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건물을 매수할 때 잔금을 6월 1일 이후에 치르면 그해 분 재산세를 내지 않아도 된다. 건물분 재산세는 시가표준액 70%에 단일세율인 0.25%를 곱해 계산한다. 토지분 재산세는 공시지가의 70%에 0.2~0.4%의 누진세율을 적용한다. 꼬마빌딩은 종합부동산세 부담이 거의 없다.
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빌딩 팔아 327억 벌었다는 비, 뱉어낸 세금만 무려… – 땅집고
[박영범의 세무톡톡] 가수 비, 청담동 건물 양도차익 300억 진짜일까 [땅집고] 최근 가수 비(본명 정지훈)와 배우 김태희 부부가 서울 강..Source: realty.chosun.com
Date Published: 12/8/2021
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꼬마빌딩 사기 전 알아둬야 할 세금 – 다음 부동산
주택에 대한 세금이 전방위로 강화되면서 자산가들은 상업용 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 그중에서도 20억원에서 50억원 사이의 ‘꼬마빌딩’은 매물 …
Source: realestate.daum.net
Date Published: 5/11/2022
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‘1000억 넘는 빌딩’ 가지고 있는 건물주들이 내는 세금 수준
현재 제도에 따라 공시지가와 건물시가표준액, 상가 업무 빌딩 종부세율 0.7%를 기준으로 재산세와 종부세를 산출하면 113개 빌딩의 보유세액은 765억 원 …
Source: mground.kr
Date Published: 5/4/2022
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상가건물 보유시 내야하는 세금들은?
주택, 토지, 상가등 모든 부동산이 세금을 내야 하지만 그 비율은 조금씩 다르게 적용을 받습니다. 이번시간에는 상가건물을 보유하고 있을경우 내야 하는 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 6/10/2022
View: 1725
꼬마빌딩도 세금주의보…법인 매수 시 주의할 점은 – 이데일리
주택에 비해 상대적으로 세금 부담이 적은 ‘꼬마빌딩’이 대체 투자처로 관심받고 있다. 다만 꼬마빌딩 취득 주체가 개인인지, 법인인지에 따라 세금 …
Source: www.edaily.co.kr
Date Published: 7/22/2022
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주제에 대한 기사 평가 빌딩 세금
- Author: 빌사남
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- Date Published: 2021. 6. 16.
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꼬마빌딩 사기 전 알아둬야 할 세금
이승현 진진세무회계 대표
주택에 대한 세금이 전방위로 강화되면서 자산가들은 상업용 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 그중에서도 20억원에서 50억원 사이의 ‘꼬마빌딩’은 매물을 찾기가 어려울 정도다. 꼬마빌딩 매입 전 알아둬야 할 세금 문제들을 살펴봤다.먼저 꼬마빌딩을 개인으로 매수할 경우 실제 거래가격의 4.6%를 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)로 낸다. 무주택자의 주택 취득세가 1.1~3.5%인 것에 비하면 높다. 하지만 다주택자와 법인은 최대 13.4%의 중과세율을 적용받기 때문에 주택보다 꼬마빌딩이 상대적으로 취득세 부담이 적다. 법인의 경우 수도권과밀억제권역 내에서 설립된 법인이 5년 이내에 수도권과밀억제권역 내 부동산을 취득하면 취득세가 9.4%로 중과세된다. 법인으로 수도권 꼬마빌딩을 취득하려면 수도권과밀억제권역에서 설립된 지 5년이 경과한 뒤 취득하거나, 수도권과밀억제권역 밖에서 설립된 법인으로 임대 목적 부동산을 취득해야 중과세되지 않는다.만약 공동명의로 꼬마빌딩을 매수하는 경우에는 동업계약서 작성에 주의해야 한다. 국세청은 공동사업과 관련해 빌린 차입금에 대한 이자비용은 종합소득세 계산 때 필요경비로 차감해준다. 하지만 공동사업에 출자하기 위해 빌린 차입금에 대한 이자비용은 업무무관비용으로 보아 경비로 인정하지 않는다. 따라서 동업계약서상에 출자금은 차입금을 제외한 순투자금액으로 해 소액을 출자하는 게 좋다. 그런 뒤 추가로 필요한 자금은 차입하되 공동사업장의 수입으로 이자비용을 부담하도록 작성하는 것이 경비 처리에 유리하다.다음으로 꼬마빌딩을 거래할 때는 주택과 달리 부가가치세 문제를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 일반적으로 포괄양수도 계약을 통해 부가가치세를 징수 및 납부하는 절차를 생략한 채 거래되는 경우가 많다. 그러나 요건이 맞지 않는 경우 부가가치세가 과세되는 사례가 있다. 포괄양수도란 단순히 사업용 자산을 매매하는 것이 아니라 해당 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 양도·양수하는 것을 말한다. 따라서 매수자와 매도자의 업종이 동일하게 유지돼야 한다. 식당으로 세놓던 상가를 임차인에게 양도하는 경우에는 매도자는 임대업이고, 매수자는 음식점업이므로 포괄양수도 계약이 성립하지 않아 부가가치세가 과세된다. 판례에 따르면 계약서에 부가가치세에 대한 언급이 없으면 매매가액에 부가가치세가 포함된 것으로 보는 경우가 많다. 따라서 매도인은 포괄양수도 계약이 성립하지 않는 경우 매수인이 부가가치세를 지급한다는 약정을 계약서에 기재하는 것이 안전하다.만약 건물을 매수해 병원이나 정육점 등 면세업종 사업을 운영하는 경우에는 매수 때 지급한 부가가치세를 환급받을 수 없다. 이런 경우에는 배우자 명의로 건물을 매수하고 본인이 임차해 면세사업을 하는 것이 유리하다. 부부간 임대라 할지라도 배우자는 과세사업인 부동산임대업으로 부가가치세 환급이 가능하기 때문이다.보유 중에는 매년 7월과 9월에 재산세를 내야 한다. 재산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자에게 부과되다. 7월에는 건축물, 9월에는 토지분 재산세가 부과된다. 건물을 매수할 때 잔금을 6월 1일 이후에 치르면 그해 분 재산세를 내지 않아도 된다. 건물분 재산세는 시가표준액 70%에 단일세율인 0.25%를 곱해 계산한다. 토지분 재산세는 공시지가의 70%에 0.2~0.4%의 누진세율을 적용한다.꼬마빌딩은 종합부동산세 부담이 거의 없다. 토지 공시지가 합계액이 80억원이 넘어야 과세되기 때문이다. 주택은 공시가격 합계액이 6억원(1가구1주택 단독명의자는 11억원)만 넘어도 종합부동산세 부과되고 다주택자는 중과세율이 적용되는 것에 비하면 부담이 훨씬 덜하다.마지막으로 꼬마빌딩의 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대해 과세한다. 매년 임대소득을 신고할 때 건물의 감가상각비를 경비로 처리했다면 해당 금액만큼 취득가액이 줄어들게 된다.이승현 진진세무회계 대표
빌딩 팔아 327억 벌었다는 비, 뱉어낸 세금만 무려…
[박영범의 세무톡톡] 가수 비, 청담동 건물 양도차익 300억 진짜일까 [땅집고] 가수 비(왼쪽)와 김태희 부부가 올해 6월 청담동 빌딩을 팔아 327억원 차익을 얻었다는 사실이 알려졌다. /조선DB [땅집고] 최근 가수 비(본명 정지훈)와 배우 김태희 부부가 서울 강남구 청담동 건물을 팔아 시세차익 327억원을 거뒀다는 사실이 언론에 알려지면서 부러움을 사고 있습니다. 비가 매각한 건물은 대지 1024.8㎡(310평)에 지은 지하 3층~지상 6층, 연면적 3218.94㎡(973.72평) 규모 ‘레인에비뉴’ 빌딩인데요. 2020년 국토교통부와 대한건축사협회가 공동으로 주최한 한국건축문화대상에서 국토교통부장관상을 수상했을 정도로 멋진 외관을 자랑합니다. 청담동 일대에선 유명합니다.비는 ‘레인에비뉴’를 2008년 7월 약 50억원 대출을 끼고 168억원에 매입했습니다. 당초 두 개 필지가 합쳐진 ‘ㄴ’자 형태 땅에 1983년, 1991년 각각 지어진 낡은 건물이 있었는데요. 비가 이 건물들을 증축 및 용도변경해서 사용하다가, 2017년 약 80억원을 들여서 전부 허물고 신축해 2019년 10월 새 건물로 완공한 겁니다. ▲지하 3층과 지하 1층은 주차장 ▲지하 2층 공연장·미용원 ▲지상 1~2층 휴게음식점 ▲지상 3~4층 소매점 ▲지상 5~6층 비의 소속사 ‘레인컴퍼니’ 사무실 등으로 활용했습니다.
[땅집고] 가수 비가 2008년 매입한 서울 강남구 청담동 ‘레인에비뉴’ 빌딩. 2020년 한국건축문화대상에서 국토교통부장관상을 수상했다. /한국건축문화대상비는 올해 6월 ‘레인에비뉴’를 495억원에 매도했는데요. 2008년 이 건물을 168억원에 매입했던 것과 비교해, 13년 만에 시세차익 327억원을 거뒀다는 말이 나오고 있습니다.
그런데 실질적인 차익은 이보다 적을 수밖에 없습니다. 건물을 팔아 차익을 얻은 경우 양도소득세 부담이 적지 않기 때문입니다. 그럼 비가 건물을 매각해 양도세를 납부한 후 실제로 손에 쥔 현금은 과연 얼마인지 한번 계산해 보겠습니다.
정부는 부동산을 2006년 12월 31일까지 양도한 경우 기준시가를 참고해서 양도세를 매겼습니다. 하지만 2007년 1월 1일 이후 양도하는 부동산은 실제 거래 가액 기준으로 과세하고 있습니다. 비가 ‘레인에비뉴’를 매각해 얻은 실제 수익을 계산하려면, 실제 거래 가액인 495억원에서 취득 가액인 168억원을 뺀 327억원에서, 건물 개축·신축 비용 및 각종 경비를 추가로 제외하면 되겠죠.
건물 취득가액을 신고할 때 필요경비를 더하면 양도세가 줄어드는 효과가 납니다. 건물 매입 때 내는 취·등록세를 비롯해 법무사 비용, 부동산중개수수료 등 각종 부대 비용에 대한 증빙서류를 제출하면 양도할 때 들어가는 공증 비용·소개비·양도세 신고 비용 등을 공제받을 수 있기 때문입니다. 신축·개량·확장·증설·개조 비용, 엘리베이터 또는 냉난방 설치, 비상 피난시설 설치 비용 등 건물의 내용연수를 증가시키는 데 쓴 ‘자본적 지출액’도 취득가액에 포함해 양도세를 줄여볼 수 있어요. 다만 이때 대출이자는 비용으로 인정하지 않습니다.
비는 이 건물을 연예기획사 ‘레인컴퍼니’ 등 사업자에게 임대했습니다. 임대사업자로 등록한 건물주라면 종합소득세를 신고할 때 대출비용과 감가상각비용을 경비로 처리해 종합소득세를 줄여볼 수 있어요. 하지만 양도자산을 보유한 기간에 해당 자산에 대한 감가상각비를 이미 종합소득세 신고에서 필요경비로 공제받았다면 추후 매도시 취득가액에서 이 비용은 경비로 인정하지 않습니다. 다시 말해 이중공제는 못 받는다는 뜻입니다.
[땅집고] 건물 장기보유 특별공제율 및 양도소득세율. /이지은 기자따라서 양도차익 327억원 [양도가액 495억원－취득가액 168억원] 에서 건물 신축 비용 등 80억원을 제외하면 실제 양도차익은 247억원 정도라는 계산이 나옵니다. 건물을 최소 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제로 양도차익의 최소 6%에서 30%까지 공제받을 수 있는데요. 비는 ‘레인에비뉴’를 12년 정도 보유했기 때문에 장기보유특별공제율 24%를 적용, 59억원을 공제받을 수 있습니다. 즉 최종 양도소득금액은 188억원 [실제 양도차익 247억원－장기보유특별공제 59억원] 입니다.
양도소득금액 188억원에는 소득세 최고세율인 45%를 적용해야 합니다. 즉 양도세는 83억원이죠. 비는 이 세액을 건물 양도일 이후 2개월 이내인 오는 8월 31일까지 주소지 관할인 용산세무서에 신고·납부해야 합니다. 추가로 지방소득세 8억원은 양도세 신고 후 2개월 이내인 올해 10월 31일까지 주소지 관할 구청인 용산구청에 내면 됩니다.
결론적으로 언론에선 비가 300억원대 차익을 얻었다고 보도됐지만, 실제 손에 쥐는 현찰은 이 금액의 절반도 되지 않습니다. 건물 증축비용 80억원과 양도소득세 등 세금 90억원 이상 및 여러 필요 경비를 빼면 실제 차익은 100억원이 조금 넘는다는 계산이 나옵니다.
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따라서 양도차익 327억원에서 건물 신축 비용 등 80억원을 제외하면 실제 양도차익은 247억원 정도라는 계산이 나옵니다. 건물을 최소 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제로 양도차익의 최소 6%에서 30%까지 공제받을 수 있는데요. 비는 ‘레인에비뉴’를 12년 정도 보유했기 때문에 장기보유특별공제율 24%를 적용, 59억원을 공제받을 수 있습니다. 즉 최종 양도소득금액은 188억원입니다.양도소득금액 188억원에는 소득세 최고세율인 45%를 적용해야 합니다. 즉 양도세는 83억원이죠. 비는 이 세액을 건물 양도일 이후 2개월 이내인 오는 8월 31일까지 주소지 관할인 용산세무서에 신고·납부해야 합니다. 추가로 지방소득세 8억원은 양도세 신고 후 2개월 이내인 올해 10월 31일까지 주소지 관할 구청인 용산구청에 내면 됩니다.결론적으로 언론에선 비가 300억원대 차익을 얻었다고 보도됐지만, 실제 손에 쥐는 현찰은 이 금액의 절반도 되지 않습니다. 건물 증축비용 80억원과 양도소득세 등 세금 90억원 이상 및 여러 필요 경비를 빼면 실제 차익은 100억원이 조금 넘는다는 계산이 나옵니다.▶그래서 세금이 도대체 얼마야? 2021년 전국 모든 아파트 재산세·종부세 땅집고 앱에서 공개. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!!
꼬마빌딩 사기 전 알아둬야 할 세금
주택에 대한 세금이 전방위로 강화되면서 자산가들은 상업용 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 그중에서도 20억원에서 50억원 사이의 ‘꼬마빌딩’은 매물을 찾기가 어려울 정도다. 꼬마빌딩 매입 전 알아둬야 할 세금 문제들을 살펴봤다.
먼저 꼬마빌딩을 개인으로 매수할 경우 실제 거래가격의 4.6%를 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)로 낸다. 무주택자의 주택 취득세가 1.1~3.5%인 것에 비하면 높다. 하지만 다주택자와 법인은 최대 13.4%의 중과세율을 적용받기 때문에 주택보다 꼬마빌딩이 상대적으로 취득세 부담이 적다. 법인의 경우 수도권과밀억제권역 내에서 설립된 법인이 5년 이내에 수도권과밀억제권역 내 부동산을 취득하면 취득세가 9.4%로 중과세된다. 법인으로 수도권 꼬마빌딩을 취득하려면 수도권과밀억제권역에서 설립된 지 5년이 경과한 뒤 취득하거나, 수도권과밀억제권역 밖에서 설립된 법인으로 임대 목적 부동산을 취득해야 중과세되지 않는다.
만약 공동명의로 꼬마빌딩을 매수하는 경우에는 동업계약서 작성에 주의해야 한다. 국세청은 공동사업과 관련해 빌린 차입금에 대한 이자비용은 종합소득세 계산 때 필요경비로 차감해준다. 하지만 공동사업에 출자하기 위해 빌린 차입금에 대한 이자비용은 업무무관비용으로 보아 경비로 인정하지 않는다. 따라서 동업계약서상에 출자금은 차입금을 제외한 순투자금액으로 해 소액을 출자하는 게 좋다. 그런 뒤 추가로 필요한 자금은 차입하되 공동사업장의 수입으로 이자비용을 부담하도록 작성하는 것이 경비 처리에 유리하다.
다음으로 꼬마빌딩을 거래할 때는 주택과 달리 부가가치세 문제를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 일반적으로 포괄양수도 계약을 통해 부가가치세를 징수 및 납부하는 절차를 생략한 채 거래되는 경우가 많다. 그러나 요건이 맞지 않는 경우 부가가치세가 과세되는 사례가 있다. 포괄양수도란 단순히 사업용 자산을 매매하는 것이 아니라 해당 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 양도·양수하는 것을 말한다. 따라서 매수자와 매도자의 업종이 동일하게 유지돼야 한다. 식당으로 세놓던 상가를 임차인에게 양도하는 경우에는 매도자는 임대업이고, 매수자는 음식점업이므로 포괄양수도 계약이 성립하지 않아 부가가치세가 과세된다. 판례에 따르면 계약서에 부가가치세에 대한 언급이 없으면 매매가액에 부가가치세가 포함된 것으로 보는 경우가 많다. 따라서 매도인은 포괄양수도 계약이 성립하지 않는 경우 매수인이 부가가치세를 지급한다는 약정을 계약서에 기재하는 것이 안전하다.
만약 건물을 매수해 병원이나 정육점 등 면세업종 사업을 운영하는 경우에는 매수 때 지급한 부가가치세를 환급받을 수 없다. 이런 경우에는 배우자 명의로 건물을 매수하고 본인이 임차해 면세사업을 하는 것이 유리하다. 부부간 임대라 할지라도 배우자는 과세사업인 부동산임대업으로 부가가치세 환급이 가능하기 때문이다.
보유 중에는 매년 7월과 9월에 재산세를 내야 한다. 재산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자에게 부과되다. 7월에는 건축물, 9월에는 토지분 재산세가 부과된다. 건물을 매수할 때 잔금을 6월 1일 이후에 치르면 그해 분 재산세를 내지 않아도 된다. 건물분 재산세는 시가표준액 70%에 단일세율인 0.25%를 곱해 계산한다. 토지분 재산세는 공시지가의 70%에 0.2~0.4%의 누진세율을 적용한다.
꼬마빌딩은 종합부동산세 부담이 거의 없다. 토지 공시지가 합계액이 80억원이 넘어야 과세되기 때문이다. 주택은 공시가격 합계액이 6억원(1가구1주택 단독명의자는 11억원)만 넘어도 종합부동산세 부과되고 다주택자는 중과세율이 적용되는 것에 비하면 부담이 훨씬 덜하다.
이승현 진진세무회계 대표
마지막으로 꼬마빌딩의 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대해 과세한다. 매년 임대소득을 신고할 때 건물의 감가상각비를 경비로 처리했다면 해당 금액만큼 취득가액이 줄어들게 된다.
이승현 진진세무회계 대표
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‘1000억 넘는 빌딩’ 가지고 있는 건물주들이 내는 세금 수준
경제정의실천 시민연합(이하 ‘경실련’)의 분석 결과, 고가 빌딩이 아파트 대비 시세반영률과 보유세 등에서 특혜를 보고 있는 것으로 나타났다. 간단히 말하자면, 수천억을 뛰어넘는 빌딩을 소유한 재벌이나 건물주들이 아파트 소유자의 1/8 정도로 세금을 적게 낸다는 것이다. 어쩌다 빌딩 보유자들이 이토록 큰 격차를 보이면서 세금 혜택을 받게 된 것인지, 보유세 혜택을 가장 많이 본 사례는 무엇인지 알아보도록 하자.
공시지가 시세반영률과
종부세 세율 낮아
지난 25일 경제정의실천 시민연합은 국회 국토교통위원회 심상정 의원과 기자회견을 열고 2017년 이후 서울에서 거래된 1,000억 원 이상 고가 빌딩 113건을 분석한 결과를 발표했다. 국토교통부의 ‘수도권 빌딩 100억 이상 거래내역’을 토대로 조사한 결과, 초고가 빌딩 건물주들의 보유세 부담이 아파트 보유세의 8분의 1 수준에 그치는 것으로 나타났다.
과세 기준인 공시지가(국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 토지의 단위면적 당 가격)의 시세반영률과 종합부동산세(일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진 세율을 적용하여 부과하는 세금) 최고세율 또한 아파트에 비해 턱없이 낮은 수준이었다
고가빌딩 공시 가격,
거래가의 47%만 반영
113개 고가 빌딩 거래금액은 34조 6,191억 원으로, 건물 한 개당 평균 거래 금액이 3,063억이 넘는 것으로 나타났다. 하지만 공시 가격(토지+건물)은 거래가의 47%만 반영된 16조 2,263억 원이었다. 연도별로는 2017년 51%에서 2021년 44%로 오히려 하락했고, 아파트 공시가격의 시세반영률이 같은 기간 69%에서 70%로 오른 것과 상반된 수치를 보였다.
심상정 의원은 “상업·업무용 건물과 토지에 대한 공시가격이 낮으니 이에 부과되는 재산세, 종부세 등 각종 세금이 재벌·대기업들에게는 과소부과되고, 시세반영률이 높은 아파트를 소유하고 있는 개인들은 상대적으로 많은 세금을 내고 있다는 말”이라고 설명했다.
빌딩은 건물에 대한
종부세 부과하지 않아
그렇다면 상업 업무 빌딩이 아파트보다 공시지가의 시세 반영률도 낮고, 보유세 부과 체계도 다른 이유는 무엇일까. 아파트는 토지와 건물을 통합 평가한 공시가격 기준으로 보유세가 부과되지만, 상가 업무 빌딩은 건물시가표준액(행정자치부에서 지방세 납입금 산정을 위해 고시하고 있는 가격)과 공시지가가 분리되어 과세되고 있다. 즉, 아파트는 토지와 건물에 대한 세금을 모두 납부해야 하는 반면 빌딩은 건물에 종합부동산세를 부과하지 않는다는 것이다.
현재 제도에 따라 공시지가와 건물시가표준액, 상가 업무 빌딩 종부세율 0.7%를 기준으로 재산세와 종부세를 산출하면 113개 빌딩의 보유세액은 765억 원이다. 하지만 공시지가 시세반영률을 아파트와 동일한 수준인 시세의 70%로 가정하고 종부세율을 1주택자와 동일하게 3%로 가정해 산출하면 보유세액은 5,858억 원으로 늘어난다.
결과적으로 수백, 수천억 원 빌딩을 소유한 건물주들이 아파트를 보유한 개인 아파트 1/8 수준의 세금만 부담하고 있어 5,000억 원의 세금 특혜를 누리고 있다는 것이다.
주택시장 규제 피해
상업 부동산에 자금 유입
실제로 지난 7월 부동산정보업체 리얼투데이가 국토부 실거래가 공개 시스템 자료를 분석한 결과 올해 1~6월 서울에서 거래된 상업·업무용 부동산은 1만 293건으로 지난해 7,908건 대비 30% 늘었다. 거래금액 상승 폭은 더욱 컸다. 밸류맵 분석에 따르면 올해 상반기 서울의 빌딩 거래금액은 19조 3,540억 원으로 지난해 같은 기간(9조 7,291억 원)의 두 배가 넘는다.
거래량이 늘어난 데다 빌딩 가격까지 크게 뛰면서 전체적인 거래금액이 큰 폭으로 늘어났다. 이 현상에 대해 업계는 주택시장 규제를 피해 상업용 부동산으로 자금이 유입되고 있다고 분석한다. 보유세·양도세 인상을 피해 주택을 팔고 오피스텔, 상가, 땅, 꼬마빌딩 등으로 갈아타는 다주택자가 늘어났다는 설명이다.
아파트 보유자와의
세금 차별 중단해야
보유세 혜택을 가장 크게 본 사례는 서울 중구에 위치한 서울스퀘어 빌딩이다. 2019년 9,882억 원에 거래된 이 빌딩의 매각 시점 공시가격은 4,203억 원(공시지가 3545억 원, 건물 658억 원)이다. 현재처럼 종부세율을 최고 0.7% 적용 시 보유세액은 24억 원이지만 아파트 기준으로 부과될 경우 보유세액은 184억 원이 된다.
이에 대해 심상정 의원은 “내년부터라도 대기업의 상가·업무용 건물에 대한 보유세율 및 공시지가 시세반영률을 현실화해 아파트 보유자와의 세금 차별을 중단하고 공평과세를 실현해야 한다”라며 “표준지 공시지가 조사 결정 권한을 광역단체장에게 이양하고 조사 과정에 대한 투명한 공개가 이루어져야 한다”고 강조했다.
상가건물 보유시 내야하는 세금들은?
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모든 부동산에는 세금이라는 것이 존재합니다.
부동산은 살때도 세금을 내고(취득세), 팔때도 세금을 내고(양도세), 가지고 있어도 세금을(보유세)를 내야 합니다.
주택, 토지, 상가등 모든 부동산이 세금을 내야 하지만 그 비율은 조금씩 다르게 적용을 받습니다.
이번시간에는 상가건물을 보유하고 있을경우 내야 하는 세금에 대하여 알아보겠습니다.
상가건물도 취득세, 보유세, 양도세를 내야 하고 이에 대하여 좀더 자세하게 알아보겠습니다.
먼저 상가를 처음 매수하게 되면 취득세를 내고 소유권 이전등기를 하게 됩니다.
상가 취득시 내는 취득세는 주택 취득과는 달리 높아서 농어촌특별세와 지방교육세를 합쳐서 4.6%를 내야 합니다.
상가는 일반 주택과는 조금다른 세금을 내야하는데 특히 상가를 보유중에 내야 하는 세금에 대하여 알아보겠습니다.
상가를 보유하게 되면 부동산 임대사업자가 되는 것이고 이에 따라 재산세와 종부세 및 부가가치세를 납부해야 합니다.
아울러, 소득세에 대하여도 세금을 납부해야 하는 것입니다.
주택을 보유하였을 때에는 부가가치세라는 것은 없는데 반하여 상가처럼 일반 사업자에게 임대를 줄 목적으로 부동산을 매입하는 경우에는 부가가치세를 납부해야 하는 것이 차이가 납니다.
먼저 재산세에 대하여 알아보겠습니다.
재산세는 매년 6월1일을 기준으로 보유하고 있는 건물, 토지, 주택 등에 대하여 해당 세율에 따라 세금을 책정하게 하여 부과하게 됩니다.
건물에 대해서는 매년 7월에, 토지에 대해서는 9월에 나부하도록 고지됩니다.
재산세는 본인이 신고하고 납부하는 세금이 아니라 보유 부동산의 공시가격에 따라 해당 세율을 적용하여 고지되는 세금입니다.
고지되는 세금은 은행에서 납부를 하시거나 인터넷 위텍스 사이트로 들어가서 납부를 하시면 됩니다.
상가나 토지에 대한 재산세는 시가표준액의 70%를 공정시장가액비율로 곱하여 나온 과세표준에 세율을 곱하여 산정됩니다.
과세표준 × 세율, 과세표준 = 시가표준액 × 70%(공정시장가액 비율)
주택의 재산세 과세표준을 산정할 때, 60%의 공정시장가액 비율 곱하는 것과는 차이가 있습니다.
건물에 대한 재산세 세율은 0.25%이며, 사업용 토지에 대한 세율은 0.2%~0.4%입니다.
건물에 대한 세율은 일정하지만 사업용 토지에 대한 세율은 과세표준액에 따라서 세율로 달라지게 됩니다.
즉, 과세표준액 2억원 이하는 0.2%, 2억원 초과 10억원 이하는 0.3%의 세율에 누진공제액 40만원을 빼주고, 10억원 초과시에는 0.4%세율에 누진공제액 280만원을 빼주면 됩니다.
예를 들어, 시가표준액이 4억원인 상가이고 토지에 대한 공시지가가 6억일 때 재산세를 구해보겠습니다.
건물부분 재산세 = (4억 × 70%) × 0.25% = 70만원
토지부분 재산세 = (6억 × 70%) × 0.3% – 40만원 = 86만원
다음은 종합부동산세에 대하여 알아보겠습니다.
종합부동산세는 상가건물이 세워진 토지의 공지지가 금액이 80억원을 초과하였을 때에 부과되는 것입니다.
금액이 고가이다보니 일반인이 상가에 대한 종부세를 납부할 일은 많지 않습니다.
최근 정부에서 토지에 대한 공시지가를 현실화하기 위해 올리고 있기는 합니다만, 보통은 상가의 실거래가 대비 30%~40% 정도 낮은 금액으로 공시가격이 책정되어 있습니다.
사업용 토지에 대한 종부세율은 과세표준 80억원 초과 200억원 이하는 0.5%, 200억원 초과 400억원 이하는 0.6%, 400억원 초과시 0.7%입니다.
마직막으로 부가가치세에 대하여 알아보겠습니다.
부가가치세는 사업용으로 사용되는 이유로 부과되는 세금이기 때문에 주거 목적으로 쓰이는 주택에는 부가가치세가 붙지 않습니다.
상가는 사업용 부동산으로 월세뿐만아니라 보증금에도 부가세를 내야합니다.
월세에 대한 부가가치세는 월세대비 10%이며, 보증금에 대한 부가가치세는 은행의 이자율을 적용해서 부과하게 됩니다.
부가가치세는 매년 1월과 7월에 먼저 신고하고 납부하도록 되어 있습니다
부가가치세는 관할 세무서에 신고 납부하거나 인터넷 홈택스를 통해서 납부가능 합니다.
오늘은 상가건물 보유시에 내야하는 세금에 대하여 알아보았습니다.
상가라는 것이 주택에 비하여 좀더 많은 세금을 내야 합니다.
그렇기 때문에 상가를 매수할 계획있다면 이런 세금들도 잘 알아두셔야 합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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꼬마빌딩도 세금주의보…법인 매수 시 주의할 점은
[이데일리 김나리 기자] 주택에 비해 상대적으로 세금 부담이 적은 ‘꼬마빌딩’이 대체 투자처로 관심받고 있다. 다만 꼬마빌딩 취득 주체가 개인인지, 법인인지에 따라 세금 부담이 달라질 수 있다는 점을 알아둬야 한다는 게 세무 전문가들의 조언이다.먼저 꼬마빌딩을 취득할 때 부과되는 취득세의 경우 법인이 불리할 수 있다. 개인·법인 모두 상업용 부동산 기본 취득세율은 4.6%이지만, 법인은 9.4%로 중과될 수 있어서다.신진혜 가현택스그룹 대표세무사는 17일 이데일리와의 인터뷰에서 “법인의 경우 대도시 내 법인을 설립하거나 지점을 설치하기 전, 혹은 법인 설립 및 지점 설치 후 5년 이내 부동산을 취득했을 때 취득세가 중과되기 때문에 유의해야 한다”고 말했다.다만 단기 매도로 차익 실현을 원할 경우 양도 관련 세금은 법인이 개인보다 유리하다는 진단이다.신 세무사는 “꼬마빌딩을 양도할 때 개인은 양도소득세, 법인은 법인세를 내게 되는데, 개인에겐 기본적으로 양도차익에 대한 6.6~49.5%의 양도소득세율(지방세 포함)이 적용된다”며 “반면 법인은 11~27.5%의 법인세율(법인의 다른 소득금액과 합산)을 적용받는다. 이때 개인은 취득 후 2년 내 단기 양도할 경우 중과대상이 되고, 법인은 중과되지 않는다. 대신 개인은 장기 보유에 따른 장기보유특별공제가 인정되고, 법인은 장기보유 공제가 없다. 따라서 단기 매도 시에는 법인이 개인보다 세금적으로 유리하다”고 말했다.나아가 법인의 경우 대표이사 등이 매도 자금을 현금화하려면 세금적인 측면에 주의해야 한다는 설명이다.신 세무사는 “급여를 받는 경우 대표이사는 급여에 해당하는 금액에 대해 6.6~49.5%의 소득세를 납부해야 한다”며 “주주로서 배당을 지급받는 경우 2000만원 이하 금융소득은 분리과세 돼 15.4% 세율이 적용되나, 2000만원 초과 시에는 종합과세 돼 소득세 누진세율이 적용된다. 대표이사 외 특수관계인 주주는 초과배당에 따른 증여세 검토가 필요하다”고 말했다.그러면서 “법인의 운영자금을 대표이사 등이 지급한 금액이 있을 시에는 법인에 지급한 금액을 대여금으로 봐서 대여금 상환으로 처리할 수 있다”며 “결론적으로 매도자금을 일시에 현금화할 경우 소득세 누진세율에 의해 대표이사의 소득세가 과도하게 발생할 수 있으므로, 연도를 나눠 금융소득(배당소득+이자소득) 2000만원 이하 분리과세와 급여의 소득세 누진세율을 활용한 절세방법을 검토할 필요가 있다”고 했다.또 “법인으로 꼬마빌딩 운영 시, 임대소득을 개인으로 그때마다 모두 가져올 경우 절세효과가 없지만, 법인으로 자금을 모아 또 다른 부동산에 투자할 때는 개인에게 소득을 발생시키지 않고 낮은 법인세율만 부담한 후 자금축적이 가능하다”며 “꼬마빌딩을 감가상각해 매년 납부세금을 감소시키는 방법과 감가상각하지 않고 양도 시 양도차익을 감소시키는 방법 중 어떤 것이 절세에 더 효과적인지 검토하는 게 좋다”고 덧붙였다.
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