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배당 순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금·임금채권, 3순위 당해세(국세, 지방세), 4순위 근저당권·전세권·대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 순이다.
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매각대금의 배당순위
매각대금의 배당순위 ; 2 · 경매부동산의 관리에 소요된 필요비 및 유익비(민법 제367조) ; 3 · 소액임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조 제1항, 상가건물임대차보호법 제14 …
Source: support.klac.or.kr
Date Published: 2/26/2021
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부동산경매 배당순위 확인하기
경매가 진행되어 물건이 낙찰되면, 낙찰자는 낙찰대금을 내고 소유권을 받고, 채권자는 낙찰대금으로부터 배당을 받아 채무를 변제받습니다.
Source: elliefreedom.com
Date Published: 1/16/2021
View: 8226
부동산 경매에 따른 배당순위는?
그리고 경매목적 부동산에 지출한 필요비, 유익비등은 가장 먼저 배당을 받게 됩니다. 2. 2순위. – 소액임차인 보증금 중 최우선변제금액. – 최종 3개월분 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 4/13/2021
View: 4861
경매절차상 배당순위와 방법 – 한국학술지인용색인
또한 배당의 우선순위가 정해진 후에도, 실체법상 배당절차에서 목적물에 매각대금에서 매각대금으로부터 배당에 참가한 채권들 간의 배당액 할당에 관한 일반적 규정이 …
Source: www.kci.go.kr
Date Published: 5/15/2022
View: 6519
경매 배당 계산기::부동산계산기.com
경매 시 배당 순위와 낙찰 금액에 따라 우선배당, 안분배당, 흡수배당되는 금액을 계산합니다. 왼쪽 “물권”을 클릭하여 권리의 종류를 선택하실 수 있습니다.
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 10/7/2022
View: 4228
건물명도 | 국가법령정보센터 | 판례
주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 …
Source: www.law.go.kr
Date Published: 12/17/2022
View: 2732
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주제에 대한 기사 평가 경매 배당 순위
- Author: 베프옥션 경매멘토 이성재
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- Date Published: 실시간 스트리밍 시작일: 2022. 8. 8.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=73h5E61ISxw
[고준석의 실전투자]경매에 조세채권 있다면 주의해야
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수
경매로 내 집 마련을 꿈꾸는 회사원 김모 씨는 한 차례 유찰된 아파트를 발견했다. 경기 파주시 금촌동에 있는 A아파트(전용면적 75m²)였다. 최초 감정가(3억1000만 원)보다 30% 낮은 2억1700만 원에 매각기일을 앞둔 상태였다. 매매 시세는 4억 원, 전세는 최대 3억4000만 원 수준. 1차 감정가 수준에 낙찰받아도 시세차익 약 9000만 원을 기대할 수 있는 셈이었다.김 씨는 경매에 참여할 생각으로 권리 분석에 들어갔다. 등기부등본상 권리관계는 꽤 복잡했다. 권리관계가 1순위 가압류, 2순위 압류(경기 군포시), 3순위 압류(안양세무서), 4순위 임차권, 5순위 가압류, 6순위 경매개시결정(강제경매), 7순위 압류(국민건강보험공단), 8순위 압류(파주시) 순으로 나타났다.특히 4순위 임차권자는 대항력과 우선변제권을 갖추고 보증금(2억3500만 원) 배당 요구까지 했다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 했다. 김 씨는 입찰가 3억 원을 써낼 경우 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있을 것으로 판단했다.하지만 김 씨가 간과한 부분이 있었다. 조세채권 우선 원칙에 따라 세금은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인보다 배당에서 앞선다는 것이다. 배당 순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금·임금채권, 3순위 당해세(국세, 지방세), 4순위 근저당권·전세권·대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 순이다. 조세채권보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하더라도 조세채권이 먼저 배당을 받는다는 의미다.김 씨 계획대로 3억 원에 낙찰을 받으면 1순위 압류(군포시), 2순위 압류(안양세무서), 3순위 압류(파주시), 4순위 임차인(보증금 2억3500만 원)의 순으로 배당이 이뤄진다. 3건의 압류 금액이 1억 원이라면 임차인은 보증금 2억 원만 배당받을 수 있고 나머지 3500만 원은 매수자인 김 씨가 인수해야 한다. 3억3500만 원에 낙찰받는 것과 다를 바 없다.조세채권인 당해세는 매각 부동산 자체에 부과된 세금으로 국세와 지방세로 나뉜다. 국세는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 해당한다. 지방세는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세 등이다. 당해세는 압류등기 날짜와 상관없이 법정기일이 임차인의 우선변제권(확정일자)보다 빠르면 우선 배당을 받는다.물론 경매개시결정등기 전에 압류등기를 해야 한다. 만약 경매개시결정등기 이후에 압류등기가 이뤄졌다면 매각기일까지 배당요구로서 교부청구를 해야 배당을 받을 수 있다. 참고로 당해세가 지방세법 개정(2010년 3월 21일) 전의 것으로 법정기일과 관계없이 근저당권에 우선해도 배당요구종기까지 교부청구(배당요구)한 금액만 배당받을 수 있다.문제는 당해세인 국세나 지방세의 압류 금액은 배당요구종기 이후에도 확인하기 어렵다는 점이다. 경매법원이나 관할 세무서, 구청 등에 확인해 본다 해도 정확한 답변을 듣기는 쉽지 않다. 낙찰 후에는 곧바로 서류 열람이 가능하지만, 이미 낙찰받은 후 압류 금액을 확인하는 것은 사후약방문이니 조심해야 한다. 소유자가 점유하고 있거나 임차인이 대항력이 없는 경우에는 조세채권의 위험은 고려하지 않아도 된다. 하지만 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구를 한 주택이나, 주택에 조세채권이 있는 경우 매수인은 권리 분석에 더 큰 주의를 기울여야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.정순구 기자 [email protected]
매각대금의 배당순위
1 • 집행비용(민사집행법 제53조)
2 • 경매부동산의 관리에 소요된 필요비 및 유익비(민법 제367조)
3 • 소액임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조 제1항, 상가건물임대차보호법 제14조 제1항)
• 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금(근로기준법 제37조 제2항)
※ 위 채권들이 서로 경합하는 경우에는 동등한 순위의 채권으로 보아 배당함(재민 91 -2)
4 • 집행목적물에 부과된 국세, 지방세(국세기본법 제35조 제1항 제3호, 지방세법 제31조 제2항 제3호) • 당해세를 포함한 조세 그밖에 이와같은 순위의 징수금 • 근로기준법 제37조 제2항의 임금 등을 제외한 임금, 그밖에 근로관계로 인한 채권
5 • 국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정등기된 저당권∙전세권에 의하여 담보되는 채권(국세기본법 제35조 제1항, 지방세법 제31조 제2항)
• 확정일자를 갖춘 주택 및 상가건물의 임차보증금반환채권(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항, 상가건물임대차보호법 제5조 제2항) • 조세 다음 순위의 공과금 중 납부기한이 저당권∙전세권의 설정등기보다 앞서는 건강보험료, 연금보험료 • 당해세를 포함한 조세 그밖에 이와 같은 순위의 징수금
6 • 근로기준법 제37조 제2항의 임금 등을 제외한 임금 기타 근로관계로 인한 채권(근로기준법 제37조 제1항) • 저당권∙전세권에 의한 담보되는 채권 • 조세 다음 순위의공과금
7 • 국세∙지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금(국세기본법 제35조, 지방세법 제31조) • 임금 그밖에 근로관계로 인한 채권
8 • 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금 중 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 고용보험료, 국민건강보험료(단, 납부기한과 관련하여 예외규정 있음) • 조세 다음 순위의 공과금 중 산업재해보상보험법상의 산업재해보험료 그 밖의 징수금, 구의료보험법에 의한 의료보험료, 구국민연금법에 의한 연금보험료 및 납부기한이 저당권∙전세권의 설정등기보다 후인 구국민의료보험법상의 의료보험료, 국민건강보험법상의 건강보험료 및 국민연금법상의 연금보험료 • 일반채권(일반채권자의 채권과 재산형∙과태료 및 국유재산법상의 사용료∙대부료∙변상금채권)
부동산경매 배당순위 확인하기
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경매가 진행되어 물건이 낙찰되면, 낙찰자는 낙찰대금을 내고 소유권을 받고, 채권자는 낙찰대금으로부터 배당을 받아 채무를 변제받습니다. 경매 입찰자는 권리분석을 통해 인수해야 하는 권리뿐 아니라 소제되는 권리 중에서도 임차인 등이 배당을 어느 정도 받는지 파악할 필요가 있습니다. 후순위 임차인이라 할지라도 배당을 전액 받지 못하면 명도하기가 매우 어려워질 수 있기 때문입니다. 또한 선순위의 대항력 있는 임차인이라 할지라도 배당요구를 하게 되면 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없거나 줄어들 수 있습니다. 또는 배당 순위에 따라 인수해야 할 금액이 더 늘어나게 될 수도 있습니다. 따라서, 누가 배당요구를 했는지, 얼마나 배당을 받게 될지 예상해 보는 것은 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
배당순위
0순위 – 경매집행비용
경매집행비용은 감정료, 현황조사수수료, 신문공고료, 매각 수수료로 구성되어 있습니다. 경매 물건의 기준금액에 따라 매각 수수료가 달라지므로 비싼 물건일수록 경매집행비용은 높아질 수 있습니다. 대법원 법원경매정보 홈페이지에서 예상 금액을 산출해 볼 수 있습니다. (경매지식 → 경매비용 확인)
1순위 – 경매 물건에 지출한 필요비와 유익비
필요비의 경우 보통 금액이 크지 않으나, 유익비는 경우에 따라 금액이 클 수도 있습니다. 그러나 부동산의 가치가 객관적으로 증가한 것이 인정되어야 하며, 원상회복의 의무가 있을 때에는 유익비 청구가 어렵습니다. 필요비와 유익비 모두 배당 요구권자가 증명해야 합니다.
2순위 – 주택 및 상가의 소액임차인, 최종 3개월분의 임금, 3년 간의 퇴직금, 재해보상금
소액임차인 여부는 지역 별 금액 기준 금액에 따라 달라지며, 기준을 만족하면 보증금 중 일정금액을 우선 변제받을 수 있습니다. 보증금 전액을 보상받는 것은 아니기 때문에 소액임차인 조건에 만족한다 하더라도 일단 경매가 진행되면 피해를 볼 수밖에 없습니다. 또한 소액임차인의 지역 별 기준 금액은 저당권 설정일을 기준으로 하기 때문에, 저당권이 아주 오래전에 설정된 것이라면 배당받을 수 있는 금액이 더 줄어들 수밖에 없습니다. 소액임차인은 기준 금액 조건만 맞다면, 전입신고만 하고 확정일자는 받지 않았어도 우선 변제받을 수 있습니다. 단, 경매개시결정등기 이전에 한 전입신고만 인정됩니다. 배당을 받기 위해서는 직접 신청을 해야 하고, 배당요구 종기일까지 대항력을 유지해야 합니다.
또 고용인이 많은 사업주의 물건이 경매에 나왔다면, 2순위 배당금액이 커질 수 있으므로 우선변제권이 있는 담보권자라 하더라도 배당을 전액 받지 못하게 될 수도 있습니다.
3순위 – 경매 물건에 직접 부과된 당해세
보통 국세로는 상속세, 증여세, 종합부동산세, 지방세로는 재산세 등이 대표적이며 가산금도 포함됩니다. 경매 물건을 낙찰받기 전에는 정확한 세금액을 알기 어렵기 때문에 이후 배당금 배분을 예상하는데 가장 큰 변수가 될 수도 있는 부분입니다. 최근 공시지가 인상으로 인해 종합부동산세가 큰 비중을 차지할 수 있으므로, 아파트 같은 경우에는 특히 주의가 필요합니다.
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4순위 – 담보물권과 우선변제권
담보권자와 우선변제권을 가진 이들은 권리 간 우선순위에 따라 순서대로 배당을 받게 됩니다. 경매개시결정등기 이전에 등기된 담보권자, 임차권 등기권자, 압류권자, 가압류권자는 별도의 신청 없이도 배당을 받게 되지만, 그 이외는 직접 권리 신고를 통해 배당을 신청해야만 배당을 받을 수 있습니다. 당연 혹은 신청 배당의 구분은 경매법정에서 권리에 따른 우선변제권 행사 여부를 인지할 수 있는지 없는지로 결정됩니다. 신청 배당의 경우, 배당요구 종기일까지 배당을 신청하거나 철회할 수 있으며 경매 입찰자는 배당요구 종기일까지 배당 참여자의 변동 사항을 확인할 필요가 있습니다. 선순위 전세권자나 임차인이 배당 신청을 했다가 철회한 경우에는 인수해야 할 금액이 그만큼 늘어나게 됩니다.
4순위에서 가장 변수가 될 수 있는 부분은 당해세 외의 조세채권입니다. 조세채권의 압류 등기가 있을 때는 등기한 날짜가 아니라 법정기일이 언제인지 확인해야 합니다. 왜냐하면 조세채권은 법정기일을 기준으로 배당순위를 정하기 때문입니다. 법정기일이란, 고지서를 발송하여 징수하는 세금은 고지서 발송일을 의미하고, 신고해서 납부하는 세금은 신고납부일을 의미합니다. 세금이 체납되면, 세금 납부의 독촉과 최고 절차를 거친 후 압류 등기를 하기 때문에 보통은 법정기일이 압류 등기일보다 몇 개월은 더 앞서게 됩니다. 따라서 압류 등기보다 앞선 선순위 임차인의 전입일과 조세채권의 압류 등기일이 몇 개월 차이가 나지 않는다면, 조세채권이 먼저 배당을 받아가게 될 수도 있습니다. 그렇게 되면 인수해야 하는 임차인의 보증금이 늘어날 수 있으므로, 조세채권이 있다면 반드시 해당 압류권자에게 법정기일을 확인해 보셔야 합니다.
즉, 담보물권은 설정일, 조세채권은 법정기일, 임차인은 확정일자를 기준으로 배당 순위를 정하시면 되겠습니다.
5순위 – 일반임금채권
2순위에서 배당받은 3개월 분의 임금 외에 더 밀린 임금이 있다면 5순위에서 배당받을 수 있습니다.
6순위 – 국세, 지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금
당해세도 아니고, 4순위보다도 늦은 일반 조세채권이라면 6순위가 됩니다.
7순위 – 각종 공과금(의료보험료, 산재보험료, 국민연금보험료 등)
8순위 – 일반채권
일반채권이 여러 개 있을 경우에는 순서 상관없이 안분 배당합니다.
위에서 알아본 배당순위는 저당권 설정일이 조세채권의 확정일보다 빠른 경우를 기준으로 했으며, 대부분의 경매 물건은 이 경우에 해당합니다. 은행에서 근저당권을 설정할 때는 보통 세금납부확인서를 제출하도록 하기 때문에 조세채권의 확정일이 저당권 설정일보다 빠른 경우는 드뭅니다. 만약 조세채권의 확정일이 저당권 설정일보다 빠른 경우에는 모든 조세채권의 배당이 끝나고 저당권 등의 담보물권 배당이 이루어진다고 생각하시면 되겠습니다.
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부동산 경매에 따른 배당순위는?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
많은 분들이 부동산 경매에 관심이 많아서 경매에 대하여 기본적인 내용을 가지고 계속 이야기 하고 있습니다.
지난시간에 부동산 경매란 무엇이며 강제경매와 임의경매의 같은점 및 차이점에 대하여 알아보았습니다.
지난시간까지 알아본것은 부동산 경매를 통하여 낙찰받기위해서 알아두어야 하는 것들이었다면, 이번시간에는 경매를 진행한 입장에서 낙찰이 되었을 경우 배당을 받아야 하는데 배당은 순서가 중요합니다.
다른사람의 부동산에 내가 압류나 설정을 해두었다고 해서 낙찰대금에서 압류한금액이나 설정한금액을 다 받는 것은 아닙니다.
배당순위에 따라서 배당을 받게 되는데, 배당순위를 잘알고 있어야 됩니다.
잘못하다가는 선수위 사람들이 배당을 다 받아가고 정작 내순서에는 배당금을 적게받거나 못받는 사태도 발생되기 때문입니다.
그래서 이번시간에는 배당순위에 대하여 한번 알아보겠습니다.
부동산 경매시 배당순위는?
1. 1순위.
경매 낙찰후 가장 먼저 배당을 받는 것은 경매집행비용(경매신청 채권자가 지출한 경매신청비용 이하 모든 비용, 즉 감정평가료, 신문공고비용, 집행관 집행수수료, 송달료, 각종 인지대 등)입니다.
그리고 경매목적 부동산에 지출한 필요비, 유익비등은 가장 먼저 배당을 받게 됩니다.
2. 2순위.
– 소액임차인 보증금 중 최우선변제금액.
– 최종 3개월분 임금채권.
– 재해보상금
3. 3순위(당해세)
– 당해세란 함은 당해 부동산에 부과된 국세나 지방세를 말하며 상속세, 증여세, 재산세, 자동차세, 종합부동산세 등입니다.
4. 4순위(성립순위에 의한 우선변제).
– 저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기(현재 우리나라는 물권우선주의이기 때문에 물권끼리는 접수일자가 빠른 순으로 변제를 받습니다.)
– 대항요건과 확정일자를 갖춘 임창인의 임차보증금 채권.
– 당해세 이외의 조세 채권(국세, 지방세)
5. 5순위.
– 최종 3개월분의 임금을 제외한 일반임금채권.
6. 6순위.
– 전세권이나 저당권등의 설정일보다 법정기일이 늦은 조세 채권.
7. 7순위.
– 국민연금, 의료보험, 전기세, 수도세, 공과금 등.
8 .8순위(비율에 따른 보통변제).
– 일반채권(집행권원을 요함, 과태료, 국유재산법상의 사용료, 대부료, 변상금채권.
경매가 정상적으로 진행되어 낙찰자가 생기면 위의 순서에 의하여 배당이 이루어지게 됩니다.
그러면 배당을 받을 채권자의 법위는 어떻게 될까요?
1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자.
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자.
3. 척 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자.
4. 저당권, 전세권 등 그밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고, 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자.
배당받을 채권자는 위와 같이 결정이 되기 때문에 이점도 알아두시면 좋을듯합니다.
이번시간에는 부동산 경매에서 배당순위에 대하여 알아보았습니다.
배당순위는 정말 중요한 것중에 하나입니다.
순위에 따라서 배당을 받는 금액이 달라지기 때문에 정확한 배당순위를 확인하는 것이 좋습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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경매절차에서 매각대금을 배당할 때, 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 민법, 상법, 근로기준법 등 여러 법률에서 정한 채권의 우선순위에 따라 배당하도록 하고 있다. 그러나 채권의 우선순위에 관계있는 실체법규정들은 여러 법률에 산재되어 있을 뿐만 아니라, 우선변제권이 인정되는 각종 채권들 사이의 배당순위에 대한 기준이 명확하지 않다. 또한 배당의 우선순위가 정해진 후에도, 실체법상 배당절차에서 목적물에 매각대금에서 매각대금으로부터 배당에 참가한 채권들 간의 배당액 할당에 관한 일반적 규정이 없다. 그러므로 배당순위에 변동이 있는 경우에는 안분배당 후 우선변제권자가 흡수한다는 안분흡수방법에 의하여 배당액을 결정하는 등 그 내용이 매우 복잡하게 구성되어 있다.그러므로 본 논문에서는 경매시 배당순위와 관련된 실체법상의 규정들을 살펴본 후, 경매절차에서 배당에 참여한 각 채권들 간의 우선순위와 배당금액에서 배당되는 채권액의 선후에 대해서 살펴보고자 한다.
Allotment Order and Method in the Auction Process When a situation arises where all the creditors who have partaken in the allotment of the sum of money from the auction sales in an auction process are unable to be satisfied, they are supposed to follow the priority order of credit settlement that have been put forward by several laws such as civil law, commercial law and the labor standard act. However, the substantive laws that are related to the priority order of the credit settlement are not only dispersed about in various laws but also have no clear standards regarding the distribution order among the various creditors who are acknowledged to have priority rights. Furthermore, even after the priority order of allotment has been decided, in the allocation process according to the substantive law, there is no general regulation regarding the actual allocation of the sum of money between the creditors that have partaken in the sum of the money from the sale of the said object. Therefore, in the case where there are changes in the allocation order, the contents of the proceedings are very complex such as where the allotment money is decided by a proportional absorption method where a priority creditor gets the money after a proportional division is carried out. It is the intention of this paper to investigate into the regulations of the substantive law regarding allocation order in the event of an auction first then will go on to look deeper into the beginning and aftermath of the credit amount that is allocated out from the allocated money as well as the priority order between each creditors who had participated in the auction process.
Allotment Order and Method in the Auction Process When a situation arises where all the creditors who have partaken in the allotment of the sum of money from the auction sales in an auction process are unable to be satisfied, they are supposed to follow the priority order of credit settlement that have been put forward by several laws such as civil law, commercial law and the labor standard act. However, the substantive laws that are related to the priority order of the credit settlement are not only dispersed about in various laws but also have no clear standards regarding the distribution order among the various creditors who are acknowledged to have priority rights. Furthermore, even after the priority order of allotment has been decided, in the allocation process according to the substantive law, there is no general regulation regarding the actual allocation of the sum of money between the creditors that have partaken in the sum of the money from the sale of the said object. Therefore, in the case where there are changes in the allocation order, the contents of the proceedings are very complex such as where the allotment money is decided by a proportional absorption method where a priority creditor gets the money after a proportional division is carried out. It is the intention of this paper to investigate into the regulations of the substantive law regarding allocation order in the event of an auction first then will go on to look deeper into the beginning and aftermath of the credit amount that is allocated out from the allocated money as well as the priority order between each creditors who had participated in the auction process.
[대법원 2017. 4. 7., 선고, 2016다248431, 판결]【판시사항】
주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부(소극)
【판결요지】
주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.
주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
【참조조문】
민법 제2조, 민사집행법 제88조, 제105조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의5
【참조판례】
대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상, 51), 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65)
【전문】
【원고, 피상고인】
【피고, 상고인】
【원심판결】
수원지법 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).
주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.
2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
1) 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
2) 주식회사 한국씨티은행(이하 ‘한국씨티은행’이라고 한다)은 2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국씨티은행에게 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국씨티은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.
3) 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013타경52867호로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.
4) 피고 1은 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.
5) 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.
6) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.
7) 원고들은 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.
8) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 한국씨티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국씨티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.
9) 그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국씨티은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 한국씨티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.
10) 위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151)은 2014. 11. 17. ‘이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국씨티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다’는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국씨티은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.
3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다.
이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국씨티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국씨티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다.
그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 1이 한국씨티은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다.
같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다.
4. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형
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