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경매 재테크를 위해서 처음 공부를 할 경우 법적인 용어가 많기에 기본적인 용어들이 익숙해야 그 학습효율이 높아지는데요. 이에 자주 접하는 경매 관련 용어 단어들을 간략하게 스피드 총정리 합니다.
1부에서는 아래와 같은 단어들을 정리 해설합니다.
[일괄경매, 분할경매, 사건번호, 응찰, 신건, 유찰, 낙찰, 경락
재매각, 신매각, 매각기일, 일반매각조건, 특별매각조건
제시외물건, 촉탁등기, 대위변제, 감정평가액, 담보물권]
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경매용어사전 – 포항부동산
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Source: pheo.co.kr
Date Published: 4/29/2022
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부동산경매용어 쉽게 알아보기 – 네이버 블로그
부동산경매 용어. – 앞에 지역이 나오죠. 평택2계라는 뜻은 평택에사 나온 물건을 말하고. 옆에 나오는 숫자 2019-5411(1)는.
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 7/30/2022
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경매가 궁금하세요? 경매 용어부터 알고 시작하세요.
우리가 일반적으로 이야기 하는 경매라고 하는 것은 채권자나 담보권자가 자신의 금전채권 확보를 위해 채무자의 부동산을 법원에 경매 신청하여 그 대금 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 11/9/2022
View: 3311
[2018.11.30] 초보를 위한 경매 용어 정리
[2018.11.30] 초보를 위한 경매 용어 정리. JSzzang 2018. 11. 30. 15:37. 부동산 카테고리에서 첫 포스팅이네요. 내집마련의 목표에서 경매를 통해 조금 더 저렴 …Source: since2018.tistory.com
Date Published: 5/13/2022
View: 5409
경매용어
강제경매. 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 집행신청 절차중의 하나이다. 강제집행.
Source: www.hkauction.co.kr
Date Published: 1/5/2022
View: 2926
미술 경매 용어 총정리 – 브런치
경매장에서 경매가 진행되는 과정이나 도록을 보다 익숙치 않은 용어 때문에 경매의 흐름이 잘 이해가 안된다면, 미술 경매 용어.
Source: brunch.co.kr
Date Published: 3/15/2021
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경매용어 – 대한민국 부동산 정보를 한곳에서 편리하고 쉽게 …
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Source: landfuture.co.kr
Date Published: 5/4/2021
View: 9221
부동산 경매 용어 어렵지 않다 – 경남매일
3)자주 사용하는 경매 용어①사건번호 2022타경 1234 : 타경은 법원의 많은 소송사건 중 경매사건을 나타내는 분류 기호이고， 타경 앞의 2022는 2022 …
Source: www.gnmaeil.com
Date Published: 5/2/2021
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주제에 대한 기사 평가 경매 용어
- Author: 경매꾼
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- Date Published: 2020. 9. 29.
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mk경매-경매용어사전
가등기
종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기이다. 예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1) 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2) 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다..
각하
국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.
감정인
특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나 이를 구제적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관에 보고하는 자를 말한다. 감정인은 일정한 경우 감정전에 반드시 선서하여야 하는데 선서하지 않고 한 감정은 증거능력이 없다. 또한 허위감정은 처벌을 받는다.
감정평가액
집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.
강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 절차중의 하나이다.
개별매각(분할매각)
수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저매각가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 법에 명문규정은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매각대금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니하며, 이 경우 채무자는 매각할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄매각에 관한 특칙이 있음에 비추어 명백하고, 다만 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 자유재량에 의하여 일괄매각를 정할 수 있다.
경매개시결정
경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시결정이다. 이 때 집행법원은, 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라, 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고, 직권으로 그 사유를 등기기록에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며, 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.
경매신청취하
경매부동산에 대하여 경매신청후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 필요로 한다.
공과주관 공무소에 대한 최고
법원은 경매개시결정후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간내에 통지할 것을 최고하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주는 것이다.
공동경매
수인의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 아직 경매개시결정을 하지 아니한 동안에 동일 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 경매신청이 있으면 수개의 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 하여야 하며, 그 수인은 공동의 압류채권자가 되고, 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준하여 실시되는 절차이다.
공탁
변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도이다. 변제자, 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서, 그 성질을 제3자를 위한 임치계약으로 봄이 일반적이나, 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로는, 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부공탁은 원칙적으로 무효이다. 대체로 ① 채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁, ② 채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁, ③ 단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁과 기타 특수한 목적으로 하는 특수공탁 등이 있다.
과잉매각
한 채무자의 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우가 있을 수 있다. 이런 경우를 과잉매각이라고 하는데, 이에 해당하면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 아니된다. 다만, 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다. 과잉매각의 경우에는, 채무자가 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.
교부청구
국세 징수법상 국세, 지방세, 징수금등 채무자가 강제집행이나 또는 파산선고를 받은 때(법인이 해산한 때) 강제매각개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 아니하고도 강제 매각기관에 체납관계 세금의 배당을 요구하는 제도를 말하며, 교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 중단된다.
권리관계
권리관계라 함은 사람과 사람간에 있어서 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말한다.
권리능력
권리나 의무를 가질 수 있는 자격 내지 지위를 말한다. 자연인은 모체로부터 전부 노출했을 때부터 권리능력을 가지는 것이 원칙이나 손해배상, 호주승계, 재산상속, 유증 등의 경우에는 이미 태어난 것으로 하여 권리능력을 가지는 것으로 하고 있다.
금전집행
금전(돈)채권의 만족을 얻기 위하여 채무자 소유의 부동산에 대하여 하는 강제집행이다.
기각
민사소송법상 신청의 내용(예:원고의 소에 의한 청구, 상소인의 상소에 의한 불복신청 등)을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말한다. 기각의 재판은 본안판결이며 형식재판인 각하와 구별된다.
기간입찰
입찰기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각(개찰)기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정한다. 입찰의 방법은 입찰표에 기재사항을 기재한 후 매수신청의 보증으로 관할법원의 예금계좌에 매수신청보증금을 입금한 후 받은 법원보관금영수필통지서를 입금증명서의 양식에 첨부하거나 경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어 봉함한 후 매각(개찰)기일을 기재하여 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 집행관에게 부치는 방법이다.
기일입찰
부동산의 매각은 ①매각기일에 하는 호가경매 ②매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 ③입찰기간내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법으로 한다. 현재 법원에서는 입찰표에 입찰가격을 적어 제출하는 기일입찰의 방법을 시행하고 있다.
기입등기
부동산경매용어 쉽게 알아보기
-경매대상 : 우리나라는 땅과 건물을 별게의 대상으로 보기때문에
땅만 파는거 건물을 파는지 알아 야 함
만약 위에 표에서 건물전부라고만 써있으면 토지가 없다는 뜻이기에
건물전부와 토지전부가 같이 들어가 있어야 함.
-토지면적 : 대지권,대지지분
– 건물면적 : 건물의 전용면적
(전용면적 대비 약 50%의 대지권을 가지고 있으면 적당하다고 함
위에 아파트는 전용면적 17평에 대지면적이 9평정도 되도 적당한데
18평이면 넓게 사용 할 수 있다는 거죠~
이것만 보고도 이 평형대 구조가 머릿속에 그러져야 함
– 신청일 : 채권자가 경매를 해 달라고 신청한 날짜
– 개시 결정일: 법원에서 판단후 경매 결정을 내린시기
(임의경매같은 경우는 겨의 하루만에 결정이 되고
최대 3일안에 결정이 남)
– 감정기일 : 감정 한 시점(중요함)
감정 시기가 오래 됐다 하면 지금의 가격과 감정평가에
차이가 있으니 중요함
– 배당종기일 : 배당요구를 해야 하는 사람은 정해진 날짜까지
배당 요구를 해야 함
(배당을 받고 싶은 사람 즉 예를들어 채무관계가 있는 사람들은
배정신청을 해야 경매를 한 후 돈을 배당 받을수 있습니다.
신청기간이 지나면 신청 할 수 없습니다)
-입찰예정일 : 이 지정일에 입찰이 결정 난다는 거고
– 차기예정일 : 위에 입찰예정일에서 유찰이 되면 다시 예정일이 잡혀요
(유찰이 되어 차기 예정일이 잡히면 최저가에서
지방은 30% 다운된 금액으로,
서울은 20% 다운된 금액으로
나옵니다)
위에 미정 54,880,000원으로 되어 있는건
최저 경매가 78,400,000원에서 지방이니깐 30%다운되서
78,400,000*0.7=>54,880,000원이 되는거죠~
경매가 궁금하세요? 경매 용어부터 알고 시작하세요.
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
제가 하는 일이 부동산과 부동산컨설팅에 관련된 일을 하다보니 부동산에 관련된 질문들을 많이 하십니다.
제가 아는 어떻게 알았는지 저는 전화번호를 오픈한적도 없는데 전화가 와서 상담을 하는 경우들도 많습니다.
상담내용은 부동산에 관련된 질문들이 주를 이루지만 경매에 대하여도 상담을 하시는 분들이 생각보다 많습니다.
하지만 경매는 제 분야가 아니라 가볍게 물권분석정도만 해주는 수준에서 마무리되는 경우가 많습니다.
경매에 관한 질문들을 받을때마다 경매에 대하여도 공부를 해야 하겠다고 생각하는데, 그게 쉽지 않네요.
그래서 이번시간에는 저도 경매에 대하여 조금더 공부를 할까하는 마음에 경매용어에 대하여 한번 알아보겠습니다.
기본이 되는 경매용어들이기 때문에 경매에 관심이 있으신 분들이라면 잘 기억해 두시면 좋을듯합니다.
그럼 시작해 보겠습니다.
1. 경매의 종류.
경매는 국가기관이 주체가 되는 공경매와 일반개인이 주체가 되는 사경매로 나누어집니다.
우리가 일반적으로 이야기 하는 경매라고 하는 것은 채권자나 담보권자가 자신의 금전채권 확보를 위해 채무자의 부동산을 법원에 경매 신청하여 그 대금으로 채권회수를 하는 법원경매를 말하는 것입니다.
2. 경매.
돈을 빌린 채무자가 약속한 변제일까지 지불하지 못할경우 채권자가 법원에 의뢰하여 진행하는 것을 경매라고 합니다.
가장 높은 가격을 부른 사람에게 낙찰이 되며, 경매 참여자가 없거나 유찰이 될경우 2회차부터는 최초 입찰가의 20%씩 낮아지게 됩니다.
3. 공매.
세금이나 국가에 추징금과 같이 국가에 납부해야 할 세금을 납부하지 않은 사람의 부동산을 압류해 재산을 경매에 부치는 것을 말하는 것입니다.
공매는 국세징수법에 의해 진행되며 인터넷을 통해 입찰이 가능합니다.
또한 잔금을 모두 납부하지 않아도 부동산에 대한 소유권 이전이 가능하다는 특징이 있습니다.
4. 경매와 공매의 공통점 및 차이점.
경매와 공매의 공통점은 모두 입찰경쟁을 통해 가장 높은 가격을 제시한 입찰자에게 매각된다는 것과 매각 당일 매수자가 나오지 않으면 가격을 낮춰 유찰되고 둘다 채권 회수를 위한 강제집행이 있다는 것입니다.
경매와 공매의 차이점은 부동산 경매의 경우 법원에서 경매를 집행하고 공매는 한국자산관리공사에서 집행한다는 것이며, 유찰되면 경매는 감정가의 20%, 공매는 10%씩 내려갑니다.
5. 강제경매.
집행권원(승소판결문, 각종조서 등)을 기초로 하여 채무자의 일반재산에 대한 집행이며, 예견되지 않은 경매로 인적책임 성격의 경매입니다.
6. 임의 경매.
집행권원을 필요로 하지 않으며 저당권, 전세권 등 담보권실행을 의미하며 특정재산에 대한 집행이고 예견된 경매이며 물적책임 성격의 경매입니다.
7. 가등기.
본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기이며, 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됩니다.
8. 각하.
소송법상 당사자의 소송상 신청이 부적법하여 배척하는 재판.
9. 감정인.
소송에서 법원의 명령에 따라 특별한 지식, 경험에 속하는 법칙이나 사실을 적용하여 도출한 판단을 법원에 보고하는 사람으로 선서없이 보고된 것은 법적효력이 없으며 거짓 보고는 법률에 의하여 처벌을 받습니다.
10. 감정평가액.
집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 결정합니다.
매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 감정평가서를 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치합니다.
11. 선순위 가처분.
1순위 저당 또는 압류등기보다 앞서 있는 가처분등기는 압류 또는 저당권에 대항할수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않습니다.
12. 기입등기.
새로운 등기원인이 발생한 경우 그 등기원인에 입각하여 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기를 말하는 것입니다.
예를들어 건물을 신축하거나 매매, 증여에 의해 소유주가 변경된 경우 행하는 소유권 이전등기등입니다.
13. 담보물권.
채권담보를 위해 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권이 있습니다.
14. 대항력.
임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할수 있는 권리로 양수인(낙찰자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
15. 공탁.
채무자가 변제의 목적물을 채권자를 위해 공탁소에 맡기고 채권자의 협력이 없더라도 채무를 면하는 제도로 채무자를 보호하기 위한 제도입니다.
16. 권리관계.
사람과 사람간에 있어 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말합니다.
17. 금전집행.
금전채권의 확보를 위해 채무자 소유의 부동산에 대해 진행하는 강제집행을 말합니다.
18. 기각.
민사소송법상 원고의 주장 자체에 정당성이 없거나 옳고 그름을 가릴 필요가 없을때 내리는 결정의 형식을 말합니다.
19. 기간입찰.
입찰기간은 1주일 사이에서 한달 사이로 정하고 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주일 안의 날로정합니다.
20. 매각기일.
경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시간, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원 게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할수 있습니다.
21. 매수보증금.
경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저 매각가격의 1/10에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 집행관에게 제출해야 합니다.
경매 종결시 집행관은 최고가매수 신고인이나 차순위매수 신고인 이외의 매수 신고인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 합니다.
최고가 매수인이 대금지급기한내에 매각대금을 납부하면 차순위매수 신고인의 보증금을 반환하게 되고 만약 최고가 매수인이 납부하지 않으면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함합니다.
차순위매수 신고인에 대해 낙찰허가 여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수 신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 이 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 됩니다.
22. 부동산 인도명령.
낙찰자는 낙찰대금 전액을 납부한 후에는 채무자에게 직접 자기에게 낙찰부동산을 인도할 것을 요구할수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 않을 때는 낙찰자가 대금을 납부한 후 6월내에 집행법원의 집행관으로 하여금 낙찰부동산을 강제로 낙찰자에게 인도하게 하는내용을 인도명령을 신청할수 있습니다.
23. 상계.
현금을 납주하지 않고 채권자가 받아야 할 채권액과 매각대금을 같은 금액만큼 서로 맞바꾸는 것으로 채권자인 동시에 매수인인 경우 매각대금의 특별한 지급방법입니다.
24. 소유권이전등기촉탁.
낙찰인이 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득하므로 집행법원은 낙찰인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 집행법원은 낙찰인을 위해 소유권이전등기나 낙찰인이 인수하지 않는 각종 등기의 말소를 등기 공무원에게 촉탁하는 절차입니다.
25. 유찰.
매각기일의 매각불능을 유찰이라고 하는데, 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 못하고 무효가 된 경우인데 유찰되면 통상 최저 매각금액의 20% 더 저감한 가격으로 다음 매각기일에 다시 매각을 실시하게 됩니다.
26. 토지별도등기.
토지에 건물과 다른 등기내용이 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는데, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고, 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기전 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”는 표시를 하기 위한 등기를 말하는 것입니다.
27. 타경.
경매사건에 붙이는 고유기호를 말하는 것으로 2021타경 1234567같은 기호입니다.
28. 매각.
민사집행법에서 말하는 경매를 의미합니다.
29. 입찰.
공매, 경매에 응하는 행위를 말하는 것입니다.
30. 낙찰.
공매, 경매에서 가장 높은 가격을 적어 구매확정이 되는 것을 말하는 것입니다.
31. 경락.
매각에 의해 매수인(낙찰인)이 그 목적물인 동산 또는 부동산의 소유권을 취득하는 것을 말합니다.
32. 현황조사보고서.
법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차보증금의 액수, 기타현황에 관하여 조사할 것을 명하는데 현황조사보고서는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위해 작성하는 문서입니다.
33. 최저 공,경매가.
응찰자들이 응찰가액을 산정할때 기준이 되는 금액으로 최저 공, 경매가 이상으로만 입찰에 참여할수 있는 금액입니다.
34. 취하.
채무자가 채무를 변제해 채권자가 법원 경매신청 의사를 철회하는 것을 말하며, 철회는 경매개시결정에서 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며 경매 이후 취하는 최고가 매수인의 동의가 있어야 합니다.
35. 변경.
경매를 적법하게 진행시킬 수 없는 상황일때 경매법원이 경매기일을 변경하는 것으로 최저입찰가격의 변동은 없습니다.
36. 낙찰(불)허가 결정.
최고가매수인이 결정된 뒤 담당재판부가 경매진행과정의 전 과정이 적접하게 진행되었는가를 검토하여 1주일 뒤 낙찰허가 또는 불허가를 결정합니다.
만약 불허가 결정이 나면 불허가 결정에 대해 이의 를 제기할수 있으며 불허가 결정이 확정되면 1주일 후 입찰보증금을 최고가매수인에게 반환해야 합니다.
37. 대위변제.
이해관계인이 채무자를 대신해 자신보다 선순위 권리의 채무를 변제 말소하고 자신이 권리자가 되는 것을 말합니다.
38. 배당.
경매되는 부동산의 대금으로 채권자의 채권을 모두 만족시킬수 없는 경우 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나눠주는 것을 말하며, 배당요구는 배당종기일가지 배당을 요구해야 하며 기간을 넘긴 경우에는 배당을 받을수 없으며, 한번 요구한 배당요구는 철회할수 없습니다.
이번시간에는 경매나 공매에서 많이 사용되고 있는 단어들에 대하여 한번알아보았습니다.
아는 단어들도 있고 처음들어보는 단어들도 있을것입니다.
좀더 자세하게 알고 싶은 용어들은 검색을 통해서 확인하시면 될것같습니다.
경매에 대하여 최소한 이정도 용어들은 알고있어야 할것같아서 정리 해 보았습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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[2018.11.30] 초보를 위한 경매 용어 정리
부동산 카테고리에서 첫 포스팅이네요.
내집마련의 목표에서 경매를 통해 조금 더 저렴하면서
가능하다면 월세까지 기대할수 있을 생각을 하게 되었습니다.
● 등기
거래의 안전보장을 위해
부동산의 특정, 권리내용, 물권변동의
사실과 내용을 등기부에 기재하는 행위.
● 가등기
본등기의 순위보전을 위하여
미래 해두는 등기를 지칭
● 각하
소송법상
당사자의 소송상 신청이
부적법하여 배척하는 재판
● 감정인
소송에서 법원의 명령에 따라,
특별한 지직,경험에 속하는 법칙이나
사실을 적용하여 도출한 판단을
법원에 보고하는 자,
선서없이 보고 된 것은
법적 효력이 없으며
거짓 보고는 법률에 의해
처벌을 받게 됨
● 감정평가액
집행법원은 감정인으로 하여금
부동산을 평가하게 하여
그 평가액을 참작하여 최저 매각가격을 결정함
평가액 그대로 최저매각가격으로
정하여야하는 것은 아니나
실무에서는 대부분 그러함
매각기일 1주일 전부터
매각물건명세서에 감정평가서를 첨부하여
일반인의 열람이 가능하도록 비치함
● 채권
재산권의 하나로,
특정인에게 어떤 행위를 청구할수 있는 권리
예로
전세 계약이 끝났으니
보증금을 돌려달라고 청구할수 있는 권리
● 채권자, 채무자
채권자 : 금전에 대한 받을 권리(채권)가 있는 자
채무자 : 금전을 지급해야 할 의무가 있는 자
● 강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류,
환가(집이나 토지 따위를 바꿀 때 치르는 값)하여
그 매각대금을 가지고
채권자의 금전채권의 만족을 얻음을
목적으로 하는 강제집행 절차중 하나
● 개별경매(분할경매) , 일괄경매
개의 경매절차에서
수 개의 부동산을 경매하는 경우에
최저경매가격의 결정 및 경매를
각 부동산 별로 하는 방법(개별경매)과
수 개의 부동산 전부에 관하여
일괄하여 하는 방법(일괄경매)이 있음
● 공동경매 (하나의 부동산에 채권자가 여려명)
동일 부동산에 대해
여려명의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나
아직 경매개시결정을 하지 아니한 동안에
동일 부동산에 대하여 다른 채권자로부터
경매신청이 있으면
수 개의 경매신청을 병합하여
한 개의 경매개시결정을 하여야 하며
그 여러명의 공동의 압류채권자가 되고,
그 집행절차는 단독 경매신청을 한
절차에 준하하여 실시되는 절차
● 매각(인), 매수(인), 매도(인)
매각(판다) : 물건을 팔아 버림
매수(산다) : 물건을 사들임
매도(소유권변경) : 값을 받고 소유권이전
● 가처분
보전처분의 한가지로
다툼의 대상이 되는
목적물에 대한
매매, 양도 및 어떠한 행위에 대해
일정한 행위를 제한 하도록 묶어 두는 것.
금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한
확정판결의 강제집행을
보전(保全)하기 위한 집행보전제도
① 다툼의 대상에 관한 가처분
채권자가 금전채권 이 외의 권리를 가지고 있을 때
대상물의 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나
매우 곤란할 염려가 있을 경우에
인정되는 보전처분
(대상물의 현상을 유지하는 것을 목적)
예)
아파트를 매수하려고 계약금,중도금,잔금을
모두 지급하였으나 아직 소유권이전에 관한
서류를 받지 못하고
매각인이 해당 부동산의 가격이 급등하여
더 높은 금액으로 다른 사람에게
팔려고 할때 부동산처분금지가처분으로
보전처분 신청을 한 후
소유권이전청구소송이라는
본안소송을 준비해야함
② 임시의 지위를 정하기 위한 가처분
당사자 간에 현재 다툼이 있는 권리관계가 존재하고
그에 대한 확정판결이 있기까지 상황을
그대로 방치한다면
권리자가 현저한 손해를 입거나 급박한 위험에 처하는등
소송의 목적을 달성하기 어려운 경우 인정되는 보전처분
예)
교통사고로 부상을 당했으나
가해자는 과실이 없음을 이유로 무책임을 주장
이에 배상책임을 구하는 소송을 제기하려는데
당장 응급치료를 위해 일단 치료비를 일부 지급
받으려면 가해자에게 손해배상청구권에 대하여
임시의 지위를 정하기 위한 가처분을
관할법원에 신청하면
관할법원은 가처분 심리 및 재판에 따라
응급치료를 위하여 손해배상청구권이 있다고
우선 가정하에 가해자에게
일정액의 배상금지급을 명할 수 있음
● 변제
변상과 같은 말로 남에게 진 빛을 갚음.
채무자가 채권자에게 채권을 해결 해결해주는 행위
채무자 입장에서는 이를 “이행”이라고도 함
● 공탁
채무자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여
공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도
채무를 면하는 제도, 채무자를 보호하게 위한 제도
● 권리관계
사람과 사람간에 있어서
법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말함.
예)
채무자와 돈을 빌려준 은행,
전세를 살고 있는 채권자등
사이에 법률상의 의무
즉, 전세를 살고 있는 채권자에게
전세금을 돌줘야하는 관계,
은행에 대출금을 갑아야하는 관계등
● 금전집행
금전(돈)채권의 만족을 얻기 위하여
채무자 소유의
부동산에 대하여 진행하는 강제집행
● 기각
민사소송법상
원고의 주장 자체에 정당성이 없거나
옳고 그름을 가릴 필요가 없을 때
내리는 결정의 형식
● 기간입찰
입찰기간은 1주 ~ 한달 사이로 정하고,
매각(개찰)기일은
입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정함
입찰방법은
☞ 입찰표 작성
☞ 매수신청의 보증으로 관할법원에
예금계좌에 매수신청보증금을 입급
☞ 법원보관금 영수필통지서를
입금증명서의 양식에 첨부하거나
경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어
봉함한 후 매각(개찰) 기일을 기재하여
집행관에게 제출 또는 등기우편으로
집행관에게 부치는 방법
부동산의 매각은
① 호가경매
매각기일에 하며
매수 신청의 액을 서로 올려가는 방법
② 기일입찰
매각기일에 입찰 및 개찰
③ 기간입찰
입찰기간내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰
현재 법원에서는
입찰표에 입찰 가격을 적어
제출하는 기일입찰의 방법을 시행
☞매각장소
☞입찰의 개시
☞입찰표의 작성
☞입찰표 및 매수신청보증의 제출
☞입찰의 종결
기일입찰 상세 절차
http://storyindaegu.tistory.com/359
● 기입등기
새로운 등기 원인이 발생한 경우
그 등기원인에 입각하여
새로운 사항을 등기부에
기재하는 등기
예)
건물신축,
소유권보존등기,
매매,
증여에 의하여 부동산 소유주가 변경된 경우에
행하는 소유권이전등기,
토지건물을 담보로 제공한 경우
담보권을 설정하는 저당권설정등기등
● 말소등기
기존 등기가
원시적 또는 후발적인 사유로 인하여
실체관계와 부합하지 않게 된 경우에
기존등기 전부를 소멸시킬 목적으로 하는 등기
말소의 대상이 되는 등기는
등기사항 전부가 부적법한 것이어야 함
● 담보물권
일단 담보권은 채권담보를 위해
물건이 가지는 교환가치의 지배를
목적으로하는 물권이며
민법상
유치권,질권,저당권의 3가지가 있음
그 밖에
전세권자에게
전세금의 반환을 확보해 주기 위해서
전세권에 대하여 담보물권적인 성질을 부여,
질권과 저당권은
원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여
성립하는 약정담보물권임
● 말소기준권리
세입자 및 부동산 경매의 낙찰자가
가장 신경써야 하는 것은
전입 신고가
근저당, 저당, 가압류, 압류 등보다 빠른가(대항력 있는 임차인),
늦는가(대항력 없는 임차인)를 잘 구분하는 일이다.
이 경우 (근)저당, (가)압류등을 말소기준권리라고 한다.
전입신고를 오후 2시에 했다고 하더라도
오후 3시에 융자를 받으면 전입신고는 그날 자정에서야
이루어지기때문에 결국 융자가 생긴 뒤에 전입하는 것이 된다.
전입신고 전/후의 융자 상태를 확인해보면 좋다.
● 대항력
임차인이 제3자에게 자신이 임대차관계를 주장할 수 있는 권리
이는 부동산의 소유주가 바뀔 때
세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로,
세입자가 가장 신경써야 하는 문제임과 동시에
부동산 경매에서 가장 많이 쓰는 법률용어 중의 하나
세입자의 대항력은
확정일자, 전입신고, 실제 거주 세가지 조건이다.
● 매각기일
경매법원이 목적부동산에 대하여
실제 매각을 실행하는 날로
매각할 시간, 매각할 장소 등과 함께
매각기일 14일 이전에
법원 게시판에 게시함과 동시에
일간신문에 공고할 수 있다.
● 매수보증금
경매물건을 매수하고자 하는 사람은
최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을
입찰표와 함께 집행관에게
제출하는 방법으로 제공하여야 한다.
경매가 종결되 후 집행관은
최고가매수 신고인이나 차순위매수 신고인 이 외의
매수신고인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 한다.
최고가매수인이 대금지급기한 내에
매각대금을 납부하면
차순위매수신고인의 보즘금을 반환하게되고
만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면
그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며
차순위매수신고인에 대하여
낙찰허가여부의 결정 및
대금납부의 절차를 진행하게 되고
차순위 매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면
역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.
(구)입찰보증금
● 일반적인 배당 순위
● 부동산인도명령
낙찰인은 낙찰대금 전액을
납부한 후에는
채무자에게 직접
자기에게 낙찰부동산을
인도할 것을 구할수있으나,
채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는
낙찰인이 대금을 납부한 후 6월 내에
집행법원에 집행관으로 하여금
낙찰부동산을 강제로 낙찰인에게
인도하게 하는 내용의 인도명령을 신청할 수 있다.
● 분할채권
같은 채권에 2인 이상의 채권자
또는 채무자가 있을 때
분할할수 있는 채권을 말한다.
기본 균등한 비율로 권리가 있고
의무가 있다고 규정하고 있다.
● 상계
채권자가 동시에 매수인인 경우에
있을수 있는, 매각대금의 특별한 지급방법이다.
현금을 납부하지 않고,
채권자가 받아야 할 채권액과
매각 대금을 같은 금액만큼
서로 맞비기는 것이다.
● 선순위 가처분
1순위 저당 또는 압류등기보다
앞서있는 가처분등기는
압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로
경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.
● 소유권이전등기
양도, 상속, 증여, 기타 원인에 의하여
유상 또는 무상으로
부동산의 소유권이 이전되는 것을
부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다.
● 소유권이전등기촉탁
낙찰인이 대금을 완납하면
낙찰부동산의 소유권을 취득하므로,
집행법원은 낙찰인이
등기비용을 부담하고
등기촉탁 신청을 하면
집행법원은 낙찰인을 위하여
소유권이전등기,
낙찰인이 인수하지 아니하는
각종 등기의 말소를
등기 공무원에게 촉탁하는 절차이다.
● 압류
확정판결, 기타 채무명의에 의해
강제집행(입찰)을 하기위한 보전수단이다.
(압류 후 경매 또는 환가절차로 이행)
● 유찰
매각기일의 매각불능을 유찰이라고 한다.
매수하고자 하는 사람이 없어
매각되지 아니하고 무효가 된 경우인데
유찰되면 통상 최저매각금액을
20% 더 저감한 가격으로 다음 매각기일에
다시 매각을 실시하게 된다.
● 저당권
채권자가 물건을 점유하지 않고
해당 채무를 담보하기 위하여
등기부에 권리를 기재해 두었다가
채무를 변제하지 않았을 경우
그 부동산을 경매 처분하여
우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.
● 지상권
다른 사람의 토지에서
건물 가타의 공작물이나
수목을 소유하기 위하여
토지를 사용할 수 있는 권리
● 토지별도등기
토지에
건물과 다른 등기내용이 있다는 뜻으로
집합건물은 토지와 건물이
일체가 되어 거래되도록 되어 있는바,
토지에는 대지권이라는 표시만 있고
모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만
기재하게 되어 있는데,
건물을 짓기 전에
토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우
토지와 건물의 권리관계가
일치하지 않으므로
검물등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”는
표시를 하기위한 등기를 말한다.
● 경락
매각(경매)에 의하여 매수인(낙찰인)이
그 목적물인 동산
또는 부동산의 소유권을
취득하는 일
● 표제부
토지 건축의 지번, 지목, 면적, 용도 등이 적혀있으며
집합건물의 경우는 표제부가 2장이다.
첫 번째장은 건물의 전체면적이,
두번째 장은 건물의 호수와 대지 지분
● 집합건물
아파트나 빌라같은 것으로
건물에 호수로 나누어져 있으면서
이러한 나누어진 호수가
합쳐져 있는 건물이므로 집합검물이라고 합니다.
또한 각각 호수로 구분되어 있으니
“구분 건물”이라고도 합니다.
● 현황조사보고서
법원은 경매개시결정을 한 후
지체없이 집행관에게
부동산의 현상, 점유관계, 차임
또는 임대차보증금의 수액
기타 현황에 관하여
조사할 것을 명하는데,
현황조사보고서는
집행관이 그 조사내용을 집행법원에
보고하기 위하여 작성하는 문서이다.
● 환가
경매신청에서 경매실시까지의
제 절차 진행 요소들을
환가절차라고 한다.
● 환매
토지구획정리사업에 의하여
토지구획정리를 실시할 때
필연적으로 발생하는
인접 토지와의 교환분을 말한다.
넓은 의미로는
매도인(소유권을 넘기는 사람)이
한번에 매도한 물건을
대가를 지급하고
다시 매수하는 계약을 말한다.
미술 경매 용어 총정리
오프라인으로 열리는 미술 경매에 미술품을 사지 않아도 참관이 가능한지 물어보는 분들이 종종 계신다. 대답은, 누구나 참석 가능하다. 다만, 작품을 구입할 의사가 있는 경우에는 사전에 등록 절차를 거쳐야지만 경매에 참여할 수 있다.
경매장에서 경매가 진행되는 과정이나 도록을 보다 익숙치 않은 용어 때문에 경매의 흐름이 잘 이해가 안된다면, 미술 경매 용어를 우선 익혀보자. 그리고, 모든 경매사마다 경매 관련한 법적 조항등을 살펴볼 수 있는 경매약관이 홈페이지에 상세히 나와있으니 온/오프라인 경매에 참여하기 전, 경매약관을 자세히 읽어보길 바란다.
서울옥션 경매약관
케이옥션 경매약관
Sotheby’s 경매약관
CHRISTIE’S 경매약관
미술 경매 용어
– 위탁자 (Cosigner)
본인 소유의 작품을 경매 방법에 의해 판매하고자 하는 사람이다. 응찰자와 달리 회원 가입이 필요 없다. 경매 회사에 따라서 출품료(출품에 관련된 기본 경비: 도록 등재 비, 감정료 등)를 내기도 하고, 판매 후에 판매 수수료만 내기도 한다.
– 응찰 (Bidding)
경매사의 호가에 맞춰 패들(Paddle)을 들어 작품 구매 의사를 밝히는 것을 말한다.
– 응찰자 (Bidder)
경매에서 패들을 받아 작품을 낙찰받고자 하는 사람, 혹은 서면이나 전화로 작품 구매 의사를 밝히는 사람이다. 서울옥션과 케이옥션의 오프라인 경매에 응찰자로 참여하기 위해서는 2020년 기준, 가입비 연 20만 원을 지불해야 한다.
– 프리뷰 (Preview)
경매일 전 7~10일간 경매에 나올 작품들을 전시하는데, 이를 ‘프리뷰’라고 한다. 경매에 응찰하기 전 작품을 프리뷰에서 실제로 살펴보고, 작품 상태를 체크해야 한다. 작품의 가격뿐 아니라 이전에 출품되었던 기록 등을 열람할 수 있다.
– 패들 (Paddle)
패들은 원래 ‘카누 등에서 사용하는 짧고 넓적한 노’를 부를 때 쓰이는 단어지만, 경매장에서 응찰자가 응찰 의사를 표현할 때 사용하는 번호판과 비슷하다고 하여 패들이라고 부르기 시작했다고 한다. 응찰자가 응찰할 때 사용하는 번호판이다.
– 시작가 (Starting Price)
경매 물품의 경매 시작 가격이다. 외국에서는 시작가와 내정가가 동일할 때가 많지만, 국내의 경우 시작가가 따로 정해지는 경우가 많으며, 보통 내정가의 80% 정도를 잡아 시작가로 잡는다.
– 추정가 (Estimated Price)
경매회사와 위탁자가 합의하여 결정된 낙찰 예상 가격을 의미한다. 도록을 살펴보면 가끔 ‘추정가 별도 문의’라고 표기되어 있기도 하다. 이것은, 도록 인쇄 전까지 위탁자와 합의를 하지 못했거나, 추정이 불가한 초고가 낙찰이 예상되는 경우다.
– 내정가 (Reserved Price)
경매사와 위탁자가 합의한 최저 낙찰 가격을 말한다. 이는 비공개를 원칙으로 하며, 합의가 안 되면 출품이 취소되기도 한다. 국내의 경매사는 내정가의 80% 선에서 경매를 진행하기도 하며, 만일 내정가보다 높은 응찰이 없으면 유찰이 되기도 한다. 요즘은 국내 경매사들도 내정가와 시작가를 동일하게 잡는 경우가 많아졌다.
– 낙찰가 (Hammer Price)
경매사가 경매 봉을 두드리고 최고가 응찰자의 패들 번호를 지칭함으로써 확정된 최고 응찰가를 의미한다. 또 다른 표현으로 영문 그대로 ‘해머 프라이스’라고 말하기도 한다. 국내에서는 수수료와 부가세를 뺀 순수 최고 응찰 가격이 낙찰가지만, 해외에서는 최고 응찰 가격에 수수료와 부가세까지 합쳐진 금액을 말한다.
– 보장가 (Guarantee)
경매회사가 위탁자에게 일정 금액 이상의 낙찰가를 보장해주는 것이다. 경매 현장에서 보장가보다 낮게 낙찰되거나 유찰되어도 경매회사는 위탁자에게 보장가를 지급한다. 경매사 입장에서는 대가들의 좋은 작품을 경매에 출품시키는 일이 홍보의 한 방법이기에 사용하는 방법이다.
– 구매가 (Purchase Price)
구매가는 낙찰가에 구매 수수료와 부가가치세가 더해진 금액이다. 낙찰가가 1,000만 원이고, 낙찰수수료가 18%라면 1,000만 원 x 18%=180만 원이고, 부가가치세는 낙찰수수료의 10%이므로 180만 원 x 10% = 18만 원이다. 결국, 1,000만 원에 낙찰되더라도 최종 지불해야 할 작품의 구매가는 1,198만 원이 되는 것이다.
– 개런티 (Guarantee)
경매사가 위탁자에게 낙찰가와는 상관없이 보장해주는 최소 금액이다. 개런티 금액 이하에서 팔리면 경매 회사가 차액을 부담한다. 보통 경쟁사에 뺏기기 싫을 정도로 중요한 작품일 경우 경매사가 개런티에 응한다.
– 낙찰자 (Successful Bidder)
경매에서 최고가를 불러 작품을 낙찰받은 사람을 말한다.
– 프라이빗 세일 (Private Sale)
경매 일정과 관계없이 미술품을 바로 판매하거나 구매하는 방법이다. 수요의 대상이 되는 경매 가격과 달리 프라이빗 세일의 판매 가격은 고정적이다.
– 호가 단위 (Bid Increment)
응찰에 경쟁이 붙었을 때 금액이 불릴 때마다 올라가는 가격의 단위를 말한다. 작품 가격에 따라 호가 단위는 다르며, 경매사가 사전에 호가 단위를 결정한다. 하지만, 경합 분위기에 따라 호가 단위를 줄이거나 높일 수 있다.
– 서면 응찰 (Absentee Bid)
경매장에 갈 수 없거나 경매장에서 신분을 드러내고 싶지 않을 때, 경매 회사 담당자에게 서면으로 미리 상한가를 제시하는 방법이다. 공개 응찰자와 서면 응찰자가 동일한 가격으로 응찰할 경우, 서면 응찰자에게 우선권이 주어지면 낙찰된다. 만일 동일한 가격의 서면 응찰자가 있을 때는, 서면 신청을 먼저 제출한 응찰자에게 낙찰된다.
– 전화응찰 (Telephone Bid)
경매 회사 직원을 대리하여 경매에 참여하는 방법이다. 현장에서 실시간으로 통화하며 경합 진행 상태나 현장 분위기를 경매 회사 직원이 전달해주며 응찰자가 응찰하는 데 도움을 준다.
– 구매 수수료 (Buyer’s Premium)
외국의 경우 낙찰가가 높을수록 수수료가 낮아지는 등 낙찰가에 따른 수수료가 다르지만, 서울옥션과 케이옥션은 18%의 정률제를 채택하고 있다. 하지만 수수료도 할인이 가능하니 참고하길 바란다.
– 위탁 수수료 (Seller’s Premium)
위탁자가 경매사에게 지불해야 하는 판매 수수료다. 작품 가치에 따라 가격이 조정된다.
– 소장 기록 (Provenance)
경매 전 작품의 소유 기록에 대한 작품의 진위와 금액 등을 책정하는 중요한 근거자료를 말한다. 유명한 컬렉터나 딜러 박물관이 소장했던 작품인 경우 가치가 더욱 올라간다.
– 경매도록 (Document)
경매 물품에 관한 설명과 소장했던 컬렉터 및 딜러 명단, 작품의 역사/문화적 중요성에 대한 고찰, 경매 예상 추정가 등의 정보가 실린 도록을 말한다.
– 추급권 (Artist Resale Rights or Royalties)
작가가 타인에게 판 작품이 또 다른 이에게 재판매될 때 그 대금 중 일정 비율을 작가나 저작권을 가진 유족이 배분받을 수 있는 권리다. 국내에서는 적용되진 않지만, 크리스티와 소더비에서는 시행하고 있다.
– 유찰 (Passed In)
경매에 나왔지만 아무도 그 작품을 원하지 않거나, 경매장에서 제시된 금액이 내정가에 미치지 못해 판매되지 않는 경우를 말한다. 유찰된 작품은 이후에 경매에 다시 나올 경우 안 좋은 영향을 미칠 수 있다.
– 애프터 세일 (After Sale)
유찰된 작품을 경매가 끝난 직후에 구매하게 되는 방법이다. 경매가 끝난 후 작품을 사고 싶어 하는 구매자가 나올 경우, 경매사가 위탁자에게 판매 의사를 확인 후 거래를 하게 된다. 경매가 끝난 후 24시간 안에 애프터 세일이 이뤄질 경우 작품이 낙찰된 것으로 여겨져 유찰 기록이 남지 않는다.
부동산 경매 용어 어렵지 않다
이호근의 쉬운 경매ㆍ공매
황경진 경매전문학원 부원장
3)자주 사용하는 경매 용어
①사건번호 2022타경 1234 : 타경은 법원의 많은 소송사건 중 경매사건을 나타내는 분류 기호이고， 타경 앞의 2022는 2022년도 경매가 진행되었고， 1234는 2022년도 1234번째 물건이라는 뜻이다.
②물건번호 : 소유자의 담보 제공된 부동산이 여럿인 경우， 즉 경매사건 중 경매에 부쳐질 물건이 여러 개 있을 경우 일련번호를 붙인 것인데， 물건번호가 있는 물건을 입찰할 때에 주의해야 할 것은 물건번호를 반드시 기재해야 한다. 만약 기재하지 않으면 무효가 된다.
③유찰 : 입찰을 실시했으나， 해당 사건에 입찰자가 없는 경우 유찰이라 한다. 반대로 입찰자가 있어서 최고가매수신고인이 정해지고 매각이 이뤄지는 것을 낙찰(매각)이라고 한다.
④채권자 : 돈을 빌려준 사람을 말한다. 경매에서 채권자는 금융기관， 건물에 세 들어 사는 사람， 근저당권을 설정하지 않고 개인적으로 돈을 빌려준 사람 등채권을 주장할 수 있는 권리가 있는 자이다.
⑤채무자 : 부동산을 담보로 돈을 빌린 사람이나， 임대보증금을 돌려주지 않아 세입자가 경매를 신청한 건물주인 등 채무를 갚아야 할 의무가 있는 자이다.
⑥임차인 : 임대차계약에 의해서 임대보증금을 지급하고， 남의 부동산을 사용하는 세입자를 말한다. 이 임차인은 임대보증금을 돌려받을 권리가 있으므로 건물 주인에게 있어서 채권자가 되는 것이다.
⑦매수희망자 : 경매에 나온 부동산이 팔리려면 누군가 사겠다고 나서는 사람이 있어야 하는데， 이렇게 사겠다고 나서는 사람을 매수희망자 라고 한다.
⑧권리분석 : 경매를 시작하기 전 해당 부동산이 법률적으로 하자가 있는지 없는지 살펴보아야 하는데， 이것을 권리분석이라 한다.
권리분석에서 가장 중요하고， 제일 먼저 체크해야 하는 것이 `말소기준권리`이다.
⑨말소기준권리 : 해당 경매 절차에서 낙찰(매각)으로 소멸되거나， 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다. 말소기준권리 이전의권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 되고， 이후의 권리는(말소기준권리 포함) 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.
말소기준권리에는 근저당권， 가압류(압류)， 담보가등기， 경매기입등기， 전세권 등이 있다. 즉， 돈을 받는 것이 목적인 권리들이다. 부동산이 경매로 낙찰돼 배당을 하게되면 그 목적들이 충족되는 권리들이다. 정리를 하면， 경매를 통해 부동산 물건이 매각되면 말소기준권리 이후에 오는 권리들은 모두 소멸된다.
소멸되지 않는 권리가 몇 개 있는데 이것은 추후 설명하기로 하겠다.
⑩가압류 : 가압류 앞에 `가`자가 붙은 것은 `임시로`， `일단`이란 뜻이며， 무엇인가를 묶어두는 수단이라는 뜻이다. 즉， 가압류는 `임시로 압류를 해 놓는다`라는의미이다. 채무자에게 받을 돈이 있을 때 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도이다.
⑪가처분 : 가처분은 돈 이외의 것을 받아야 할 때 행하는 처분이다. 즉， 부동산을 가처분한 사람의 동의 없이 그 부동산을 매각하지 못하도록 하는 법적장치이다. 가등기와 마찬가지로 말소기준권리 보다 빠른 선순위 가처분은 경매로 소멸되지 않고， 낙찰자에게 인수된다. 후순위 가처분 중 건물철거 청구권(가처분)은 낙찰자에게 인수된다.
⑫가등기 : 계약금을 지불하고 잔금을 치르는 사이에 매도자가 다른 사람과 계약하지 못하도록 하거나， 다른 권리가 발생하는 것을 막기 위해 활용하는 권리를말한다. 간단히 정리하면 본 등기 이전에 미리 하는 등기를 말한다.
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