 관망세로 돌아선 매수자들도 꽤 많다”고 진단했다.현 매수자 우위 시장은 결국 집값 하락을 부추길 것으로 판단된다. 한 교수는 “수요 부진이 현재 진행 중인 집값 하락을 가속화할 수 있다”고 내다봤다. 김 대표도 “올해 가을쯤부터 본격적인 대세 하락장이 펼쳐질 것”이라고 예상했다.부동산업계 관계자는 “집이 계속 안 팔릴 경우 집주인들이 가격을 내릴 수밖에 없다”며 “하락 거래가 나오기 시작하면 전체 아파트 단지의 가격을 끌어내리게 된다”고 설명했다. 그는 “일반적으로 매수세 실종은 집값 폭락의 전조”라고 강조했다.UPI뉴스 / 안재성·강혜영 기자 [email protected]
[부동산ISSUE] GTX 호재로 급등한 집값, ‘3~4억원‘ 폭락…‘조정 국면’ 진입
경기 안양·의왕·과천 등 ‘GTX역세권’ 16억→12억 급락
아파트가격·매매수급지수·실거래가 모두 주춤
대출 규제·금리 인상…서울 외곽지역 주택 매수세 ‘위축’
GTX 개발 호재 시들·조정국면 진입…“집값 하락세 계속”
경기 의왕시와 안양시 동안구 평촌동 일대 신시가지 모습 [출처=연합뉴스]
수도권광역급행철도(GTX) 호재로 단기간 내 집값이 급등하며 과열 양상을 보였던 경기 안양과 의왕, 과천, 광명 등 서울 외곽지역 집값 하락세가 심상치 않다. 다주택자 양도세 중과 유예 조치 이후 절세 매물이 속속 나오고 있지만 대출 규제 강화와 기준금리 인상 여파로 매수세가 자취를 감췄다. 특히 GTX 신설로 급등했던 지역 대표 단지들의 집값이 수억원씩 떨어지는 등 집값 하락세가 갈수록 뚜렷해지는 양상이다.
8일 KB부동산에 따르면 6월 넷째주 기준 경기도 아파트 가격은 지난주 대비 0.02% 하락했다. 5주 연속 하락이다.
특히 집값 상승기에 GTX 호재까지 겹치며 폭등했던 경기 안양, 의왕, 과천, 김포 등 일부 지역 아파트 가격에 대한 급락폭이 거세지고 있다.
의왕은 지난달 27일 기준 보합세로 전환됐다. 지난 4월 이후 일시적인 보합 전환을 제외하고는 현재까지의 아파트 주간매매가격 변동률에서 하락 분위기를 떨쳐내지 못하고 있다. 김포의 경우 지난 5월 들어 매매가가 하락하면서 지난달 27일 기준 전주 대비 0.07% 하락을 기록했다. 이외에도 안양 동안구(-0.08%), 과천(-0.02%) 등도 가격이 내려갔다.
매수심리도 위축됐다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(27일) 기준 수도권 아파트 매매수급지수는 89.9로 3년 만에 최저치를 기록했다. 00을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
실제 이뤄진 거래에서도 완연한 하락 분위기를 확인할 수 있다. 경기 의왕시 포일동 ‘인덕원푸르지오엘센트로’는 전용면적 84㎡가 지난 5월 12억8300만원(11층)에 거래됐다. 직전 최고가 거래 16억3000만원(지난해 6월, 25층)보다 3억5000만원 하락했다. 같은 면적에 확인되는 매물 시세도 12억원대를 유지하고 있다.
인근의 ‘푸른마을인덕원대우’ 전용면적 84㎡는 지난 5월 8억3700만원(25층)에 거래됐다. 직전 최고가는 지난해 8월에 거래된 12억4000만원(16층)으로 4억여원의 차이를 보였다. 의왕 아파트값은 GTX-C노선 신설 기대감으로 지난 한 해에만 38% 급등하며 전국 시군구 상승률 1위를 기록했다.
의왕시 포일동에서 공인중개사로 일하는 A대표는 “인덕원 지역은 한참 가격이 올랐던 지난해보다 3~4억원 정도 가격이 떨어졌다”며 “GTX 노선을 따라 가격이 오른 의왕, 과천, 안양 지역 전반에서 조정국면을 맞이한 것으로 생각한다”라고 말했다.
부동산시장에선 GTX 호재로 급등했던 수도권 아파트값 하락세가 당분간 이어질 것이라고 전망한다. 지난 5월 10일 다주택자의 양도소득세 중과 유예 조치가 시행되면서 기존 시세보다 호가를 낮춘 급매물들이 속속 나오면서 매물이 늘어난 데다, 추가 금리 인상 등으로 주택 매수세가 위축됐기 때문이다.
GTX-C노선도 [출처=국토교통부]
또한 대출 규제 강화 역시 영향을 미치고 있다는 설명이다. 정부가 대출 규제 완화를 추진하고 있는 가운데, 이 달로 예정된 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 조치를 시행할 계획이다. 부동산 거래에 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 했다. 또 이달부터 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.
전문가들은 소위 말하는 ‘GTX세권’이라고 부를 수 있는 지역의 하락 분위기는 하반기 내내 이어질 것으로 예상하고 있다.
김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “GTX 개통에 대한 기대감이 가격 상승의 주력이다 보니 부동산 거래가 없는 시기에 적정한 가격 혹은 급매 외에는 거래가 없어 호가가 떨어질 수밖에 없다”며 “매수자들은 여전히 해당 아파트들이 ‘꼭지’에 있다고 보고 있어 앞으로도 거래 절벽은 이어질 것”이라고 전망했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수도 “지난해 경기 의왕과 안양, 광명, 시흥 등 경기 남부권에서 GTX 호재로 집값이 급등했다”며 “집값 상승기에 GTX 개통 호재가 과도하게 반영돼 집값이 비정상적으로 올랐고, 현재는 조정국면에 들어섰다”고 설명했다.
권 교수는 “대출 규제 강화와 추가 금리 인상이 예상되면서 주택 매수세가 위축되고 있다”며 “GTX 호재 집값이 급등한 지역의 집값이 당분간 하락세를 이어갈 것”이라고 덧붙였다．
다만 폭락 수준으로 치닫지는 않고 완만한 우하향으로 ‘하락보합’ 수준에 그칠 것이란 전망도 나온다.
윤지해 부동산114 선임연구원은 “해당 지역 아파트 가격에 거품이 있던 건 맞지만 GTX도 개통이 될 것이고 물가도 상승하지 않았냐”며 “추가 하락은 있겠지만 2019년 이전 가격까지 폭락하지는 않을 것”이라고 말했다.
하지만 일각에서는 장밋빛 전망에 회의적인 의견을 내놓고 있다. 현장의 기대와 달리 경기도 GTX 호재지역 집값이 계속 유지될 것으로 예상하고, 투자자들이 유입될 가능성은 높지 않다는 분석을 내놓고 있는 것. GTX는 A노선을 제외하고는 아직 어떤 노선도 착공하지 않은 상황이어서, 실제 개통 효과를 보려면 10년 뒤에나 논할 수 있다는 것이 주된 배경이다.
그럼에도 향후 주택 공급이 늘어나기가 쉽지 않아 집값 상승세가 이어질 수 있다는 진단도 나온다. 대한부동산학회장을 지낸 서진형 경인여대 교수는 “새 정부가 들어섰지만 거대 여당인 더불어민주당과 문재인 정부 시절 만들어 놓았던 규제 위주의 부동산 정책을 모두 뒤집기는 쉽지 않는 상황”이라며 “윤석열 정부가 문재인 정부의 부동산 정책에서 벗어나지 못하면 결국 부동산 시장은 다시 우상향 기조를 유지하게 될 것”이라고 지적했다.
추가 금리 인상도 부동산 시장에 거대 변수로 작용할 전망이다. 송승현 도시와경제 대표는 “종부세 과세기준일인 6월 1일이 지나고 나면 연말까지 관망세가 유지될 가능성이 높다”며 “정책 외에 가장 큰 변수는 금리다. 중앙은행이 금리를 어떻게 조정하느냐에 따라 부동산 시장도 크게 영향 받을 것”이라고 말했다.
[위키리크스한국=임준혁 기자]저작권자 © 위키리크스한국 무단전재 및 재배포 금지
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