당신은 주제를 찾고 있습니까 “홍콩 부동산 – [홍콩 부동산] 옥상을 겸비한 40억자리 홍콩 아파트, 홍콩 부자 친구의 두번째 집 공개 (Tseung Kwan O, Monterey) 새 아파트 구경.“? 다음 카테고리의 웹사이트 ppa.maxfit.vn 에서 귀하의 모든 질문에 답변해 드립니다: https://ppa.maxfit.vn/blog. 바로 아래에서 답을 찾을 수 있습니다. 작성자 꿈꾸는 홍콩언니AKTV 이(가) 작성한 기사에는 조회수 17,699회 및 좋아요 148개 개의 좋아요가 있습니다.
홍콩 부동산 주제에 대한 동영상 보기
여기에서 이 주제에 대한 비디오를 시청하십시오. 주의 깊게 살펴보고 읽고 있는 내용에 대한 피드백을 제공하세요!
d여기에서 [홍콩 부동산] 옥상을 겸비한 40억자리 홍콩 아파트, 홍콩 부자 친구의 두번째 집 공개 (Tseung Kwan O, Monterey) 새 아파트 구경. – 홍콩 부동산 주제에 대한 세부정보를 참조하세요
오늘은 홍콩 친구네 집에 놀러 갑니다. 정관호 지역(Tseung Kwan O)의 Monterey.
영상을 보신 분들이 있다면, 이전에 보여드린 집의 주인공 부부인, 홍콩 친구가 본인들이 살던 그 집을 세를 주고, 옥상을 겸비한 집으로 이사를 갔기 때문에, 집들이 겸, 얼굴도 볼 겸해서 놀러 가는 중입니다.
정관호에 위치해 있고, 아파트 단지 이지만 2-3층짜리 빌라도 같이 지어 놓은 새로 지어진 단지 입니다. 요즘은 고층 짜리와 이렇게 저층 짜리도 같이 지어서 분양하더라고요.
홍콩 달러로 27mm에 구매했는데, 한화로는 39억 정도 되는 집입니다. 옥상이 없었다면, 한 19m정도 하는 집이었을텐데요, 옥상 층까지 더 해 지면서, 8m 정도, 한화로 한 11억 정도가 더 올라간 거죠. 사실 옥상만 더해졌다고 그렇게 비싸지는 않을 텐데요, 뷰가 정말 좋더라고요. 그래서 그 가격을 주고도 구매하고 싶다는 욕심이 생겼다고 하더라고요. 집 자체를 보고는 살 마음이 별로 없었다가, 옥상을 보고 계약을 했다고 합니다. 궁금하시죠? 바로 보여 드릴께요.
홍콩 부동산 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
홍콩 부동산 & CENTURY 21 Global에서 홍콩의 주택 매물
홍콩에서 부동산을 검색하고 홍콩에서 부동산 등록 매물을 찾습니다. CENTURY 21 Global에서 홍콩의 주택 매물. 부동산 정보를 받고 사진을 봅니다.
Source: www.century21global.com
Date Published: 12/13/2021
View: 685
홍콩/경제 – 나무위키:대문
다만 이 과정에서 저가아파트 공급 중단 및 대륙의 투자자금 유입으로 부동산 가격이 무지막지하게 폭등하면서 임금수준에 비해 집세부담이 과중해지고 …
Source: namu.wiki
Date Published: 8/3/2021
View: 8196
홍콩은 집값이 왜 비싼가? : 홍콩 주택시장의 구조와 특성
일반적으로 이 같은 홍콩 주택시장 상황은 제한된 토지, 세계적인 금융 중심지에다 막대한 중국의 자본유입, 그리고 중화권 특유의 부동산에 대한 …
Source: www.si.re.kr
Date Published: 6/23/2022
View: 7688
주제와 관련된 이미지 홍콩 부동산
주제와 관련된 더 많은 사진을 참조하십시오 [홍콩 부동산] 옥상을 겸비한 40억자리 홍콩 아파트, 홍콩 부자 친구의 두번째 집 공개 (Tseung Kwan O, Monterey) 새 아파트 구경.. 댓글에서 더 많은 관련 이미지를 보거나 필요한 경우 더 많은 관련 기사를 볼 수 있습니다.
![[홍콩 부동산] 옥상을 겸비한 40억자리 홍콩 아파트, 홍콩 부자 친구의 두번째 집 공개 (Tseung Kwan O, Monterey) 새 아파트 구경.](https://i.ytimg.com/vi/5pqs8VbGHWQ/maxresdefault.jpg)
주제에 대한 기사 평가 홍콩 부동산
- Author: 꿈꾸는 홍콩언니AKTV
- Views: 조회수 17,699회
- Likes: 좋아요 148개
- Date Published: 2021. 4. 1.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=5pqs8VbGHWQ
홍콩 부동산 & CENTURY 21 Global에서 홍콩의 주택 매물
홍콩에 7,734개의 부동산 등록 매물이 나와 있습니다. 홍콩에서 꿈에 그리던 주택을 찾을 수 있도록 도와드릴 홍콩 부동산 중개인에게 연락하세요.
아직 구매 준비가 안되셨습니까? 홍콩에 있는 각종 임대용 아파트를 찾아 비교해 보십시오.
2022년 홍콩 부동산 시장을 좌우할 5대 변수는?
홍콩에서 집을 사기 위해서 평균 약 20년이 걸릴 정도로 홍콩 집값은 이미 지난 수년간 세계에서 가장 비싼 도시 중 하나로 꼽히고 있다. 미드랜드 리얼티(Midland Realty) 통계에 따르면, 홍콩 집값은 sqft당 16,239홍콩달러로, 1평(35.58sqft)에 약 57만 홍콩달러에 달하는 격이다.
그러나 지난해 코비드19 팬데믹 여파로 홍콩 부동산 시장은 그 어느 때보다도 둔화한 해였다. 나이트 프랭크(Knight Frank)의 글로벌 주택 도시 지수(Global Residential Cities Index)에 따르면, 지난해 3분기 홍콩 주택 가격 상승률이 150개 도시 중 116위를 기록했다. 홍콩 부동산가치평가국(Rating and Valuation Department)에 따르면, 2021년 1~10월 기간 집값이 3.9% 상승에 그쳤다.
한편 업계 전문가들의 올해 홍콩 부동산 시장 동향 전망은 다양하다. 모건스탠리(Morgan Stanley)는 올해 부동산 가격이 2% 하락할 것으로 전망하고 있는 한편 센타라인 프로퍼티(Centaline Property)는 오히려 짒값이 10% 상승할 것으로 전망했다. 그렇다면 우리가 주목해야 할 2022년 홍콩 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 5대 변수는 무엇일까?
1. 금리 변동
CHFT자문평가(CHFT Advisory And Appraisal)는 인플레이션이 억제되지 않는다면 미국의 금리 인상 가속화에 더욱 주의해야 한다고 말했다. 금리 인상 전망에 센타라인평가지수(CVI)가 12월 19일 기준, 23.38 포인트로 하락했다. CVI는 홍콩 전역 133개 주거 지역의 중고 주택에 대한 은행 감정 평가액을 추적하는 지표로, 40 포인트 미만일 경우 부동산 시장 약세 및 가격 하락세를 의미하며 60 포인트 이상은 시장 강세를 나타낸다.
센타라인 모기지 브로커(Centaline Mortgage Broker)는 홍콩의 총 은행보유액이 충분하다면 주택 담보 대출 금리와 연동된 ‘은행 간 금리(Hibor)’가 미국 금리 인상 움직임을 즉각적으로 따라가지 않을 것이라며 “내년 홍콩 담보 대출 금리는 여전히 2% 미만을 유지돼 14년 연속 저금리 환경을 제공할 것이다”며 우려를 일축했다. 실제로 주택 담보 대출자 중 90% 이상이 하이보 연동 담보 대출 금리를 적용하고 있으며, 홍콩 통화국 통계에 따르면, 지난해 실질 하이보 관련 담보 대출 금리가 1.36%로 10년래 최저 수준을 기록했다.
2. 2022년 3월 행정장관 선출
리더십의 변화는 향후 부동산 수요 억제 및 주택 공급 정책에 새로운 바람을 일으킬 수 있다. CHFT자문평가는 새롭게 선출될 홍콩 행정장관의 향후 부동산 정책 관련 행보에 따라 크게 달라질 수 있을 것이며 a) 주택 최초 구매자를 지원하거나 2중 주택 보유에 대한 제한 등 새로운 토지 및 주택 공급 정책 변화 및 신계 북부 메트로폴리스와 란타우 투모루비전 프로젝트에 대한 진행상황 b) 토지 조례에 따른 강제 매각 규모 제한 변동 c) 부동산 재개발 인센티브 등에 주의를 기울여야 한다고 말했다.
3. 코비드19 확산세
당연한 말이지만 홍콩 부동산 시장은 홍콩-중국 간 국경 재개 및 이로 인한 긍정적 경제 효과에 따라 강세할 것이다. 전 세계적으로 유행하고 있는 코비드19 팬데믹에 대한 각국의 방역 조치와 백신의 효과 등이 홍콩이 해외와의 국경 개방에 영향을 미치기 때문에 팬데믹 확산세를 꾸준히 모니터링해야 한다.
4. 홍콩 경제 상황
모닝스타(Morningstar)는 “일부 유럽국가에서 일어나는 것처럼 만약 홍콩의 팬데믹 상황이 악화해 봉쇄된다면, 전반적인 홍콩 경제에 타격을 줄 것이다. 이는 홍콩 실업률 상승에도 직접적인 영향을 미칠 것이다”고 말했다.
홍콩 항셍지수는 지난 2021년 2월 중순 이후 지금까지 약 25% 하락했다. 모건스탠리는 항셍지수 하락은 주식 역자산 효과로 일으키기 때문에 곧이어 부동산 가격 하락으로 이어지는 경향이 있다고 주장하면서 내년 부동산 가격 하락세를 전망했다. 이 밖에도 실질 GDP 성장률, 인플레이션, 주택담보대출 수익률, 중고 주택 시장 매매 현황 등 기타 경제 지표들 또한 집값 변동에 영향을 미친다고 덧붙였다.
5.중국 본토 경제 상황
중국 부동산개발업체의 재정 문제, 미중 갈등과 같은 지리정치적 요인 등이 중국의 GDP 성장률에 악영향을 미칠 수 있다. 중국 경제 성장 둔화는 결국 중국 본토 투자자들의 홍콩 주택 시장 회귀를 막게 될 것이다.
골드막삭스(Goldman Sachs)는 중국의 제로-코로나 방역 전략은 현지 소비를 억제하고, 동계올림픽을 앞둔 중국 당국의 다양한 환경오염 방지 조치들이 중국의 생산 활동에도 타격을 미칠 것으로 우려하며 중국 경제 성장률 둔화 및 부동산 시장 침체 가능성을 제기했다.
ⓒ 위클리 홍콩(http://www.weeklyhk.com), 무단전재 및 재배포 금지
가장 비싼 도시 홍콩으로 살펴 본 한국 부동산과 미래
▲ 홍콩의 한 아파트 ⓒNikada via Getty Images
홍콩은 세계에서 가장 집값이 비싼 도시로 유명하다. 홍콩인의 월평균 급여는 약 270만 원으로 월급의 반 정도를 집세로 지불하면 5평 전후의 조그만 공간에서 지낼 수밖에 없는 게 현실이다. 20평짜리 아파트가 20억 원을 넘어 평범한 시민이 아무리 열심히 일해도 집 한 채 마련하기 어렵다.
중국과 북한의 토지와 부동산정책, 사회연대경제를 통한 남북협력, 라선을 중심으로 하는 초국경 도시협력을 연구해온 하나누리 동북아연구원이 지난달 ‘홍콩의 토지와 지배계급’을 출간했다. 연구원은 이를 기념하기 위해 저자인 앨리스 푼(Alice Poon)을 초청해 온라인 줌(ZOOM)으로 북 콘서트를 10월 30일에 개최했다.
‘홍콩의 토지와 지배 계급’은 미국의 토지 개혁가이자 경제학자인 헨리 조지(1839~1897)가 지대와 불평등한 부의 분배 사이의 관계를 다룬 저서 ‘진보와 빈곤’에서 영향을 받은 책으로, 홍콩 민중운동을 촉발한 뿌리 깊은 갈등의 이면에 존재하는 부동산을 둘러싼 헤게모니 투쟁을 설명하며, 홍콩의 토지 제도와 주요 부문의 경쟁 부족을 지적한다.
“홍콩의 토지와 부동산 문제 톺아보기: 한국에 주는 시사점”을 주제로 진행된 이번 행사는 홍콩의 토지 및 부동산 문제를 소개하고, 한국의 부동산 문제를 살펴보고 새로운 전환을 모색했다.
▲ 앨리스 푼(Alice Poon)
앨리스 푼은 “홍콩 사회의 모순을 상징하는 것이 다름 아닌 ‘부동산’ 문제”라고 규정하며, 영국 정부로부터 물려받은 토지 제도가 어떻게 홍콩 지배층의 막대한 재산 증식을 촉진했는지, 경쟁법의 부재가 어떻게 지배층에 산업과 경제를 집중시켰는지 설명했다.
홍콩 정부의 주 수입원은 토지임대료로 최고 입찰자 개발업자에게 50년간 임대한다. 토지사용권의 대부분을 6대 재벌 가문이 지배하고 있는데, 홍콩의 부동산 재벌들이 지난 20년간 온갖 방법으로 부동산 가격을 높여 왔으며, 정부 엘리트들은 이를 통제하기는커녕 방임을 넘어 협조했다.
그 결과 토지 및 부동산 가격의 고공 행진했다. 임대료와 생필품, 공익사업·공공서비스 요금 상승했다. 중소기업은 퇴출당하였고, 높은 시장 진입장벽으로 인한 창업 기회 박탈과 실업 등으로 홍콩의 경제력은 점점 저하되고 있다. 현재 부동산을 바탕으로 성장한 홍콩의 4대 가문(리카싱(李嘉誠), 리샤우께이(李兆基), 궉닥생(郭得勝), 쳥유통(鄭裕彤))은 전기, 가스, 인터넷&통신, 유통, 운수 등의 산업을 독과점하고 있다.
2014년 우산 혁명부터 2020년 범죄인 송환법 반대에 이르는 민중운동 근본적 원인은 부동산 문제와 다른 사회구적 요인이 결합된 경제적 불평등이 핵심으로 결국 홍콩 시민들, 특히 청년층의 불만을 촉발시켰다.
앨리스 푼은 토지 독점이 야기한 불균등한 부의 분배를 바로잡는 대안으로 헨리 조지가 주장한 ‘토지가치세’를 제시했다. 어떤 부지든 토지 가치는 토지 소유자 개인이 아니라 사회에 의해 대부분 만들어지는 만큼 그 토지의 임대 가치는 그 가치를 창출한 사회에 귀속되어야 한다는 것. 사회가 토지의 시장 가치에 부과하는 세금은 토지를 최고, 최선으로 이용하도록 자극하고 생산적인 고용을 촉진하게 된다.
현재 홍콩은 민주화를 위한 시위를 금지하고 있으며, 최근 선거법도 개정되어 제도적 변화를 만들어 내기 어려운 상황이다. 앨리스 푼은 “어떤 개혁이든 성공적으로 추진하려면 공직자와 사회 구성원의 정직하고 양심적이며 사회적으로 책임 있는 자세가 반드시 뒷받침되어야 한다”라고 강조하며, “한국은 희망이 있다”고 이야기했다.
▲ ‘홍콩의 토지와 지배계급’ 저자 앨리스 푼(Alice Poon) 북 콘서트 갈무리 장면
패널토크는 ▲문화인류학자이자 인천대 중어중국학과의 장정아 교수 ▲기독교를 중심으로 토지제도 운동을 펼치고 있는 ‘희년함께’의 이성영 대표 ▲토지 공개념을 일반인에게 알려 온 ‘토지+자유연구소’의 이태경 부소장이 참여해 홍콩 사례를 통해 새로운 한국 사회 전환에 관해 이야기 나눴다. 이어서 진행된 저자와 독자와의 대화에서는 북한의 개방과정에서 교훈, 청년 세대의 고민 등이 공유됐다.
하나누리 조성찬 원장은 “홍콩과 한국은 토지 소유권 제도는 다르지만 드러나는 양상이 비슷하다. 건강한 토지 제도를 수립하고 유지하기 위해 공동체 의식 수준이 높은 사회 구성원들이 사회를 주도적으로 이끌어가야 한다. 우리 사회는 홍콩의 전철을 고스란히 밟지 않도록 청년 세대에게 희망을 줄 수 있는 선택을 해야 한다”라고 전했다.
라이프인 열린인터뷰 독점기사는 후원독자만 볼 수 있습니다.
후원독자분들은 로그인을 하시면 독점기사를 바로 볼 수 있습니다. 후원독자가 아닌 분들은 이번 기회에 라이프인에 후원을 해보세요.
독립언론을 함께 만드는 자부심을 느낄 수 있습니다.
저작권자 © 라이프인 무단전재 및 재배포 금지
카카오톡
URL복사
기사공유하기
“평균 14억원…660억 집도” 하늘을 찌르는 홍콩 집 값[이슈픽]
“부동산 정책, 인스턴트 국수 요리와 다르다”
▲ 지난해 6월 기준 홍콩 평균 주택 가격은 한화 약 14억원으로 전세계 1위 수준이다. AP연합뉴스
▲ 홍콩 고급 아파트인 마운트 니컬슨 주거 프로젝트 지하 주차장 모습(위 기사와 직접적 관련 없음). 픽사베이
전세계에서 가장 비싼 것으로 알려진 홍콩의 주택 가격이 끝모르는 고공행진을 거듭하고 있다.24일 블룸버그통신에 따르면 지난해 6월 기준 홍콩 평균 주택 가격은 한화 약 14억원으로 전세계 1위 수준이다.매체는 “중국과의 정치적 혼란을 겪으며 (영국 등으로) 홍콩 주민들의 이민 물결이 이어지고 있지만 고급 저택을 중심으로 한 홍콩의 주택 수요는 여전히 폭발하고 있다”고 보도했다.센탈린부동산에이전시에 따르면 홍콩 내 상위 10대 주택단지의 시장거래가는 올 상반기 200억 홍콩달러(약 2조 9200억원)를 돌파할 것으로 전망된다. 예상대로라면 23년 만의 최고치다.블룸버그는 “지난해 코로나19 대유행으로 인한 경기침체, 홍콩보안법 시행 등으로 주민들이 홍콩을 떠나면서 부동산 판매가 어려울 것이란 예상이 나왔지만, 현재의 홍콩 집값은 이러한 우려가 잘못됐다는 것을 입증한다”고 전했다.글로벌 부동산회사 존스 랑라살르의 넬슨 왕 책임자는 “이주민 증가가 주택시장에 미치는 부정적 영향이 미미하다”고 말했다.홍콩은 주차공간도 세계 최고가 기록을 새웠다.최근 홍콩의 한 부유층 주거 구역에서 주차공간 한 칸이 130만 달러(약 14억 5000만원)에 거래됐다고 UPI 통신이 보도했다.주차공간 넓이가 12.49㎡(약 3.8평)인 만큼, 1㎡당 1억 원을 넘긴 셈이다.기존 세계 최고가는 2019년 10월에 거래된 홍콩 금융중심가 빌딩 지하 1층 주차장의 동일 면적으로, 96만 9000달러(약 10억 8000만원)였다.홍콩에서는 지난 2월 314㎡(약 95평) 아파트가 4억 5900만 홍콩달러(약 660억원)에 팔리면서 홍콩 아파트 최고가를 경신한 바 있다.미국 싱크탱크 도시개혁연구소 등이 발표한 보고서에 따르면 홍콩의 부동산 중간값은 가계소득 중간값의 20.7배를 기록하면서, 홍콩은 11년째 ‘세계에서 집값이 가장 비싼’ 도시로 선정되기도 했다.홍콩에서는 집값 폭등과 빈부격차 확대 상황이 심각하며, 이러한 문제가 2019년 당시 시위의 배경 요인이 됐다는 평가도 나온다.홍콩의 집값 버블 계기는 1997년으로 거슬러 올라간다. 홍콩을 반환받은 중국 정부가 인위적으로 주택 건설용 토지를 공급했다. 그러나 홍콩은 그해 말 아시아 외환위기를 맞았고, 부동산 시세가 3분의 2가량 폭락했다.이후 홍콩 정부는 부동산 시장을 지원하기 위해 2008년까지 토지 공급을 제한해왔다.시간이 지나면서 경제가 회복되고 주택 수요가 올라갔지만 공급이 이를 따라주지 못하면서 집값이 천정부지로 올랐다.홍콩 폴리테크닉 대학의 링 칼칸 교수는 “이 때문에 오늘날 주택 문제가 발생했다”며 “우리는 10년을 잃어버린 셈”이라고 말했다.홍콩정부는 뒤늦게 집값 잡기에 나서고 있다. 토지 공급을 늘리기 위해 인공섬 프로젝트를 진행 중이고, 주택 담보 대출 제한을 완화했다.링 교수는 “토지 개발은 지속적으로 이뤄져야 한다”며 “(부동산 정책은) 인스턴트 국수 요리와 다르다”고 말했다.김채현 기자 [email protected]
홍콩식 토지 공개념, 진정한 아시아의 해방구가 되려면
홍콩식 토지공개념은 여러 차원에서 그 가능성이 확인되었다. 그런데 중국 반환 이전부터 임차기간 및 지대 납부방식에서 후퇴가 진행되었고, 특히 중국 반환 과정에서 토지사용권이 무상으로 재연장되는 후퇴를 경험했다. 매년 납부하는 지대는 매우 낮은 수준으로, 부동산이 투기의 대상이 된 것이다. 일국양제 실시 후 중국 대륙의 자본 유입은 홍콩 부동산 시장을 더욱 교란하였다. 이에 홍콩 시민들 특히 청년들이 불만을 품게 되었고 2014년 우산시위를 통해 홍콩 독립을 요구했다. 아시아의 해방구가 되었던 홍콩식 토지공개념이 발전적으로 전환하기 위해서는 지대 납부 수준을 더 높이 끌어올려야 한다. 그래야만 투기적 가수요가 억제되어 부동산 가격이 합리적인 수준으로 유지되고, 그 기초 위에서 도시재개발, 공공주택 공급 등 필요한 도시관리 사업을 진행할 수 있으며, 국제금융 허브 및 자유무역항으로서 보다 발전된 도시경제 모델을 보여줄 수 있다. 한국식 토지공개념과 홍콩식 토지공개념은 결국 지대 납부 방식 및 수준에서 만난다.
조성찬 (토지+자유연구소 북중연구센터장)
한국과는 다른 홍콩식 토지공개념
인구수 734만 명(2016년 기준)에 면적은 1,104㎢로, 서울보다 인구는 적으면서 면적은 1.82배 큰 아시아의 작은 섬 홍콩. 향나무를 실어 나르는 항구가 있었다고 해서 붙여진 이름인 홍콩(香港)은 해안가와 경사진 산에 높이 솟아 있는 고층 아파트, 좁디좁은 주택들, 그리고 세계 최고 수준의 주택가격과 임대료로 유명하다. 국제 금융과 무역 및 쇼핑 천국이라는 이미지도 강렬하지만 말이다.
필자가 올 해 초에 홍콩을 방문하여 머물렀던 호텔(Horizon Hotels & Suites Limited)은 일반 가정용으로도 장기 임대되고 있었는데, 약 60~66㎡ 넓이(방 2개)의 호텔식 주거공간이 12개월 장기 계약을 할 경우 월 임대료가 우리 돈으로 약 3백 13만원에서 3백 40만원 수준이었다. 홍콩 정부가 발표한 저소득층 주거환경에 관한 통계에 따르면 조사대상 물건의 중간에 해당하는 ‘중앙치’ 주택의 면적은 10㎡, 월 임대료는 우리 돈으로 약 61만5천 원으로 나타났다(연합뉴스, 2018.1.23.). 그리고 주택가격은 지역마다 천차만별인데 신계지역 荃灣(Tsuen Wan)에 위치한 荃新天地 2기 아파트의 경우, 건축면적 102㎡(전용면적 77㎡)의 주택가격이 17억 7천만 원이었다. 홍콩은 이미 1평당 1억 원이 넘는 아파트가 즐비하다. 이렇게 보면 홍콩의 주거환경은 최악처럼 보인다. 그래서 부동산 제도의 기초가 되는 홍콩의 토지제도를 일반적인 자본주의 국가와 같은 토지사유제로 착각하는 이들이 많다. 그런데 그 반대다.
영국 식민지 시절 부동산 투기를 막고 지속가능한 경제발전을 도모하기 위해 전체 토지를 홍콩 정부가 소유하고 장기 토지사용권을 개인 및 기업에 양도하는 제도를 채택한 이후, 이 방식은 자유무역항 및 국제금융허브라는 경제발전의 기초가 되었다. 그리고 중국 대륙의 개혁개방기 토지개혁에 중요한 모델이 되면서 중국의 경제체제 전환에 중요한 기여를 했다. 중국의 토지개혁 모델이 다시 북한과 베트남에 영향을 주었다는 점은 주지의 사실이다. 홍콩은 결코 작은 섬이 아니었던 것이다. 오히려 자유시장경제 발전을 도모하려는 자본주의 국가들과, 사회주의 계획경제라는 함정에 빠진 아시아 사회주의 국가들에게 일종의 ‘해방구’였던 것이다.
일반적으로 토지공개념은 크게 ‘보유세 접근법’과 ‘공유 및 임대 접근법’ 두 가지로 구분할 수 있다. 한국의 문재인 정부가 개헌안을 통해 추진하려던 토지공개념이 토지사유에 기초하여 보유세 강화를 핵심으로 한다면, 홍콩식 토지공개념은 토지를 공유자원(commons)으로 보고 정부가 이를 민간에 임대하는 접근법이다. 필자는 이러한 방식을 ‘공공토지임대제’(Public Land Leasing)로 부른다. 홍콩이 추진한 토지공개념은 아시아 사회주의 경제체제 전환국에는 일종의 해방구 역할을 했지만, 개인 및 자본의 욕구에 의해 토지제도가 후퇴하면서 극심한 불평등이 만연하게 되었다. 홍콩식 토지공개념이 진정한 아시아의 해방구가 되기 위해서는 극복해야 할 과제가 분명해 보인다. 이를 좀 더 구체적으로 살펴보자.
식민지 홍콩 토지제도의 형성
홍콩은 영국의 점령 및 조차(租借) 시기에 따라 순차적으로 홍콩섬, 까우룽(九龍) 반도, 신계(新界)로 구분된다. 오늘날 세 지역을 통틀어 홍콩이라고 부른다. 홍콩 섬은, 1840년에 발발한 제1차 아편전쟁으로 영국군에 의해 점령되었으며, 1842년에 난징조약을 체결하면서 청으로부터 정식으로 양도되었다. 1843년에 영국은 홍콩 섬에 빅토리아 시티(Victoria City)를 건립하고 총독부를 신설했다. 까우룽 반도는, 1860년 제2차 아편전쟁으로 베이징 조약이 체결되면서 영속적으로 영국에 귀속되었다. 신계라고 불리는 곳은 1898년 영국이 중국으로부터 99년간 조차한 곳이다. 조차의 유효기간은 1997년까지였다. 신계에, 홍콩 섬과 까우룽 반도에 적용된 영구 양도 방식이 아닌 일시적인 조차 방식이 적용되면서, 후에 홍콩 반환이 신계를 넘어 홍콩 섬과 까우룽 반도까지 포함되는 원인이 되었다. 아래 <그림 1>은 홍콩의 현재 18개 구(區)를 보여주는 것으로, 초록색(15~18번)이 홍콩 섬이며, 빨간색(10~14번)이 까우룽 반도이고, 나머지 파란색(1-9번)이 신계지역이다.
식민지 홍콩의 단계별 영토 확보
식민지 홍콩 토지제도의 형성은 홍콩섬 점령과 함께 시작되었다. 전쟁 기간인 1841년 5월, 영국에 양도된 홍콩섬에 대해 당시의 영국 선장 엘리엇(Elliot)은 홍콩섬 토지를 공유상태로 유지하려고 전체 토지를 공유(the Crown)로 선포하고, 다음과 같이 홍콩 토지제도의 가이드라인 성격의 명령을 발표하였다. 첫째, 토지를 팔지 말고 임대할 것(75년), 둘째, 토지개발권을 공공에게 부여할 것, 셋째, 경매를 위해 ‘연간’ 지대 최저가격을 설정할 것, 넷째, 최고의 연간 지대 입찰자에게 임대할 것, 다섯째, 정부에 통지하지 않는 사적인 토지거래는 금지할 것 등이다. 이러한 다섯 가지 기본 원칙은 홍콩 공공토지임대제의 기초를 다지는 데 중요한 역할을 감당했다. 또한 공공토지임대제의 장점을 이해한 영국 정부는 ‘도시성장관리’, ‘산업개발 및 공공주택개발 촉진’, ‘기초시설 투자재원 마련’이라는 세 가지의 토지임대정책 목적을 제시하였다.
영국이 홍콩에 이러한 조치를 취한 이유에 대해 『홍콩의 역사』를 쓴 Endacott(2006: 43)은 “지가 상승에 따른 투기가 예상되기 때문에 좋은 부지를 확보하고 미래 발전을 보장하기 위해서”라고 서술하고 있다. 당시 모든 영국 식민지는 토지 투기 때문에 몸살을 앓고 있었다(2006: 66). 여기에 더해 내부적으로도 그 당시 홍콩 식민지는 낮은 소득세율 및 영국 본국의 재정지원 부족으로 인해 토지임대료 수입에 의존할 수밖에 없었다.
홍콩 토지제도의 변화
엘리엇이 제시한 공공토지임대 원칙은 크게 임차기간 및 지대납부 방식 두 가지 점에서 변화가 발생한다(Endacott, 2006: 95-96). 먼저 임차기간이 길어졌다가 줄어들었다. 초기인 1843년에 건축용지와 기타 용지의 사용기한이 각각 75년 및 21년으로 결정되었다. 임차인은 공개 경매 또는 연간 지대를 직접 납부함으로써 임차권을 획득하였다. 그런데 주민들이 75년의 임대기한에 만족하지 않자, 1848년 영국 정부는 ‘무상’으로 75년 기한을 999년으로 연장하였다. 1860년, 까우룽섬의 소유권이 영국에 귀속되면서 기존 토지소유자는 토지임대 기한이 999년인 임차인으로 인정되었다. 이와 동시에, 토지소유권을 상실한 토지소유자는 보상을 받았다. 그러다가 1898년, 영국 정부는 홍콩 총독에게 999년의 임대기한 제도를 폐지하도록 통지하였으며, 75년을 새로운 임대기한으로 하는 제도를 추진하도록 하였다. 그러나 홍콩 식민지 정부가 임차인의 강한 반대에 직면하자, 부득이하게 75년의 ‘무상’ 연장권을 허용한 후에야 75년 임대기한 제도를 실시할 수 있게 되었다.
다른 하나는 경매 대상이 ‘연간 지대’에서 전체 사용기간의 지대 총액으로 변경되었다. 즉 지대 매년 납부에서 일시불 방식으로 전환된 것이다. 이후 연간 지대는 명목지대(ground rent, 연간 지대의 5%)로 변하였으며 고정되어 버렸다(Phang, Sock-Yong, 2000: 340). 이처럼 일시불 방식으로 변경된 것 외에도, 앞서 살펴본 대로 임차기간 변경 과정에서 지대를 전혀 납부하지 않는 무상 원칙이 적용되는 토지가 생기면서 홍콩의 토지제도는 크게 후퇴했다.
현재 홍콩의 지대 일시불 방식에 따른 토지임대료 납부는 3단계로 이루어진다. 즉 1단계: 초기 임대단계 → 2단계: 임대계약 수정단계 → 3단계: 연장(갱신) 계약단계에서 일시불(lump sum payment)로 토지임대료를 납부한다. 우선, 1단계인 초기 임대단계에서 사용기간에 해당하는 지대를 일시불로 납부한다. 홍콩 정부는 한 필지의 토지개발권을 양도할 때, 매매계약서 상에 용도, 고도, 구획비율 및 건축설계상의 제한을 기재한 후 이러한 내용의 매매계약서를 토지개발권 경매에 관심이 있는 모든 토지개발회사에게 보낸다. 토지임대계획은 각 회계연도 시작 시점에 공개발표하며, 매 월 공개경매를 진행한다. 경매 진행시에는 경매에 참여하는 토지개발회사의 상세한 정보를 공개한다. 앞에서 언급한 대로 매년 납부하는 명목지대가 이미 고정되어 있기 때문에, 홍콩 정부는 초기 임대단계에서 일시불 지대를 최대로 획득하고자 한다. 다음으로, 2단계인 임대계약 수정 시 임대료를 일시불로 납부한다. 임대계약 수정을 희망하는 임차인은 신청 후 토지국의 공식 허가를 얻어야 한다. 토지국이 공식 허가하면, 임차인은 수정계약으로 인해 발생하는 토지가치 증가분에 대해 일시불로 개발이익(betterment charge)을 납부해야 한다. 마지막으로, 3단계인 계약연장 시에 사용기간에 해당하는 지대를 일시불로 납부한다. 현행 임대제도 하에서, 홍콩정부는 상술한 3단계를 이용하여 지대를 회수할 수 있으나, 1단계에서 회수하는 일시불 지대 금액이 가장 큰 비중을 차지한다.
토지임대료 매년 납부방식으로 부분 회복
홍콩의 토지임대료 납부 방식이 매년 납부방식에서 일시불 방식으로 전환되었고, 무상인 경우도 많아서 여러 부작용이 발생했다. 대표적인 것이 홍콩의 금융위기다. 1960년대 말에 금융위기가 발생하자 홍콩 정부는 1969년부터 1981년까지 토지임대료 매년 납부방식과 유사한 “분기상환방식”을 실행했다. 이 기간에 정부는 모든 임차인에게 매년 지대의 형식으로 일시불 지대를 납부할 수 있도록 선택의 기회를 주었다. 1960년대 말에 발생한 금융위기로 인해 기업 등 임차인은 은행대출을 받을 수 없게 되자, 이러한 문제를 해결하기 위해 1969년 정부는 분기상환방식을 우선적으로 일시불 지대 총액이 1000만 홍콩달러를 넘는 중심상업구역(CBD) 내부의 상업용지에 적용했다. 이후 정부는 이 정책을 모든 임대용지에 확대 적용했다. 분기상환 회수는 10차(1차에 전체 금액의 10% 납부)였으며, 일회 납부에 5%의 이자비용을 추가했다. 홍콩 금융위기가 끝난 후, 디폴트가 증가하자 1981년에 정부는 분기상환방식을 폐기했다.
1973년, 홍콩정부는 임차인과 임대연장계약을 체결할 때에 고정되어 있는 명목지대(ground rent) 납부율을 인상하려고 하였으나, 임차인의 반대를 직면한 이후 결국은 “가정(假定)” 임대소득의 3%라는 명목지대 납부율로 결정하였다. 이러한 흐름은 1984년, 중국과 영국 정부가 홍콩 반환에 관하여 협상할 때에도 이어진다. 이 때 홍콩 정부는 명목 대지지대 수준을 다시금 인상할 생각이 없었으며, 또한 50년 기한의 토지사용권 연장에 대하여 일시불 지대를 요구하지도 않았다. 같은 해에 중국 및 영국 정부가 체결한 <공동선언> 부록 제3항은, 1997년 6월 2일 또는 그 이전에 기한이 도래하는 모든 토지임차권에 대해 ‘무상’으로 50년 재연장하는 내용으로 양국 정부가 합의하였다(Cruden, Gorden N., 1999: 6-12).
홍콩 반환에 따른 토지임대 관련 원칙을 1973년 시기의 임대계약과 비교하면, 중대한 변화가 있었다. 정부는 매년 부동산 가치를 재평가할 수 있게 되었으며, 게다가 “실제” 대지지대 수준을 수정할 수 있었다. 결과적으로, 1997년 홍콩의 중국반환 이후, 홍콩의 토지임대 방식은 토지임대료 일시불 방식에서 다시금 토지임대료 매년 납부 방식으로 부분적으로 회복한 것으로 볼 수 있다. 다만 매 년 납부하는 지대 수준이 매우 낮다는 한계는 분명하다. 현재, 홍콩의 부동산 소유자는 실제 지대를 과표로 하여 5%의 재산세(rates)와 3%의 명목지대 및 15%의 임대소득세(property tax)를 납부한다(Eddie Chi-Man Hui 외, 2004: 83).
홍콩식 토지공개념 제도의 가능성
우선 지대환수로 공공재정이 확충되었다. 홍콩에서 지대 관련 수입이 줄곧 재정수입의 중요 위치를 차지하여 왔다. Phang, Sock-Yong(2000, 343-344)의 연구에 따르면, 1970년부터 임대한 토지를 대상으로 분석한 결과, 홍콩은 1970년부터 1991년 사이에 발생한 토지가치 증가부분의 39%를 환수하였다. 당시 한국의 법인세 세율이 27.5%였다. 이 기간의 토지임대료 수입이 정부 재정 총수입의 21%를 차지하였으며, 정부 총 기초시설비용의 80% 이상을 차지하였다. 1982년에는 이러한 비율이 35%로 상승하였으며, 총 기초시설비용의 109%로 상승하여 가장 높은 수준에 이르렀다. 그러나 지대회수의 주요 방식이 매년 납부 지대가 아니라 토지임대계약에서 환수하는 일시불 지대 수입이었다. <표 1>의 수치는 2004/2005년 홍콩 정부재정 수입재원의 백분비이다.
홍콩 정부 총수입(2004/2005년 기준, 단위 : %)
이윤세(Profits tax)
급여세, 재산세, 개인산정세(Salaries tax, property tax and personal assessment tax)
공공요금 및 수수료(Utilities, fees and charges) 23.40%
17.00%
6.80% 도박세(Betting duty)
이자(Rates)
인지세(Stamp duty) 6.20%
6.10%
5.40% 토지기금, 부동산 및 투자(Land fund, properties and investments)
세금(Duties)
토지 프리미엄(Land premium) 8.20%
3.30%
5.90% 기타사업수익(Other operating revenue)
기타자본수익(Other capital revenue) 5.00%
12.70% 총계(Total) 100%
Source: Michael Littlewood, The Hong Kong Tax System: Key features and lessons for Policy Makers, PROSPERITAS, 2007, March, Vol. VII, Issue II, p11.
다음으로, 조세대체로 자유무역항 및 국제금융허브로의 경제발전에 기여했다. 지대 관련 수입이 재정수입에서 중요한 비중을 차지하기 때문에, 정부는 기업소득세와 노동소득세 등 경제활동에 부담을 주는 세제를 감면할 수 있었다. 이러한 효과를 ‘조세대체효과’라고 한다. Phang(2000)의 연구에 따르면, 당시 기업소득세율이 16.5%, 비법인 기업소득세율이 15%였다. 노동소득세율을 순수입 기준으로 계산하면 : 0-20000 HK$은 2%, 20001-50000 HK$는 9%, 50001-80000 HK$는 17%, 80001 HK$ 이상은 남은 순수입에서 20%를 환수하였다. 그러나 총세수입이 총수입의 15%를 초과하지 못하도록 하는 규정을 두었다. 개인을 우대하는 규정으로 인해, 44%의 노동자는 노동소득세를 부담하지 않았다. 낮은 기업소득세와 노동소득세 세율은 노동의욕과 기업투자 등 각종 경제활동을 자극하여 홍콩이 자유무역항 및 국제금융허브로 발전하는 데 중요한 기여를 하였다. 홍콩과 싱가폴의 경험에 따르면, 조세대체 정책은 임차인이 고율의 지대를 납부하는 정책에 대한 반대를 줄이며, 흑자재정을 향유하고 경제발전을 촉진하게 된다는 것이다. 세계 경쟁력 평가기구인 스위스국제경영개발원(International Institute for Management Development)의 《World Competitiveness Scoreboard，2009》 평가 중에서, 홍콩이 2위, 싱가폴이 3위, 핀란드가 9위를 차지하였다.
세 번째로, 중국을 위시한 사회주의 국가의 경체제제 전환에 기여했다. 중국이 선전 등 경제특구 정책을 성공적으로 추진하게 되면서 중국 전역은 물론이고 인접국가인 북한과 베트남 등의 경제체제 전환에 중요한 영향을 주었다. 그런데 중국 최초의 경제특구 선전은 인접한 홍콩의 제도에 큰 영향을 받았다. 중국이 특구 건설이라는 개방정책을 모색하기 시작한 것은 1978년 4월 10일부터 5월 6일까지 있었던 국가계획위원회와 대외외무부 경제무역 고찰단의 홍콩과 마카오 방문이었다. 물론 이와 더불어 5월 2일부터 6월 초까지 서유럽 5개국 방문이 진행되었다. 그런데 선전의 전신인 바오안 현과 주하이 현에 농업수출기지와 대외가공조립기지 설치 방안 등에 대한 논의가 시작되었을 때, 구체적인 계획을 수립한 주체가 중국 광동성과 교통부가 관할하는 홍콩 소재 초상국(招商局)이었던 것이다(안치영, 2008: 20). 선전이라는 도시의 건설과 구조는 자본의 측면에서만이 아니라 접근성이라는 공간적 측면에서도 홍콩에 의하여 규정되었다. 중국이 폐쇄된 상황에서 자유항 홍콩이 바로 옆에 존재하고 있다는 점이 경제체제 전환기 선전이 시험장이자 창구가 될 수 있는 중요한 조건이었다(안치영, 2008: 40).
네 번째로, 중국-홍콩의 일국양제식 정치경제 통합에 기여했다. 중국과 홍콩이 최초로 추진한 일국양제는 타이완과의 통일을 염두에 둔 것으로, 큰 틀에서 경제통합을 이끈 힘은 중국의 정치적인 통일전략이라고 할 수 있다. 이러한 힘은 중국의 전국인민대표대회에서 홍콩특별행정구기본법을 제정 및 통과하는 것으로 구체화되었다. 이후 경제적인 차원에서 일국양제식 경제통합이 진행되었다. 주요한 것으로, 중국이 홍콩과 2003년에 맺은 CEPA 협약(Closer Economic Partnership Arrangement), 2006년 8월 21일에 체결된 중국-홍콩 간 이중과세방지협정(“DTA 2”), 두 지역 증시간 교차매매를 허용한 후강퉁(沪港通, 상하이-홍콩, 2014), 선강퉁(深港通, 선전-홍콩, 2016)이 있다. 그런데 경제통합 요인에서 토지제도의 유사성에 따른 경제통합 효과는 충분히 강조되지 않는다. 홍콩에 크게 영향을 받은 중국의 토지제도는 토지사용 기간에 해당하는 토지임대료를 일시불로 납부한다는 점에서 홍콩의 토지제도와 아주 유사하다. 토지제도의 유사성은 양 경제체 상호간에 기업진출과 부동산 매입 등 재산권 구조를 쉽게 파악할 수 있게 되어 투자 리스크를 줄일 수 있다. 즉 토지제도의 유사성은 물자나 자본의 이동뿐만이 아니라 기업과 사람의 이동을 용이하게 해주고, 보다 실질적인 차원의 통합이 진행되는데 중요한 기여를 했다.
다섯 번째로, 홍콩식 토지공개념은 자본주의와 사회주의를 연결하는 가교이자 대안적인 경제이론의 가능성을 보여줬다. 홍콩식 토지공개념은 영국이 식민지 통치를 위해 추진한 것이었지만 자본주의 시장경제와 잘 융합되었다. 출발점이 결코 사회주의적인 것이 아니었다. 오히려 후에 중국 등 사회주의 국가의 경제체제 전환에 기여했다. 이러한 맥락에서 홍콩식 토지공개념을 존 스튜어트 밀 등 이론가들이 제시한 ‘자유 사회주의’(liberal socialism)라는 새로운 이데올로기로 파악할 수 있다. 이는 더 깊이 있는 연구가 필요한 영역이다.
홍콩식 토지공개념 제도의 구조적 한계
먼저, 토지임대료 일시불 및 낮은 수준의 명목지대는 고지가의 핵심 원인으로 작용했다. 차액지대이론에 따르면, 만약 정부가 매 년 토지에서 발생하는 지대 전부를 환수한다면, 지가가 높아질 수 없으며 오히려 ‘0’으로 수렴하게 된다. 그런데 홍콩 지가는 일시불 방식 때문에 초기에 고지가가 형성되었으며, 낮은 수준의 명목지대는 투기수요를 자극하여 지가가 급등하는 원인이 되었다. 1970-1995년 기간의 임대수입 구성이 홍콩 지가가 높은 원인을 설명한다. 1970-1995년 기간의 임대 총수입 67,147 US 달러 중에서 토지임대료 매년 납부액이 차지하는 비율은 겨우 4%에 불과한 반면 일시불 수입이 96%를 차지한다. 또한 일시불 수입 중에서 1단계 경매임대 일시불 수입이 75%로 가장 높은 비중을 차지한다(그림 2 참조). 이로써 알 수 있듯이, 홍콩 정부가 초기 경매임대 일시불 수입에 지나치게 의존하게 되면서 지가 앙등을 초래하였다. 홍콩이 일시불 수입에 의존한 원인은 홍콩의 명목지대가 낮은 수준으로 고정되어 있으며, 계약 연장시 납부하는 일회성 대금에 대해 임차인들이 강렬하게 반대했고, 재개발 등으로 인해 임대계약을 재협상해야 하는데, 이러한 과정이 어렵기 때문에, 결과적으로 초기 경매 단계에서 가장 많은 지대를 확보하려고 노력했기 때문이었다.
홍콩의 지대 총수입(67,147달러, 1995년)(단위: 미국달러, 백만)
다음으로, ‘지나친 초기 일시불 의존 및 낮은 명목지대’ 구조가 지가는 물론 주택가격 앙등을 초래했다. 토지임대료 일시불 방식은 진입장벽 및 토지독점을 형성하게 되었고, 토지독점은 다시 건축물과 주택가격의 급등과 금융 불안정성 문제를 초래하였다. 한 통계에 따르면, 홍콩 전체 주택의 70%가 7대 건설회사에 속했으며, 55%는 4대 건설회사에, 25%는 한 건설회사에 속했다. 초기 경매 일시불 금액이 몇 백만 홍콩달러에 상당하기 때문에 거대 자본가만이 경매시장에 참여할 수 있게 된다. 이러한 자본가는 금융산업과 밀접한 관계를 맺기 때문에 부동산 가격의 폭락은 금융위기를 초래할 가능성이 크다. 비록 초기 경매 일시불이 높다 하더라도, 미래의 토지가치 증가를 완전히 환수할 수 없다. 결과적으로, 이러한 현상이 토지투기를 초래하고, 다시 건축물 가격의 상승을 초래한다. 특히 1984년 홍콩 정부가 1997년 6월 27일 만기가 도래하는 모든 임대계약을 ‘무상’으로 2047년까지 연장한 사건은 토지투기 현상을 더욱 부추기는 계기가 되었다.
세 번째로, 토지임대료 일시불 방식과 부동산 담보대출의 결합으로 부동산시장에 유동성 과잉이 초래되고 부동산 투기가 극심해지면서 1997년의 금융위기가 초래되었다. Staley(1994)의 연구에 따르면, 홍콩의 부동산업과 건설업이 홍콩 증권시장에서 45%를 차지하였는데, 이러한 수치는 싱가폴의 13%, 말레이시아의 8%, 일본의 2%, 영국의 10%보다도 훨씬 높다(Yu-Hung Hong, 2003: 171에서 재인용). 谢经荣(2002)의 연구에 따르면, 1998년 이후 대량의 은행대출이 이루어졌다(任宏·王林著, 2008: 203-207에서 재인용). 그리고 1998년의 통계자료에 따르면, 과거 20년 동안 부동산 관련 대출이 GDP에서 차지하는 비중이 20%-30%에 이르다가 1998년에는 무려 70% 수준에 육박하였다. 1980년대 초, 개인주택 구매에 사용된 대출이 GDP의 8%를 차지하였는데, 1998년에 이르러 그 비율이 40%에 이르렀다. 이처럼 부동산 건설과 구매를 위해 이루어진 대량의 은행담보대출이 부동산시장에 진입하면서, 부동산업이 지나치게 빠르게 확장했을 뿐만 아니라 홍콩의 경제성장이 지나치게 부동산업에 의존하게 되었다. 결과적으로, 일정한 자금을 가진 투자자는 부동산투기와 주식투기를 선택하게 되면서 최종적으로 부동산 시장의 거품 증가를 초래하였다.
홍콩, 싱가폴, 대만 토지 공개념의 차이와 특성
변수들 홍콩 싱가폴 대만 인구수(2016) 734만 560.7만 2,352만 국토 면적 1,104㎢ 659.9㎢ 36,193㎢ 토지소유권 소유 주체 전체가 홍콩 정부 소유 대부분 국유, 사유 공존
– 1965년 말레이시아 독립 이후 토지 국유화 추진
– 2005년 85%가 국유 대부분 사유, 국유 공존 토지공개념 유형(김윤상, 2009) 공공토지임대제 유지형 공공토지임대제 전환형 지대조세제형(쑨원의 영향) 지대 환수 방식 토지임대료(일시불 및 매년 납부 병용) 및 조세
– 50년 토지 임대
– 3%의 명목지대
– 5%의 재산세(rates)
– 15% 임대소득세(property tax) 토지임대료 및 조세
– 99년 임대
– 상업용 부동산 임대소득세 12%
– 자가소유주택 매년 임대가치의 4%
– 자본이득세 없음 도시평균지권 조례
– 지가의 공정한 평가, 신고가격에 의한 과세, 신고가격에 의한 정부매수권, 지가 상승분 완전 환수조세
– 지가세(1~5.5%), 토지증치세(40~60%)농지개혁 시작 년도 1841년 1965년 1949년 효과 지대환수로 공공재정이 확충
조세대체로 자유무역항 및 국제금융 허브로의 경제발전에 기여
중국을 위시한 사회주의 국가의 경체제제 전환에 기여
일국양제식 정치경제 통합에 기여
자본주의와 사회주의를 연결하는 가교 사유 토지 국유화 및 임대제의 가능성 보여줌
저렴한 주택가격과 높은 자가주택보유율은 임금상승 요구에 완충작용, 상품의 국제경쟁력 제고 및 경제발전 촉진
임대료를 통해서 환수하지 못하는 것은 높은 수준의 개발이익환수장치를 통해서 환수. 성공적인 농지개혁으로 소작농이 자작농으로 전환, 생산의욕 증대 및 농업생산력 증가.
지주들이 산업자본가로 변신
지가세 및 토지증치세 수입이 정부 재정의 16% 차지(1991년)
성공적인 토지개혁은 풍부하고 안정적인 저임금 노동력 창출 동인
성공적인 토지개혁은 농업과 공업의 상호연관을 통해 발전에 기여함
해외 자본에 의존하지 않는 산업화 추진 가능.
중소기업 중심의 산업구조 조성에 기여 한계 ‘지나친 초기 일시불 의존 및 낮은 명목지대’ 구조는 지가와 주택가격 앙등 초래
토지임대료 일시불 방식과 부동산 담보대출의 결합으로 1997년 금융위기 초래 토지가치의 불완전한 환수로 상업용 건물 및 주택 가격 상승
국지적인 개발이익을 완전히 환수하지 않음. 1980년대 후반 들어 정신과 내용이 후퇴
완전환수 차원에서 여전히 낮은 토지 지대 환수
지가세보다 토지증치세에 더 의존하면서 거래에 부담을 주는 동결효과 발생
홍콩식 토지공개념의 미래?
오늘날 누구도 홍콩식 토지공개념을 사회주의로 매도하지 않는다. 앞서 말했듯이 홍콩식 토지공개념은 자유시장경제와 조화를 이루었으며, 사회주의 계획경제 체제전환에 중요한 방향성을 제시했다. 이러한 장점에도 불구하고 홍콩식 토지공개념은 중국 반환 이전부터 임차기간 및 지대 납부방식에서 심각한 후퇴가 진행되었고, 특히 중국 반환 과정에서 토지사용권이 무상으로 재연장되는 후퇴를 경험했다. 물론 매년 납부하는 지대는 여전히 매우 낮은 수준이었다. 즉 부동산이 투기의 대상이 된 것이다. 그 결과 중국 대륙으로부터 부동산 투기 자본이 유입되면서 더욱 악화되었다. 반면 홍콩특별행정구 수반인 행정장관 선출권이 홍콩 시민에게 부여되지 않고 중국 정부의 영향력에 좌우되면서, 친 중국 성향의 홍콩 정부는 이러한 문제들에 제대로 대처하지 못한 것으로 보인다. 중국과 홍콩간 일국양제(一國兩制) 체제가 제대로 작동하지 못하자 2014년에 홍콩 청년들이 주도하여 우산시위 운동을 전개하고 행정장관 직접 선출권과 홍콩 독립을 요구했다. 토지는 생산 및 생활 기반으로서의 토지와, 영토로서의 토지라는 두 차원을 동시에 갖는데, 홍콩은 지금 두 차원의 문제가 복잡하게 결합되면서 중국-홍콩 간 일국양제마저 어려움에 처하고 있다.
홍콩은 작은 도시정부 모델로서 뿐만 아니라 중국이라는 전체 정치경제 체제의 한 일원으로서 어떻게 결합할 수 있는지를 보여준다는 점에서 여전히 중요하다. 이러한 점에서 정치경제 통합의 기초인 홍콩식 토지공개념 제도의 발전적 전환은 여전히 중요하다. 아시아의 해방구로서 기여한 홍콩식 토지공개념이 다시금 그 가능성을 보여주기 위해서는 토지임대 제도에 있어서 기본 원칙으로 돌아갈 필요가 있다. 그 내용은 홍콩의 초기 토지제도를 제시한 엘리엇의 가이드라인에서 보았듯이, 시장에서 결정되는 토지 지대에 기초하여 매년 납부하는 원칙을 회복하는 것이다. 즉, 홍콩 정부는 현재 낮은 수준의 지대를 실질적인 수준으로 끌어 올려야 한다. 홍콩식 토지공개념의 핵심도 결국은 한국처럼 지대의 적정 환수에 있는 것이다. 그래야만 투기적 가수요가 억제되어 부동산 가격이 합리적인 수준으로 유지되고, 그 기초 위에서 도시재개발, 공공주택 공급 등 필요한 도시관리 사업을 진행할 수 있으며, 국제금융 허브 및 자유무역항으로서 보다 발전된 도시경제 모델을 보여줄 수 있다.
저자소개
조성찬 박사([email protected])는
토지+자유연구소 북중연구센터장으로 재직 중이며, 관심 주재는 도시 재생, 공동토지임대제 및 중국과 북한의 부동산 정책 등이다. 주요 저서로는 상생 도시, 중국의 토지 개혁 경험: 북한 토지개혁의 거울(공저) 등이 있다.
참고문헌
이일영 엮음, 『경제특구 선전의 복합성 : 창과 거울』, 한신대 출판부, 2008.
B. Endacott, 『홍콩의 역사』, 은은기 옮김, 한국학술정보, 2006.
연합뉴스, “홍콩, 10㎡에 2.3명 거주 ‘극소주택’ 사회문제화”, 2018.1.23.
Phang, Sock-Yong, “Hong Kong and Singapore” in Andelson, R. V.(ed.), Land-Value Taxation Around the World, Oxford: Blackwell Publishers, 2000.
Cruden, Gorden N., Land Compensation and Valuation Law in Hong Kong, Hong KongㆍSingaporeㆍMalaysia：Butterworths，1999.
Eddie Chi-Man Hui & Vivian Sze-Mun Ho and David Kim-Hin Ho,“Land Value capture mechanisms in Hong Kong and Singapore”,Journal of Property Investment & Finance, Vol.22 No.1, 2004.
Michael Littlewood, The Hong Kong Tax System: Key features and lessons for Policy Makers, PROSPERITAS, 2007, March, Vol. VII, Issue II.
Steven C. Bourassa and Yu-Hung Hong ed., Leasing Public Land: Policy Debates and International Experiences, Lincoln Institute of Land Policy, 2003.
任宏·王林著, 『中国房地产泡沫研究』, 重庆：重庆大学出版社, 2008.
*본 기고문은 전문가 개인의 의견으로, 서울대 아시아연구소와 의견이 다를 수 있음을 밝힙니다.
PDF 파일 다운로드
키워드에 대한 정보 홍콩 부동산
다음은 Bing에서 홍콩 부동산 주제에 대한 검색 결과입니다. 필요한 경우 더 읽을 수 있습니다.
이 기사는 인터넷의 다양한 출처에서 편집되었습니다. 이 기사가 유용했기를 바랍니다. 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오. 매우 감사합니다!
사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 [홍콩 부동산] 옥상을 겸비한 40억자리 홍콩 아파트, 홍콩 부자 친구의 두번째 집 공개 (Tseung Kwan O, Monterey) 새 아파트 구경.
- 홍콩 부동산
- 홍콩 생활
- 홍콩 아파트
- 홍콩 집값
- Hong Kong property
- Hong Kong new apartment
- Hong Kong flat price
- 홍콩 아파트 가격
- 홍콩 부자친구
YouTube에서 홍콩 부동산 주제의 다른 동영상 보기
주제에 대한 기사를 시청해 주셔서 감사합니다 [홍콩 부동산] 옥상을 겸비한 40억자리 홍콩 아파트, 홍콩 부자 친구의 두번째 집 공개 (Tseung Kwan O, Monterey) 새 아파트 구경. | 홍콩 부동산, 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오, 매우 감사합니다.