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Source: www.sejong.go.kr
Date Published: 7/24/2021
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세종 아파트 가격, 반등 가능할까
28주째 내림세를 지속하고 있는 세종시 아파트 가격이 오름세로 돌아설 수 있을지에 관심이 커지고 있다. 일단 지역 부동산업계에서는 상승과 하락에 대한 …
Source: www.sjsori.com
Date Published: 3/12/2022
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- Author: 경제적자유, 흰둥이
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- Date Published: 2022. 8. 8.
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작년 7월 세종아파트 샀다가 상투 잡았네…38주 연속 집값 하락
최근 서울을 중심으로 부동산시장 회복 이야기가 나오고 있지만, 지난해 하반기부터 하락을 거듭해 오던 세종시 아파트값은 올해에도 전국에서 가장 부진한 모습을 보이고 있다.19일 한국부동산원에 따르면 세종시 아파트값은 지난해 7월 26일 전주 대비 -0.9%를 기록한 이후 올해 4월 11일(-0.2%)까지 38주 연속 하락세를 보이고 있다. 이 기간 총 하락률은 5.98%다. 연초 이후 이달 11일까지만 보면 세종시 아파트값은 2.84% 떨어지며 전국 최하위 상승률을 기록했다. 같은 기간 전국 아파트값은 0.02% 상승했다. 작년 한 해를 놓고 봤을 때 세종시는 0.68% 하락했고, 이 기간 아파트값 변동률이 마이너스를 기록한 곳은 세종시가 유일했다. 지난해 전국 아파트값은 13.25%나 올랐다. 세종시 아파트값 상승률이 항상 전국에서 최하위를 기록한 것은 아니다. 2020년에는 42.37% 상승률로 전국 1위를 기록했다. 당시 여당을 중심으로 행정수도 이전 논의가 가속화하면서 집값이 탄력을 받았기 때문이다.하지만 행정수도 이전 논의가 수그러들고, 또 단기 급등에 대한 우려가 커지면서 세종시 집값은 지난해 하반기부터 하락세를 면치 못했다. 세종시 호려울5단지풍경채퍼스트&파크 전용면적 84㎡의 경우 지난해 8월 9억원(9층)을 기록했던 실거래 가격이 올해 3월에는 7억7000만원(7층)까지 하락했다.전문가들은 그동안 세종시의 공급 물량이 많았음을 지적한다. 부동산R114에 따르면 세종시 아파트 신규 입주 물량은 2020년 5655가구, 2021년 7668가구로 늘었다가 올해와 내년 각각 3257가구, 3092가구로 줄어들 것으로 전망된다.반면 기존 아파트들과 달리 분양가상한제 영향으로 시세보다 낮은 분양가로 인해 세종시 분양 아파트들 인기는 사그라들지 않고 있다. 지난달 분양한 엘리프세종6-3은 평균 164대1의 경쟁률을 기록했다. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가가 4억7000만원대로 주변 아파트 시세의 절반 정도에 불과하다.전문가들은 하반기에 세종시 아파트값이 어느 정도 진정 국면에 들어설 것으로 전망했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “세종시는 인구가 지속적으로 유입되고 일자리가 있는 곳이라 계속 하락하기는 힘들 것”이라며 “올해와 내년에 신규 아파트 공급이 줄어드는 점 등을 감안하면 하반기 정도에는 가격 하락이 진정될 것으로 보인다”고 설명했다. 통계청에 따르면 지난해 세종시 인구 순유입은 1만4085명으로 바로 옆인 대전시가 8931명 순유출을 기록한 것과 비교된다.신수의 대한주택건설협회 대전·세종·충남도회 사무처장은 “세종시의 경우 몇 년 전에 이미 많이 올랐고, 정부 대출 규제 등이 심해 매수세가 줄어든 것 같지만 시간이 지나면 우상향으로 돌아설 것이라는 기대감은 있는 상태”라고 전했다.[박준형 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
[팔도 부동산]세종시, 집값 롤러코스터 운행합니다
서울에 있는 집만 집인가요? 부동산 시장의 관심이 온통 서울에 집중돼 있습니다. 서울 외 지역에서도 눈 여겨볼 시장이 한 두군데가 아닌데 말이죠. ‘팔도부동산’은 경기·인천부터 지방 부동산 시장까지 방방곳곳의 부동산 시장 흐름을 짚어보고 각종 이슈를 들여다봅니다.[편집자]
‘전국 집값 상승률 1위'(2020년)→ ‘전국 집값 하락율 1위'(2022년)
시장 분위기가 손바닥 뒤집듯이 순식간에 뒤집혔다. 각종 호재에 전국에서 투자자들이 몰려들며 빠르게 타올랐던 시장이 1년 가까이 한파에서 벗어나질 못하고 있다. 벌써 46주째 집값 하락장에 접어든 세종시 이야기다.
세종시는 지난해 하반기부터 금리 인상, 대출 강화 등으로 집값이 떨어지기 시작한 가운데 거주 수요, 인프라, 교통 부족 등이 한계로 작용하며 분위기 반전이 어려워진 상태다.
다만 조금씩 빛이 보인다는 전망도 있다. 대통령 제2집무실 호재가 추가로 반영될 가능성이 있고 입주 물량이 한풀 꺾였다는 점도 긍정적인 요인으로 분석된다. 과연 세종시의 집값 롤러코스터가 다시 치솟는 날이 올까.
세종시 핵심 키워드는 #폭락 #전세가율 #세종집무실
삐빅-폭락입니다(feat.집값 하락률 1위)
세종시 집값이 마이너스 행진을 이어가고 있다.
한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 세종시 아파트 매매가격은 6월 첫째주(6일 기준) 전주 대비 0.10% 하락했다. 직전 주 매매가격변동률(-0.13%) 보다는 낙폭이 줄긴 했지만 주간 기준 세종 아파트값은 지난해 7월 넷째주(7월26일) 이후 46주 연속 하락세다.
부동산원은 “매물적체 및 거래심리 위축 영향이 지속되며 하락세가 이어지고 있다”고 분석했다. 실제로 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 지난 9일 기준 세종 아파트 매물은 5209건으로 집계됐다. 하락세가 시작된 지난해 7월 말(31일 기준, 3979건)보다 30.9% 증가했다.
부동산원 기준 연초(1월3일)부터 6월 첫째주까지 세종시 아파트매매가격 누적 변동률은 -3.42%로 전국에서 낙폭이 가장 크다. 세종 부동산 시장이 1년여 만에 영 딴판이 됐다.
세종 아파트값은 지난 2020년만 해도 ‘수도 및 정부기관 이전론’이 불거지면서 전국에서 가장 높은 연간 집값 상승률(41.98%, 부동산원 통계)을 기록했다. 당시 부동산 시장에선 ‘서세원'(서울에 한 채, 세종에 한 채 집이 있어야 한다는 뜻)이라는 신조어까지 생겨날 정도로 세종에 대한 투자 열기가 뜨거웠다.
분위기가 반전되기 시작한 건 지난해 하반기부터다.
단기간에 가격이 치솟아 집값 상승 피로감이 누적된 가운데 대출 규제 강화, 기준금리 인상 등의 영향을 받기 시작했다. 정권이 교체되면서 수도 이전이나 개발 정책에 대한 기대심리도 차츰 식어갔다.
최근엔 가격이 수억원씩 떨어져 거래되는 곳도 속속 나타나고 있다. 국토교통부 아파트실거래가 조회시스템에 따르면 세종시 소담동 새샘마을9단지 전용 84㎡는 지난 1일 7억5500만원(5층)에 거래돼 직전 신고가인 지난해 3월 10억3000만원(19층) 대비 2억7500만원 떨어졌다. 새롬동 더샵힐스테이트(새뜸마을11단지) 전용 98㎡도 지난달 20일 11억원(13층)에 거래돼 직전 거래가(3월·13억원)보다 2억원 떨어졌다.
전세가율 꼴등(feat.수요가 부족해)
시장에선 한동안 세종의 집값 하락세가 이어질 것으로 보고 있다. 수요가 공급을 뒷받침하지 못해서다.
아실에 따르면 세종시 내 아파트 연간 적정 입주 물량은 1896가구다. 그러나 세종시는 △2017년 1만4769가구 △2018년 1만2292가구 △2019년 8738가구 △2020년 4287가구 △2021년 7668가구 등 5년 동안 총 4만7754가구가 입주했다. 통계청이 조사한 2020년 세종시의 가구수는 14만1133가구로 5년 만에 전체 가구수의 3분의 1 수준을 공급한 셈이다.
공급이 쏟아진 반면 수요는 부족한 모습이다. 직접 거주하지 않고 투자 목적으로 집을 구입하는 이들이 늘면서 전세가율(주택매매가격 대비 전세가격의 비율)이 뚝 떨어졌다.
한국감정원에 따르면 4월 기준 전국 아파트 전세가율평균은 68.8%다. 그러나 세종의 전세가율은 평균에 한참 못미치는 47.7%로 전국에서 가장 낮다. 하락세에 접어들기 직전인 지난해 6월(60.4%)과 비교하면 12.7%포인트나 하락한 셈이다.
더군다나 지난해 5월부터 세종시 공무원 아파트 특별공급 제도가 폐지되면서 공무원들의 이주 유인이 사라지고 여전히 교통, 인프라 등이 부족해 단기에 수요를 늘리기는 어려워보인다.
이같은 상황에 세종시 집값 조정이 한동안 지속되며 ‘거품’이 빠질 거라는 시장의 전망이 우세하다.
최민호 세종시장 당선인 또한 지난 7일 기자회견에서 부동산 문제를 언급하며 “집값이 싸냐, 비싸냐를 말하자면 솔직히 비싸다고 생각한다”며 “(집값이) 떨어지는 추세지만 완전히 떨어지지 않았다”고 봤다.
/채신화 기자
세종집무실, 제2의 용산 효과낼까?
다만 굵직한 개발 호재가 있어 여전히 기대감이 남아 있다.
앞서 세종시는 2027년 국회 세종의사당 개원 시기에 맞춰 세종집무실을 신축하는 방안을 윤석열 대통령에 제안한 바 있다. 지난달 29일 관련 내용이 담긴 ‘신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법’ 일부개정안이 국회 본회의를 통과했다.
집무실 및 세종의사당 설치 등 관련해선 지난 2020년에 이미 집값에 반영됐지만, 대통령이 세종에서 국정을 볼 수 있는 법적토대가 확실히 생기면서 다시 호재 인식이 강해져 가격이 영향을 미칠 것이란 기대감이 나온다.
실제로 서울시 용산구도 대통령 집무실 설치 이슈가 있은 뒤 가격이 꾸준히 강세다. KB국민은행의 주택가격동향 월간 시계열 자료에 따르면 지난달 용산구의 3.3㎡(1평)당 평균 아파트값은 6016만원으로, 전월(5929만원) 대비 87만원 오르며 처음으로 6000만원을 넘어섰다.
인구수 증가도 희망적이다. 통계청에 따르면 세종시 순유입 인구수는 2017년 3만4690명, 2018년 3만1433명, 2019년 2만3724명, 2020년 1만3025명으로 내리 감소하다가 2021년 1만4085명으로 회복세로 돌아섰다. 아파트 공급도 숨고르기에 들어간다. 아실에 따르면 올해 2284가구, 내년 1782가구가 각각 입주할 예정이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “세종시는 그동안 입주가 많아서 그 후유증으로 가격 조정이 진행중이지만 행정의 중심 도시이기도 하고 대통령 집무실, 세종시의사당 설치를 비롯해 서울-세종 간 고속화도로 등 호재가 있어서 장기적으론 전망이 괜찮다”고 말했다. 다만 “아직 인구가 적어 수요 유입이 필요하고 금리 인상, 가격 상승 피로감 등으로 인해 연내 가격 반등의 모멘텀을 잡기는 어려워보인다”고 내다봤다.
“14억4500만원 찍었던 아파트가 지금은…” 세종의 ‘눈물’
40% 넘게 올랐다 하락 반전한 세종
신고가 대비 1억원 이상 떨어진 거래 ‘수두룩’
수요 부진·물량 폭탄에 집값 ‘발목’
세종시 다정동 인근 아파트 전경. 사진=이송렬 기자
하락 거래 나오는 세종시 아파트
세종시 아파트 전경. 사진=이송렬 기자
“가격 급등에 실수요자들 부담”…늘어나는 ‘공급’도 부담
세종자이 더 시티 공사현장과 멀리보이는 세종시 아파트들. / 사진=이송렬 기자
“2030년까지 계획된 도시, 반등 여력 충분”
“지금은 세종에서 집을 사려는 사람도, 팔려는 사람도 없습니다. 가격이 너무 비싸다는 인식이 많은 거죠”, “수도 천도론 얘기가 나온 이후 전국에서 투자자들이 몰려왔었죠. 근데 (천도론이) 흐지부지된 이후 투자자들이 많이 떠났습니다. 거의 실수요자들만 남은 상황이에요.” (세종시 일대 부동산 공인 중개업소 관계자들)지난해 전국 아파트값이 대부분 올랐지만 유일하게 된서리를 맞은 곳이 있다. 바로 세종시다. 2020년 42.37% 뛰었지만 지난해에는 0.68% 하락했다. 집값이 가장 많이 치솟았던 지역이 1년 새 가장 오르지 않은 지역으로 돌변한 것이다. 천도론에 몰려왔던 투자자들은 죄다 빠져나갔고, 지난해 중순부터 이어지고 있는 ‘공급 폭탄’이 집값에 영향을 주고 있다는 게 현지에 있는 부동산 중개업소들의 설명이다.10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 정부세종청사 인근 도담동에 있는 ‘도램마을 14단지(한림풀에버)’ 전용 99㎡는 이달 10억7000만원에 매매가 이뤄졌다. 지난해 기록한 신고가(11억8000만원)보다 1억1000만원 내린 수준이다. 인근 단지인 ‘도램마을 9단지(제일풍경채)’ 전용 106㎡도 지난해 11월 12억2000만원에 팔렸는데, 신고가(14억4500만원)보다는 2억2500만원 내린 수준이고 직전 거래 13억2000만원보다는 1억원 떨어졌다.아름동에 있는 ‘범지기마을 7단지 호반에코시티’ 전용 84㎡는 지난해 11월 5억7500만원에 새주인을 찾았는데 직전 신고가(6억6000만원)보다 8500만원 내렸고, ‘범지기마을 1단지(한양수자인에듀센텀)’ 전용 59㎡는 지난해 12월 4억4000만원에 팔려 신고가(6억원)보단 1억6000만원이 하락했다.고운동에 있는 ‘가락마을9단지(신동아 파밀리에)’ 전용 59㎡도 작년 12월 4억5000만원에 거래됐는데 직전 거래(4억6000만원)보다는 1000만원 떨어졌고, 신고가(5억원) 대비로는 5000만원 하락했다. ‘가락마을 20단지(호반베르디움5차)’도 지난해 11월 6억700만원에 새 주인을 찾았는데, 신고가(6억9800만원)보다 9200만원 내린 가격에 매매 계약이 맺어졌다.종촌동에 있는 ‘가재마을12단지’ 전용 84㎡도 지난해 12월 7억1500만원에 거래됐는데 올해 신고가(8억5000만원)보다 1억3500만원 내렸고, ‘가재마을3단지’ 전용 108㎡ 역시 지난해 말 7억5000만원에 매매 계약이 맺어져 직전 신고가(8억7000만원)보다 1억2000만원 떨어졌다.현지에서는 세종시 부동산 시장 침체가 가격 급등에 따른 피로감 때문이라고 보고 있다. 세종시 어진동에 있는 A 공인 중개 대표는 “세종시 최근 부동산 시장은 조용하다”며 “사려는 실수요자들도 없지만 팔려는 집주인들도 없다”고 평가했다.한국부동산원에 따르면 세종시 집값은 2020년 42.37% 치솟아 전국에서 나 홀로 급등했다. 같은 해 두 번째로 많이 오른 지역이 대전 유성구(22.58%)였는데 20%포인트가량 차이 난다. 당시 집값 급등의 원인은 ‘세종 천도론’ 때문이었다. 2020년 7월 김태년 더불어민주당 의원(당시 원내대표)은 “행정수도를 제대로 완성할 것을 제안한다. 국회가 통째로 세종시로 내려가야 한다”며 “적극적인 논의를 통해 청와대와 정부 부처도 모두 이전해야 한다”며 서울에 남아 있는 정부 부처의 세종시 이전을 주장했다. 당시 정부도 “국회에서 여야 공감대를 만들면 추동력이 생길 수 있다”고 말해 천도론을 부채질하기도 했다.세종시 나성동에 있는 B 공인 중개 관계자는 “천도론 얘기가 나온 이후 인근에 있는 대전부터 전국에 있는 투자자들이 세종을 주목했다”며 “행정 수도가 이전하면 인프라가 구축될 것이라는 기대 심리가 커지면서 집값이 뛰었다”고 했다. 하지만 최근 분위기는 다르다는 게 기 관계자의 설명이다. 그는 “행정 수도 이전에 대한 기대감이 떨어지면서 투자자들이 세종시를 많이 빠져나갔다”며 “투자 수요로 오른 가격을 실수요가 받지 못하는 상황이 이어지다 보니 하락 거래가 나오는 것”이라고 봤다.이러한 와중에 공급이 늘어난 점도 가격 부진 원인 가운데 하나로 꼽힌다. 부동산 정보 제공 앱(응용프로그램) 아파트 실거래가에 따르면 2020년 세종시 입주 물량은 4287가구였는데, 지난해엔 7668가구로 3000가구 이상 늘었다. 작년 상반기엔 공급 물량이 1716가구에 불과했지만 하반기에 5952가구가 몰리면서 집값에 영향을 줬다는 게 현지에서의 얘기다.세종시 아름동에 있는 C 공인 중개 관계자는”지난해 공급 물량이 직전 연도보다 더 많았다는 점도 집값이 부진한 이유 중에 하나”라며 “일부 갈아타기를 하려는 실수요자들이 잔금은 마련해야겠고 기존 살고 있던 집은 안 나가니 울며 겨자 먹기로 기존 집을 싸게 내놓은 경우도 있는 것으로 알고 있다”고 했다.그러면서 “물량을 받을 실수요자들은 적은데 공급은 계속되니 매물이 쌓이면서 가격이 내린 것 아니겠느냐”며 “공급 물량이 어느 정도 해소되는 시점에 집값 반등 얘기할 수 있지 않겠느냐”고 귀띔했다.세종시는 수요 위축과 공급 증가로 집값이 떨어지고 있지만, 일각에서는 현 상황이 급등에 따른 ‘일시적인 조정기’라고 보는 시각도 있다. 세종시 자체가 2030년까지 개발이 계획된 도시로, 성장 가능성이 남았다는 판단에서다. 지난해 9월 세종시에 국회의사당 분원을 설치하는 국회법 개정안이 본회의를 통과하면서 ‘천도론’이 다시 떠오르고 있는 상황이기도 하다.고운동에 있는 D 공인 중개 관계자는 “세종시에 사는 실수요자들은 2030년까지 세종시가 계속 개발될 것이라고 보고 집값이 주춤한 현 상황에 대해 ‘일시적 조정기’로 보고 있다”며 “향후 행정 수도 이전 등이 가시화되면 인근 도시에서 세종으로 이주하는 수요가 있지 않겠냐”며 “길게 보면 결국 집값은 우상향할 것”이라고 주장했다.한편 한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격 동향에 따르면 세종 집값은 지난해 0.68% 떨어져 유일하게 집값이 하락한 지역이 됐다. 작년 5월 셋째 주(17일) 처음으로 0.10% 내려 하락 반전한 이후 등락을 지속하다가 7월 넷째 주(26일)부터 23주 연속 내림세를 유지했다. 지난해 12월 마지막 주(27일)엔 하락 폭이 0.63%에 달했다.이송렬 한경닷컴 기자 [email protected]
세종 부동산 앞으로 더 하락한다
사진= 연합뉴스
세종 부동산시장은 1년 가까이 하락하고 있다. 이에 따라 모든 지표도 하락하고 있다. 문제는 주거정책심의위원회가 부동산 규제를 유지하면서 앞으로 더 하락할 수 있다는 점이다.
세종시는 불과 2년 전만 해도 연간 집값 상승률이 44.9%로 전국에서 압도적 1위를 기록했다. 대통령 집무실·국회의사당 이전 등 각종 호재와 저금리에 따른 유동성이 몰리면서 세종 집값은 천정부지로 치솟았다. 그런데 지난해 하반기부터 시장이 급격하게 얼어붙었다. 현재 50주 연속으로 내림세가 이어지고 있다.
각종 지표를 봐도 세종 부동산시장 상황은 전국 최악 수준이다. 국토연구원 부동산시장연구센터에 따르면 지난 5월 세종시 주택매매시장 소비심리지수는 87.6으로, 전국에서 가장 낮았다. 소비심리지수가 95 미만이면 하강 국면을 의미한다. 주택산업연구원이 발표한 6월 전국 아파트분양전망지수에서도 세종시 지수는 지난달 100에서 이달 56.3으로 추락했다.
한국부동산원 아파트 실거래가 지수를 봐도 세종 집값은 작년 하반기 들어 내림세로 돌아섰다. 매매 거래량은 2020년 정점을 찍은 뒤 작년부터 대폭 줄었다.
매매시장 따라 전셋값도 낮아지고 있다. 입주 물량이 꾸준히 풀리는 데다 매매 가격이 떨어져 영향을 받는 셈이다. 현지 중개사는 “임대차 3법 등의 영향으로 이사를 안 가려는 사람도 많고 새 아파트 공급이 계속 이뤄지고 있어 세종시 전월세 가격은 계속 하락 기조를 이어가고 있다”고 했다.
세종시 아파트값은 작년 하반기 이후 3억~4억 원씩 떨어진 단지가 수두룩하다. 이른바 대장 아파트에서도 급매물이 쏟아지고 있다. 전용 84㎡ 기준 한때 평균 12억 원까지 올랐지만 이제는 8억 원대로 내려간 단지들도 있다. 새롬동 ‘새뜸마을10단지 더샵힐스테이트’ 전용 98㎡는 지난 4월 10억 8000만 원에 거래됐다. 이는 2020년9월 기록한 최고가 15억 원에서 4억2000만 원이 빠진 것이다. 이 단지는 주변에 학원가와 학교를 끼고 있어 새롬동에서 대장 중 대장 아파트로 꼽힌다.
또 소담동 새샘마을9단지 전용 84㎡는 지난달 1일 7억 5500만 원(5층)에 거래돼 직전 신고가인 지난해 3월 10억 3000만 원(19층) 대비 2억 7500만 원 하락했다. 세종시 한솔동 첫마을4단지푸르지오‘ 전용 84㎡는 지난 13일 직전 최고가보다 3억 8800만 원 하락한 4억 200만 원에 거래됐다. 다만 현재 호가는 6억 원에서 7억 원대 형성돼 있다.
세종 부동산 업계에서는 앞으로도 당분간 하락장이 이어질 것으로 내다봤다.
세종시 한솔동의 한 공인중개사는 “현재 분위기 상 하락세는 지속될 것으로 예상된다. 특별한 호재가 있다고 해도 부동산 규제에 묶여 있기 때문에 거래가 활성화가 될 수 없는 구조로 보인다”고 설명했다.
세종시 새롬동의 한 공인중개사는 “단지별로 보면 수억 원씩 빠진 곳이 있으나 장기적인 관점에서는 호재가 유지되고 있는 만큼 괜찮다고 생각된다“며 ”지난해에 이어 올해도 쉬어가는 흐름으로 분석된다. 연내 가격 반등의 모멘텀을 잡기는 어려워 보인다“고 말했다.
서지원 기자 [email protected]
세종 아파트 가격, 반등 가능할까
28주 연속 하락 세종시 아파트가격 앞으로 전망은?
단기 바닥 고르며 약보합세, 중장기 상승 여력 있어
세종시의 한 아파트 전경
하락을 거듭하는 세종시 아파트 가격은 반등이 가능할까.
28주째 내림세를 지속하고 있는 세종시 아파트 가격이 오름세로 돌아설 수 있을지에 관심이 커지고 있다.
일단 지역 부동산업계에서는 상승과 하락에 대한 전망이 엇갈리고 있다는 점에서 지금 당장 내 집을 마련해야 하는 실수요자들은 여러 가지 상황을 감안, 신중하게 판단해야 할 것으로 보인다.
비단 세종시에만 국한되는 건 아니지만 인상이 예상되는 금리에다 세종시 인구 증가세의 정체, 그리고 정부에서 추진 중인 보유세 상향조정 등은 가격 하락을 예측하는 요인이 되고 있다.
실제로 이 같은 요인이 시장에 반영돼 세종시는 전국 아파트 가격의 내림세를 주도하면서 거래량 감소와 함께 부동산 시장의 침체를 부채질하고 있다.
게다가 코로나19로 인한 전반적인 경기불황과 대출규제로 매수심리가 위축, 하락세는 한동안 지속될 것이라는 의견에 무게가 더 실리고 있다.
지난 4일 한국부동산원이 발표한 주간 주택거래동향에 따르면 상승세를 이어오던 전국 아파트매매 및 전세가격이 보합세를 보였고 서울도 2주 연속 하락하면서, 부동산 침체기가 본격화되는 게 아니냐는 전망도 나오고 있다.
지난해에는 세종시만 유일하게 하락세를 이어갔으나 하반기에 대구가 내림세를 기록했고 2022년 1월 첫 주부터 대전도 마이너스 성장을 보였다.
지난 달 26일 기준 1월 4주차에는 서울이 마이너스를 기록하고 31일인 5주차에는 수도권도 하락세로 돌아서 시·도별 아파트 매매가격지수 변동률에 지난주보다 아파트가격지수가 하락한 지역은 서울, 경기, 대전, 대구, 인천, 울산, 세종까지 7개 지역으로 늘어났다.
현장에서 체감하는 아파트 매매시장은 더욱 냉랭하다. 9억 6천만원에 이르던 세종시 도램마을 10단지 84㎡의 경우 최근 7억대의 매물도 등장했고 도램마을 11단지의 경우 같은 면적이 5억 5천만원에 거래됐다.
그보다 더 심각한 문제는 거래실종이다. 세종시 동지역 아파트매매는 지난해 12월 기준 월 거래 건수가 120여건에 불과했다.
종촌동 박정미 공인중개사는 “요즘은 아파트를 사겠다는 고객이 전혀 없다”며 “간혹 시세보다 1억~2억 저렴하게 나온 초급매 물건만 겨우 거래가 성사되는 분위기”라고 현장 상황을 전했다.
전반적으로 하락세가 대세인 세종시 아파트 가격은 다른 지역과는 달리, 지역만의 호재가 있어 반등할 수도 있다는 전망도 조심스럽게 나오고 있다.
요컨대 아직도 유효할 수밖에 없는 국회 세종의사당 설치, 법률적인 행정수도 위치 확보, 대통령 집무실 설치 등은 여전히 세종시 아파트를 견인할 수 있는 요인이라는 것이다.
또 줄어드는 하락 폭과 대통령선거와 지방선거 등도 부동산 시장에 순풍이 될 것으로 보인다는 게 전문가의 분석이다.
정재호 목원대 부동산금융보험융합학과 교수는 “세종시 아파트 매매가격의 추이를 보면 비수기인 12월 중순경부터 하락 폭이 조금씩 축소돼 반등이 시작되는 것 아닌가 하는 생각도 든다”며 “대선과 지방선거가 끝나고 행정수도가 완성되어 가면서 중장기적으로는 좋아질 것으로 본다”고 전망했다.
정재호 교수는 이어 “세종시는 정부 정책에 따라 민감하게 가격변동이 이뤄지는 지역으로 대선 결과에 따라 어떤 변동성을 지켜봐야 한다”고 덧붙였다.
한국부동산원에서 4일 발표한 전국주택가격동향에 따르면 17개 시도 중 7개 광역시도가 마이너스를 기록했다.
김학렬 경제인플루언서는 ‘땅집고’ 유튜브채널에서 “세종시는 2020년 당시 도시 인프라가 갖춰지며 주변 지역에서 실수요자가 몰려 수요가 폭발해 가격폭등으로 이어졌다”며 “지난해는 급등에 따른 조정기를 거쳤다면 올해부터는 입주 물량은 부족하고 일자리 등을 이유로 이주하려는 수요는 늘어 하락세는 멈출 것으로 본다”고 전망하기도 했다.
이렇게 하락과 반등의 예측이 엇갈림 속에 현장에서는 급매물을 구입하거나 분양에 집중하는 게 위험을 최소화할 수 있는 길이라고 전문가들은 조언을 했다.
세종시에서 오랫동안 공인중개사와 부동산컨설팅을 해 온 한 전문가는 “세종시는 국가계획에 따라 지어지는 도시로 부족한 인프라는 2030년까지 갖춰져 주거환경은 전국 최고”라며 “규제수준도 높아 다주택자가 버티기에는 한계가 있다”고 말했다.
그는 “신혼부부특공이나 생애최초특공 대상자라면 좀 전략적으로 분양을 노려봐도 좋지만 특공대상자가 아니라면 다주택자가 내놓는 급매물을 생각하는 것도 내집 마련의 기회가 될 것”이라고 조언했다.
아파트가 주거공간이라는 본래의 목적보다 투자 수단이라는 재테크 용으로 비중이 커지면서 다양한 변수가 숨어있는 세종시 아파트의 경우 구입하기 전 철저하고 면밀한 분석이 요구되고 있다.
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대선 이후 세종시 부동산 시장 전망
대통령 선거가 20여일 앞으로 다가왔다. 공식적인 선거운동기간이 시작되어 길거리에는 현수막이 걸리고, 곳곳에서 유세차를 볼 수 있다. 2022년은 3월의 대통령 선거가 마무리 되면 곧 이어 6월에 지방자치단체장 선거가 있는 해이기도 하다. 2020년 급등세와 2021년 급락세를 번갈아 경험했던 세종시 부동산 시장에는 어떤 영향이 있을까?
2021년 부동산 시장은 서울을 비롯한 전국의 대세 상승추세에도 불구하고 세종시는 유일하게 약세장을 보였다. 2020년의 전국 상승률 1위가 무색하게 작년 하반기부터 시작된 하락세는 올해 초에도 이어지고 있는 양상이다. 이유는 몇 가지를 꼽을 수 있다. 재작년의 과도한 상승폭에 대한 피로감, 2-4생활권 나성동과 4-2생활권 집현동의 대규모 입주물량, 부동산 관련 세금 증가와 대출 규제 및 이자 상승 등이 복합적으로 작용된 결과다.
그러나 올해 두 번의 선거철을 맞이하여 분위기는 바뀔 수 있을 것으로 보인다. 세종시는 태생 자체부터가 정치적인 도시이기 때문에 선거에 영향을 받을 수밖에 없다. 여야의 대선후보들은 공통적으로 청와대 제2집무실 공약을 내세우고 있고, 미디어 단지 조성으로 언론사들의 이전 유도, 법원 설치 등도 약속하고 있다. 또한, 지방선거가 다가오면 전국의 모든 지역과 마찬가지로 세종시에도 무수한 공약들이 쏟아질 것이다.
이와 더불어 2022년과 2023년은 세종시의 신규입주물량이 급감하는 시기이다. 올해는 임대물량을 제외한 아파트 입주물량이 1,958세대로 최근 3년간의 연평균 입주물량과 비교해 봐도 현저하게 낮은 숫자이다. 게다가 내년의 입주물량은 458가구에 불과하다. 올해의 신규분양물량도 임대물량을 제외하면 매우 적은 편이다. 도시형 생활주택을 제외한 아파트 분양예정숫자는 2,321세대이나, 5-1생활권의 분양예정물량은 2023년으로 연기될 가능성이 높다. 결국 2022년 세종시 아파트 분양물량은 1,157세대에 그쳐 공급이 제한적일 전망이다.
모든 도시가 그렇지만 공급물량이 적어지면 매매가격의 상승압력이 높아지기 마련이다. 게다가 올해 8월은 임대차보호법 시행 2년차가 도래하는 시기이기 때문에 전세가격도 상승할 가능성이 높다.
항간에는 금리 상승에 따라 대출이자의 부담의 여파로 부동산 가격에 타격을 줄 것이라는 우려도 많다. 그러나 금리를 올린다는 것은 경기회복의 가능성을 염두해 둔 것이며, 원자재나 식품 등 거의 모든 분야에 인플레가 발생하는 상황에서 현물자산인 부동산의 가격만 내려갈 가능성은 희박하다. 물론 대출이자를 감당 못하는 물량도 일부 있겠으나, 그것이 대세에 영향을 미치지는 않을 것이다.
올해 세종시에는 굵직한 변화들도 있다. 세종테크밸리에 기업들의 입주가 이어지고, 하반기에는 8차 토지공급도 예정되어 있다. 8월에는 정부세종청사 중앙동이 완공되면서 입주 기관들의 재배치가 이뤄지며 국립박물관단지 내의 어린이박물관은 12월 준공절차를 마치고 개관을 준비한다. 또한 국회 세종의사당 건립에 맞춰 교통망 계획도 대폭 수정될 예정이다.
최근의 세종시 아파트 매매시장의 거래량은 적은 편으로 시세보다 낮은 급매물건들만 간간히 거래되고 있다. 아직까지는 대통령 선거 결과에 따른 부동산 정책 변화를 우려하며 시장 참여자들이 숨죽이고 있는 상태이지만 결과를 떠나서 앞으로의 정치적 호재와 내년까지의 공급물량, 현재 물가상승추세 등의 상황을 고려했을 때 올해 세종시의 부동산 시장은 긍정적인 변화가 있을 것으로 예상한다.
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