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강서구 부동산 시장이 후끈 달아오르고 있습니다.
두 가지의 개발 호재가 있습니다.
가양CJ공장부지개발 계획과 마곡특별구역 MICE 개발 본격화입니다.
이 두가지 호재로 인해 가양동/ 등촌동/ 마곡지구/방화동 등
강서구 지역 부동산시장에 훈풍이 불고 있고
현재 비싼 부동산 가격임에도 불구하고 이 지역에
추가로 진입을 해야 하는가?에 대한 문의가 많습니다.
이에 따라 강서구 두 개발 호재가 어떤 내용인지 /어느 정도의 규모로
진행되는 사업인지
대한민국에서 가장 성공한 삼성동 COEX와 비교해서
주변 부동산 시장에 있어 어느 정도의 파급력을 갖는지에
대해서 비교해 보고
추가 부동산 투자여부를 판단해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다
대형 개발 계획 호재는 일정 시간을 두고 진행하므로
항상 부동산 시장에서 개발 정보의 정확한 내용을 알고계신다면
향후 투자여부를 판단하실 수 있을듯 합니다
아는게 힘+돈이죠!
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인창개발(주) 2022년 기업정보 | 사원수 22명, 근무환경, 복리 …
인창개발(주) 회사 소개, 기업정보, 근무환경, 복리후생, 하는 일, 회사위치, 채용정보, 연봉정보 등을 사람인에서 확인해보세요. (saramin.co.kr)
Source: www.saramin.co.kr
Date Published: 11/17/2022
View: 2759
시행사 따라잡기, 인창개발 – 네이버 블로그
인창개발 대표이사 김영철. 대표 류원규. 철저한 가족중심. 자녀 전면에. 특수관계사 22개사. 회사 간에 지분관계가 전혀 없다.
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 11/10/2022
View: 7036
인창개발, 외형 숨고르기…조단위 CJ공장 개발 관건 – 더벨
신흥 디벨로퍼 강자인 인창개발은 지난해 대규모 영업적자를 냈다. 디벨로퍼 특성상 대규모 분양수익 실현 이후 이렇다할 사업장이 없었기 때문이다.
Source: www.thebell.co.kr
Date Published: 12/24/2021
View: 5183
[지배구조 리포트] [인창개발] 파주·미사 찍고 서울 가양동 진출
[팍스넷뉴스 이상균 기자] 인창개발 설립자는 김영철 대표로 1959년생이다. 전북 익산 출신으로 8남매 중 7남으로 태어났다.Source: paxnetnews.com
Date Published: 9/11/2021
View: 3831
인창개발, 서울·수도권 3곳에 상업용 부동산 공급 전망
[데일리임팩트 안광석] 부동산 시행사 인창개발은 올해 서울시와 수도권 3곳에서 지식산업센터 및 오피스텔 등 상업용 부동산을 공급할 계획이라고 3 …Source: www.dailyimpact.co.kr
Date Published: 10/26/2022
View: 2620
인창개발을 파해쳐 보자!! – 정보IN
인창개발을 파해쳐 보자!! 한번 2019. 12. 10. 21:07. 최근 가양동 CJ 부지를 인창개발 이라는 회사가 1조에 사들였다는 뉴스가 나왔다.
Source: infoin.tistory.com
Date Published: 9/22/2022
View: 5209
인창개발 “계속기업 존속능력 불확실성”
최근 몇년간 시행업계 기린아로 떠오른 인창개발(대표 류원규)이 지난해에 18억7천만원의 매출액으로 114억8천만원의 영업손실과 334억1천만원의 …
Source: www.prestocknews.com
Date Published: 4/21/2022
View: 1101
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주제에 대한 기사 평가 인창 개발
- Author: 부동산강사현
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- Date Published: 2021. 8. 15.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=r8CsAyai1XY
시행사 따라잡기, 인창개발
힘들다
그만하자
금천구 가산동 219-24
이건 엘지전자연구소 부지
미사지구 많이 했고
파주운정3지구 4필지
저기 저렴할때 사놓으니 잘한거 같구
여기는 미리 토지를 사 놓아서 토지투자를 한다
주택은 중과세고 토지 미리 사놓고 가치가 올라가면 시행 하는거 같음
잘하는 거 같아요. 미리 좋은 투자 해놓기
준주거지역이다
지식산업센터 벗어나 주거단지로 눈 돌린다 – 팍스넷뉴스 (paxnetnews.com)
참조
국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어
이 기사는 2022년 05월 04일 07:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.
신흥 디벨로퍼 강자인 인창개발은 지난해 대규모 영업적자를 냈다. 디벨로퍼 특성상 대규모 분양수익 실현 이후 이렇다할 사업장이 없었기 때문이다.다만 가양동 CJ공장을 비롯해 다수의 토지 구입약정이 맺어져 있어 개발 여력은 충분한 것으로 판단된다. CJ공장 개발사업의 경우 추정 사업비 3조원 규모라는 점에서 실적 기여도가 상당할 전망이다.3일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 인창개발은 지난해 별도기준 18억원의 매출액과 마이너스(-)114억원의 영업손실을 기록했다. 2018년까지 3000억원의 매출을 기록하다 2019년부터 10억원대로 줄었다.감사보고서를 낸 회계법인 정현은 지난해말 기준 인창개발의 계속기업으로서 존속능력에 의문을 제기할 만한 불확실성이 존재한다고 평가했다. 실제 인창개발의 영업손실과 당기순손실은 각각 -114억원과 -334억원을 기록했다. 누적 결손금은 372억원 수준이다. 총 부채는 총 자산을 369억원 만큼 초과했다.다만 이 회계법인은 가양동 CJ공장 개발사업을 통해 자금조달과 이자율 개선작업이 추진되고 있다고 분석했다. CJ공장 개발사업이 재무와 경영 개선에 중요한 키를 쥐고 있다고 본 셈이다.CJ공장 개발사업은 강서구 가양동 92-1번지 일대 10만5775㎡(연면적 79만7149㎡) 규모의 공장과 유휴부지를 지하 5층~지상 17층 규모의 복합시설로 개발하는 프로젝트다. 마곡업무단지의 오피스타운과 유사하다. 저층부에는 판매시설과 근린생활시설 등이 들어설 예정이다. 시는 최근 CJ공장부지 지구단위계획을 인가했다.인창개발은 2019년말 현대건설과 컨소시엄을 이뤄 우선협상대상자로 선정됐다. 1조500억원을 베팅해 새주인이 됐다.그동안 특수목적회사(SPC)나 개발법인을 위주로 사업을 진행하다보니 특수관계사 실적이 반영되지 않는 한계가 있었다. 내부적으로 기업 규모가 커진 만큼 SPC 설립을 지양하고 인창개발을 중심으로 사업역량을 집중하기로 의견을 모은 것으로 알려졌다.디벨로퍼는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 일으키기 위해 차입업무와 프로젝트를 수행할 특수목적회사(SPC)를 설립하거나 신규 법인을 인수한다. 시행사와 프로젝트가 분리되기 때문에 PF대주단의 우발채무 우려를 줄일 수 있어서다. 이 경우 시행사 매출에 반영되지 않고 분양을 마치면 사실상 페이퍼컴퍼니가 되는 문제가 있었다.실제 바론개발과 라니디앤씨, 바찌, 루다디앤씨는 인창개발과 특수관계사로 엮여 있다. 주요 사업지는 △바론개발(하남 미사지구 자족용지 25-1·2 및 26-2 블록) △바찌(경기도 남양주시 다산진건지구 자족 3-1·2블록) △라니디앤씨(경기도 성남구 수정시 고등동 1-0) △루다디앤씨(경기 하남 망월동836번지 일원) 등이다.바론개발은 2018년 375억원에서 2019년 1747억원으로 단숨에 3배 가까운 매출을 달성했다. 2020년과 2021년에는 3530억원과 529억원의 매출을 기록했다. 이 기간 한국토지주택공사(LH)로부터 하남 미사지구 자족용지 25-1·2 및 26-2 블록을 낙찰받아 한강미사아이에스비즈타워 지식산업센터를 분양하는데 성공했다. 이 단지는 지난해말 완공됐으며 분양율은 87.78%로 나타났다. 분양예정가는 6768억원이다.이밖에 시행사 바찌와 라니디앤씨, 루다디앤씨는 지난해 각각 3516억원과 89억원, 889억원의 매출을 일으켰다. 매출내역 중 분양매출이 전체 99% 이상을 차지했다.인창개발은 2014년 설립된 부동산 디벨로퍼다. 2018년 파주 운정신도시 내 주상복합용지를 4311억원에 사들인 후 현대건설과 손잡고 3413가구 규모의 ‘힐스테이트 더 운정’을 공급했다. 분양단지는 지식산업센터와 오피스텔 등 총 8건이다. 누적 분양매출과 분양이익은 6765억원에 달한다.
[지배구조 리포트] [인창개발] 파주·미사 찍고 서울 가양동 진출
20년이 넘도록 특정 지역에서 개발사업을 이어오고 있는 것이다. 다만 파주 운정신도시에 오랜 기간 미분양이 쌓여 지방자치단체에서 골치를 썩인 것을 감안하면 인창개발도 당시에는 대규모 이익을 얻지 못한 것으로 추정된다.
김 대표의 행적이 드러난 시기는 그의 나이 마흔이 넘은 1999년이다. 그해 파주에 위치한 용지를 매입했고 이어 2006년에는 최초로 파주 운정신도시에 아파트를 공급했다. 최근에도 파주에 꾸준히 오피스텔과 아파트를 개발해 공급했다.
김 대표가 어떤 식으로 부동산 개발업에 뛰어들었는지는 알려지지 않았다. 다만 그는 박봉에 시달리던 시절에도 틈틈이 모은 돈으로 파주 인근 부동산을 사들였다고 한다. 이미 젊은 시절부터 부동산 투자 및 개발에 대한 감각을 지니고 있었던 것이다.
[팍스넷뉴스 이상균 기자] 인창개발 설립자는 김영철 대표로 1959년생이다. 전북 익산 출신으로 8남매 중 7남으로 태어났다. 집안형편이 어려워 초등학교도 졸업하지 못하였으나, 어려운 환경에서도 1984년에 검정고시를 통과하고 대학에 합격하였으나 상황이 여의치 않아 어쩔수없이 대학을 포기하였다.시행착오를 겪은 뒤 김영철 대표는 사업방향을 아파트가 아닌 지식산업센터로 변경했다. 여기에 혈맹이나 다름없는 현대건설을 파트너로 낙점하면서 날개를 달게 됐다. 신용등급이 높은 현대건설이라는 든든한 우군을 확보해 자금조달 과정에서 금융비용 부담을 대폭 줄인 것이다. 중소형 건설사들이 시공을 맡던 지식산업센터 시장에 현대건설이라는 대형 건설사의 검증된 브랜드를 도입한 것도 주효했다. 김 대표가 지식산업센터 공급을 본격화한 시기에 국내 부동산 시장이 호황을 보였다는 점도 호재로 작용했다.
힐스테이트 더 운정(힐스테이트 더 운정 홈페이지 발췌)
인창개발은 파주에서 벗어나 2017년과 2018년 하남 미사에 현대지식산업센터 한강미사 1, 2차를 공급해 연이어 완판했다. 2019년에는 현대지식산업센터 성남고등과 경기도 남양주시 다산진건지구 현대지식산업센터, 2020년에는 다시 하남미사로 돌아와 현대지식산업센터 하남미사 3차를 각각 분양해 모두 분양률 80%를 넘기는 성공을 거뒀다.
2021년에는 한 해 동안 무려 3건의 부동산개발을 진행했다. 남양주 별내 15블록에 별내 현대 그리너리캠퍼스 지식산업센터, 파주 운정에 힐스테이트 더 운정 오피스텔, 고양 삼송에 지축역 현대프리미어캠퍼스 지식산업센터 등이다.
이중에서도 힐스테이트 더 운정 오피스텔은 인창개발이 그동안 진행한 프로젝트 중에서도 단연 역대급이다. 분양매출만 무려 2조원대다. 이전 사업장별 분양매출액이 3000억~6000억원 수준이었던 것을 감안하면 인창개발은 힐스테이트 더 운정으로 완전히 다른 차원의 시행사로 발돋움했다.
이곳은 국방부의 항의로 잠시 공사가 중단되는 악재가 있었지만 이에 아랑곳하지 않고 분양은 순항하고 있다. 지난해 12월말 기준 33%였던 힐스테이트 더 운정 오피스텔 분양률은 최근 100%에 근접해진 것으로 알려졌다.
◆턴어라운드, CJ 가양동 부지 매입
인창개발은 초기 근거지였던 파주에서 벗어나 하남 미사, 남양주 별내, 성남 고등, 고양 삼송 등으로 영역을 넓히긴 했지만 여전히 일반인들에게는 인지도가 낮았다. 지식산업센터 시장에서 큰 손으로 인정받는 수준에 그쳤다.
사실상 무명이었던 인창개발이 업계에서 회자되며 메이저 업체로 인정받게 된 계기는 2019년 현대건설과 함께 CJ의 서울 가양동 부지를 인수하면서 부터다. 인수가만 1조원이 넘는 대규모 거래였다.
부동산업계 관계자는 “인창개발이 우선협상대상자로 선정되긴 했지만 인수가가 워낙 커서 자금조달이 가능할지에 대한 의구심이 상당했다”며 “언론의 대대적인 주목을 받으면서 인창개발은 대형 시행사로 인정받기 시작했다”고 말했다.
인창개발이 보유한 서울 강서구 가양동 92-1외 부지는 면적만 10만3049㎡로 삼성동 코엑스의 두 배 규모다. 지난해 12월말 기준 장부가로는 1조981억원에 달한다. 매입 당시에는 너무 비싼 것 아니냐는 반론도 있었지만 최근 가양동 시세가 3.3㎡당 1억원에 달하는 것을 감안하면 이미 세 배 가량 오른 셈이다. 인창개발의 3.3㎡당 매입가는 3000만원대였다.
인창개발은 토지 매입 과정에서 엠에이가양㈜, 비케이가양㈜, 에이티디그린㈜, 해피와이제삼차㈜ 등 다수 특수목적법인(SPC)을 통해 자금을 조달했다. 여기에 교보생명(1000억원), 중국은행(500억원), 중국농업은행(250억원) 등이 자금을 보탰다. 지난해 12월말 기준 차입금액은 총 1조2840억원에 달한다. 차입 과정에서 현대건설이 지급보증을 제공했다.
인창개발, 서울·수도권 3곳에 상업용 부동산 공급 전망
부동산 시행사 인창개발이 연내 서울에 공급 예정인 CJ 가양동공장 개발대상 위치도. 사진.인창개발
[데일리임팩트 안광석] 부동산 시행사 인창개발은 올해 서울시와 수도권 3곳에서 지식산업센터 및 오피스텔 등 상업용 부동산을 공급할 계획이라고 3일 밝혔다.인창개발은 경기도 오산 세교신도시와 과천지식정보타운, 서울 가양동 CJ공장부지에서 인허가 절차에 따라 순차적으로 분양에 나설 예정이다.
먼저 오산 세교신도시에서는 초대형 지식산업센터를 이달 중 공급한다. 전철 1호선 세마역 역세권 입지에 지하 2층에서 지상 15층 국제규격 축구장 32개로 조성된다. 지식산업센터의 지하 2층에서 지상 10층은 제조형으로, 지상 11층에서 15층은 업무형으로 설계됐다. 기숙사와 상업시설도 들어선다.
인창개발은 과천지식정보타운 상업용지에는 오피스텔을 분양할 계획이다. 지하 3층에서 지상 10층에 240여실과 근린생활시설로 구성된다. 과천지식정보타운은 전철 4호선 과천정부청사와 인덕원역 사이에 조성되는 도시개발사업지구라는 입지적 장점이 있다.
서울 가양동 CJ공장부지에는 대규모 지식산업센터가 공급된다. 지하 5층에서 지상 17층에 대규모 복합시설이 들어선다. 강서구에 조성되는 ‘삼성 코엑스’로 불릴 정도로 규모가 크다.
인창개발 관계자는 데일리임팩트에 “인허가 절차와 함께 다양한 기업들과 전략적 제휴를 맺어 사업을 추진할 계획”이라며 “소비자 욕구에 맞는 혁신적인 단지 배치 및 평면 설계에 초점을 맞추고 있다”라고 말했다.
인창개발을 파해쳐 보자!!
최근 가양동 CJ 부지를 인창개발 이라는 회사가 1조에 사들였다는 뉴스가 나왔다.
현대건설과 같이 컨소시엄을 구성해 입찰해서 선정된거니 그런가 보다 할 수 있는데..
인창개발을 검색해보면 직원이 달랑 2명인 비상장 회사로 나온다. 그럼, 이것은.. 페이퍼 회사인가?
일단 현대건설과 컨소시엄을 할 정도면 부동상개발업체 중에서는 상당한 능력이 되는 회사일텐데..
인창개발의 매출정보를 먼저 살펴보면..
직원 2명인 회사가 2017년에 4,600억 매출과 2018년에 2,200억의 매출을 올렸다. 이게 어떻게 가능할까? 직원 2명은 신인가? ㅋㅋ
인창개발의 현금흐름을 살펴볼까?
자료출처 : http://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20190412001644
자본금 3억인 회사에서 이익 잉여금이 300억이 넘는다. 대박~ 이 회사에 취직하고 싶다~
인창개발의 계열사 정보를 보면 조금 힌트를 얻을 수 있다.
인창개발 계열사 ( 2019년 현재 총 6개 계열사 보유중 )
1. 인창개발(주)
2. 래스코(주)
3. 바론개발(주)
4. 솜리이앤씨(주)
5. (주)인창디엔씨
6. 라미개발(주)
7. 포르스건설(주)
6개의 계열사를 거느리고 있고, 현대건설과 주로 컨소시엄을 구성하는 인창개발은 짐작해보면, 현대건설 임원이 나와서 만든 회사가 아닐까 생각해 본다. ㅋㅋ
인창개발의 주요 사업 현황
2019
– 서울 강서구 가양동 CJ제일재당 부지 매각 우선 협상자 선정, 토지 1조, 개발비 3조 예상
2018
– 파주 운정신도시 와동동 1471-2 주상복합용지 개발, 토지 4천억, 개발비 1조
아래는 소문으로 미확인된 내용
– 동탄2 신도시 유통3 부지를 개발한다는 소문
인창개발 “계속기업 존속능력 불확실성”
최근 몇년간 시행업계 기린아로 떠오른 인창개발(대표 류원규)이 지난해에 18억7천만원의 매출액으로 114억8천만원의 영업손실과 334억1천만원의 순손실을 기록했다고 공시했다. 매출액 중 16억5천만원이 임대료 수익이며 급여 지출액은 14억6천만원이다.
누적 결손금이 373억원으로 자본총계는 -370억원이다. 지난해에 이어 자본금(3억원)이 전액잠식된 상태이다. 부채총계는 1조4767억4천만원이며 그중 단기차입금이 9928억1천만원이다.
감사를 맡은 정현회계법인은 “계속기업으로서의 존속능력에 유의적 의문을 제기할 만한 중요한 불확실성이 존재함을 나타낸다”고 지적했다.
창업자인 김영철 씨가 기존 주요주주로부터 지분(50%)을 양수한 것으로 보인다. 지난해 주주 구성에서 박** 씨가 빠진 자리에 이름이 등재되었다.
인창개발은 파주 운정신도시에서 현대건설이 짓는 ‘힐스테이트 더 운정’ 사업주체 하율디앤씨의 모회사이다.
힐스테이트 더 운정은 3호선 연장선 수혜가 예상되는 입지에 건축된다. 지난해 4월~6월 고양시민들이 현대건설, 인창개발, 파주시를 지목하며 민자사업 의혹 시위를 벌였으며, 인창개발이 민형사소송을 제기했다가 무혐의 처분되고 소를 취하한 바 있다.(이미지:홍보사이트)
지난해 기준으로 하율디앤씨 외에도 솜리이앤씨㈜, 바론개발㈜, 코아셋디앤씨㈜, 포르스건설㈜, 인창디앤씨㈜, 기세㈜, 라니디앤씨㈜, 올가개발㈜, 인케이코리아㈜, ㈜바찌, 라미개발㈜, 래스코㈜, 민주디앤씨㈜, 해마루개발㈜, ㈜익원, 온새미로개발㈜, 케이앤트㈜, 루다디앤씨㈜, 내담에셋㈜, 테라개발㈜, 늘솜디앤씨㈜ 등 특수관계회사들이 있다.
이중 하율디앤씨, 바찌, 민주디앤씨, 테라개발, 늘쏨디앤씨는 주주(김영철 외 3인) 구성이 동일하다. 감사보고서를 공시한 회사들은 구성은 다르지만 성명이 같은 주주들이 지분을 보유하고 있으며, 분양 업계에서는 인창개발로 통칭하고 있다.
특수관계회사들에 530억7천만원을 대여하고 857억9천만원을 회수했다. 그러면서 2160억8천만원을 차입하고 1933억8천만원을 상환했다. 부동산신탁수익권(4398억원)을 담보로 제공받고 있다.
인창개발은 최근 한국토지주택공사(LH) 부지를 공격적으로 확보해 ‘싹쓸이’ 한다는 평을 받기도 했다.
2020년부터 지난해에 LH로부터 확보한 부지를 보면, 경기도 과천시 4505-1, 파주운정3지구 3999-0, 파주운정3지구 61-0, 파주운정3지구 62-0, 파주운정3지구 65-0, 파주운정3지구 66-0 등이다. 이들 토지에 대한 매매대금은 1조3901억원, 선급액은 1367억원이다.
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