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양도소득 추계결정에 의한 양도차
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양도차익
양도소득세과세대상자산의 양도로 인하여 발생한 이익으로 서 양도소득세의 과세표준계산의 단계에서 산출되는 금액이다. 개인의 양도차익계산은 실 지거래가액에 의한 …
Source: txsi.hometax.go.kr
Date Published: 2/1/2022
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양도소득세 – 나무위키:대문
토지나 건물 등 부동산을 양도하여 얻은 양도차익이 대표적인 과세의 대상이다. 그 외에도 부동산을 취득할 수 있는 환매권 등의 권리, 등기된 부동산 …
Source: namu.wiki
Date Published: 7/23/2022
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[단독] 집값 올라 양도차익 15억 넘으면…세금 크게 늘어난다
5억원 이하 양도차익은 주택 보유 기간별 감면이 기존과 동일하게 40%가 적용돼 거주 기간별 감면율 최대 40%를 합쳐 현재와 마찬가지로 최대 80%를 감면 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 6/5/2021
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양도소득세, 어떻게 계산하나? [1] – 소셜포커스(SocialFocus)
양도가액에서 취득가액과 필요경비 빼면 양도차익 양도차익에서 장기보유특별공제하면 양도소득 취득가액 불분명하면 시가 및 환산취득가액 등 적용
Source: www.socialfocus.co.kr
Date Published: 10/8/2022
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양도소득세 계산기 – 부동산계산기.com
양도소득세 계산. 주소 복사. 설명; 고급 계산; 개정법 적용. 주택·아파트, 분양권, 조합원 입주권, 토지 등 부동산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로, …
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 1/19/2022
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양도소득세등부과처분취소 – 국가법령정보센터
【판결요지】. 가. 자산을 양도한 경우 양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 …
Source: www.law.go.kr
Date Published: 2/20/2021
View: 6520
상장주식 양도차익 과세에 대한 문제점 – 한국학술지인용색인
양도소득 과세대상에 포함되는 주식 중 주권상장법인 주식의 경우 주식을 양도하는 자가 대주주에 해당하는지 아닌지가 주식 양도차익 과세 여부에 결정적인 영향을 …
Source: www.kci.go.kr
Date Published: 7/24/2022
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제178조의5 (국외자산 양도차익의 외화환산) > 법령 > 법령조문 …
제178조의5(국외자산 양도차익의 외화환산). ① 법 제118조의4제2항의 규정에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 …
Source: glaw.scourt.go.kr
Date Published: 2/7/2021
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주제에 대한 기사 평가 양도 차익
- Author: 박문각 공인중개사
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- Date Published: 2021. 10. 23.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=Vj-izRpzqT8
해설 내용
“양도소득세과세대상자산의 양도로 인하여 발생한 이익으로 서 양도소득세의 과세표준계산의 단계에서 산출되는 금액이다. 개인의 양도차익계산은 실 지거래가액에 의한 경우에는 양도가액에서 ① 당해 자산의 취득가액, ② 설비비와 개량비, ③ 자본적지출액, ④ 양도비용 등 필요경비를 공제하여 계산하고 기준시가에 의한 경우에는 양도당시의 기준시가에서 취득당시의 기준시가 및 필요경비개산공제액을 차감하여 계산한 다. 양도소득세 계산시 양도차익에서 다시 장기보유특별공제액을 공제한 금액이 양도소득금 액이 되며, 당해 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 함으로써 양도소득세과세표준이 산 출된다. [참조조문]소법 92·100”
[단독] 집값 올라 양도차익 15억 넘으면…세금 크게 늘어난다
◆ 與 양도세 개편안 ◆더불어민주당이 주택 매각 차익에 대한 양도소득세 장기보유 혜택을 최대 30%포인트(양도차익 15억원 이상) 축소하기로 한 것은 양도세 대상 완화에 대한 당 안팎의 ‘부자 감세’ 비판이 부담스러웠기 때문이다.여당에서는 장기보유 혜택이 가장 많이 깎이는 구간을 당초 양도차익 20억원 이상으로 검토했지만 15억원 이상으로 가닥을 잡았다.이는 법 개정 이후 신규 취득하는 주택에만 해당되는 규정이다. 앞으로는 주택 보유 기간이 아무리 길어도 양도차익이 크다면 세금 부담이 커질 수밖에 없다는 얘기다.유동수 의원이 발의할 예정인 민주당 소득세법 개정안에 따르면 앞으로 양도차익에 대한 장기특별공제는 차익 규모에 따라 세분화되고, 보유 기간에 따른 감면 혜택은 현행 최대 40%에서 10%로 축소된다.현행법상 주택 매도자는 차익 규모와 무관하게 보유 기간과 실거주 기간이 10년 이상이면 최대 80%까지 양도세를 감면받을 수 있다. 최대 10년까지 보유 기간 1년당 연 4%로 최대 40%, 실거주 1년당 연 4% 감면으로 최대 40%를 적용받기 때문이다. 그러나 개정안이 적용되면 실거주 감면은 유지하되, 보유 기간별 감면은 차익 규모에 따라 차등화된다.5억원 이하 양도차익은 주택 보유 기간별 감면이 기존과 동일하게 40%가 적용돼 거주 기간별 감면율 최대 40%를 합쳐 현재와 마찬가지로 최대 80%를 감면받을 수 있다. 반면 양도차익이 5억원을 초과하는 경우 5억원 초과~10억원 이하는 보유 기간별 연 3%씩 최대 30%가 적용된다. 예를 들어 해당 주택을 10년 보유하고 10년 거주했다면 최대 거주 기간별 감면율 최대 40%를 합쳐 최대 70% 양도세를 감면받을 수 있는 셈이다.10억원 초과~15억원 이하는 보유 기간별 공제율이 6~20%가 적용된다. 10년 보유하고 10년 거주했을 경우 감면율은 거주 기간별 감면율을 합쳐 최대 60%가 된다. 15억원을 초과할 경우 보유 기간·거주 기간이 10년을 넘어도 최대 50%(거주 기간 40%+보유 기간 10%)를 넘지 못한다. 보유 기간에 따른 공제율이 3~10%에 불과하기 때문이다. 여당 개편안은 법 시행 이후 신규로 취득하는 주택에만 해당된다. 오래전 집값이 지금보다 싸던 시절에 서울 강남이나 목동, 여의도 등에서 아파트를 분양받거나 구입해 20~30년간 살고 있는 현재 주택 소유자들은 공제율 축소 영향이 없다는 얘기다.고종완 한국자산관리연구원장은 “현재 주택 소유자들에게도 동일하게 적용도 가능할 텐데 신규 취득분에만 적용하기로 한 것은 은퇴 후 소득이 없는 장기 거주자들의 반발이 커질 것을 우려한 것으로 보인다”며 “앞으로는 아무리 길게 주택을 보유해도 세금 부담이 줄지 않을 것이라는 시그널을 시장에 전한 것”이라고 말했다.여당이 장기보유공제율 축소를 밀어붙이는 것은 비과세 기준 인상(9억원→12억원)에 따른 ‘부자 감세’ 비판을 무마하려는 의도로 풀이된다. 민주당이 지난 6월 부동산세제 금융공급 개편안을 발표한 다음 날부터 당 안팎에서 “부자 감세”라는 비판이 나왔기 때문이다.당초 당에서는 기존에 비해 최대 30%포인트 공제율 축소가 적용되는 양도차익 기준을 20억원 이상 양도차익으로 설정하려 했으나 ‘부자 감세’ 논란이 커지자 당초 검토안에 비해 대폭 적용 기준을 강화한 15억원 이상 양도차익으로 기준을 강화한 것이다. 20억원 이상 양도차익을 기준으로 설정하면 이를 적용받는 납세자가 많지 않아 여전히 ‘부자 감세’라는 논리에 직면하게 되기 때문이다.[이지용 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
양도소득세, 어떻게 계산하나? [1]
양도가액에서 취득가액과 필요경비 빼면 양도차익
양도차익에서 장기보유특별공제하면 양도소득
취득가액 불분명하면 시가 및 환산취득가액 등 적용
중개수수료, 가치증대를 위한 수리비 등 비용 해당
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ⑭
양도소득세, 어떻게 계산하나? [1]
국세 업무에 오랫동안 종사하다 보니 지인들로부터 이런 질문을 많이 받는다.
“집을 ○억에 팔려고 하는데 양도세가 얼마나 나와요?”
양도소득세를 묻는 질문인데, 양도소득세는 말 그대로 양도소득에 대하여 매기는 세금이다. 손해를 보고 팔았거나 남는 소득이 없으면 당연히 세금도 없다. 양도소득을 계산하기 위해서는 양도가액은 물론, 취득가액 및 그에 부수되는 비용도 알아야 한다.
양도소득세 과세대상은 부동산 뿐만 아니라, 지난 11월 26자 본지 “양도소득세, 어떤 세금인가?”에서 설명한 바와 같이 매우 다양하다. 그러나 여기에서는 제한된 지면에서 이해를 돕기 위해 부동산 관련 양도소득세를 중심으로 계산 과정을 설명한다.
재산이 유상으로 타인에게 이전되는 것을 양도라고 하고, 양도소득세 자산을 양도하고 양도한 달의 말일부터 2개월 내에 신고를 하게 되므로 양도가액을 적용하는 것은 어렵지 않다.
그러나 취득가액은 어떻게 취득하였는지, 언제 취득하였는지에 따라 여러 가지 변수가 있다. 물론 몇 년 전에 돈을 주고 산 것이라면 계약서에 의하거나 등기된 가액이 있을 것이므로 그 금액을 적용하면 된다. 그런데 상속 또는 증여를 받았다거나, 토지를 사서 건물을 직접 지었다거나, 또는 취득한 지 수십 년이 지나서 증빙서류를 분실한 경우도 있을 것이다.
먼저 상속이나 증여받은 재산은 취득가액을 어떻게 계산할까?
이때는 상속이나 증여받은 당시의 시가를 취득가액으로 한다. 당해 재산을 상속이나 증여받을 때 상속세나 증여세가 신고되었다면 그 과세된 시가를 취득가액으로 하면 된다. 그러나 상속세 과세미달 등으로 과세되지 않은 경우도 매우 많다.
그런 경우에는 법령에서 규정한 시가를 적용해야 하는데, 그 시가를 산정하는 일은 간단하지 않다. 그 부동산에 대한 평가기준일인 상속·증여일 전후 6개월 내(증여는 전 6개월 내, 후 3개월 내) 매매사례가액이 있으면 그 가액을 1차적인 시가로 본다. 꼭 당해 부동산에 대한 매매사례가액이 아니더라도 그 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일·유사한 다른 재산이 있으면 그 재산의 매매사례가를 적용해도 된다.
양도한 부동산이 세대수가 많은 아파트이고, 취득일이 2006년도 이후라면 국토교통부의 실거래가 공개시스템의 도움을 받으면 유사한 재산에 대한 매매사례가를 찾을 수도 있다.
그러나 매매사례가 없고, 상속 당시에 2개 이상의 감정기관이 감정한 가액이 있으면 그 감정가액의 평균액을 시가로 본다.
매매사례가액도 없고, 감정가액도 없는 경우에는 기준시가(토지의 경우에는 개별공시지가, 건물의 경우에는 별도로 규정하는 방법에 의한 금액)를 적용할 수 밖에 없다. 그 기준시가가 실제의 시가에 비해서 낮다면 취득가액이 낮아지고 양도차익이 많아져서 세부담이 실제보다 가중될 수 있다.
상속·증여의 경우가 아니면서, 취득이 오래되었거나 그 외의 사유로 인해 취득가액이 확인되지 않는 경우도 있을 게다. 이런 경우에는 환산취득가액에 의하여 계산한다. 환산취득가액이란 실제 양도가액에 대하여 취득시 기준시가와 양도시의 기준시가의 변동비율을 곱하여 취득가액을 환산하는 방식이다.
환산취득가액도 매매사례가액이나 감정가액 등이 없는 경우에 순차적으로 적용한다.
양도소득세를 계산할 때는 취득가액 이외에도 취득 및 유지하면서 투입된 비용을 공제받을 수 있다.
취득할 때 쓴 비용으로는 취득세와 등기비용, 중개수수료 등을 들 수 있다. 그리고 당해 부동산을 취득하면서 법적 분쟁이 발생하여 소송비용이나 화해비용 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 비용이 있으면 이 금액도 공제를 받을 수 있다.
부동산을 취득한 후에 보유하면서 수리를 하는 경우가 있을 것이다. 수리비라고 하여 모두 공제되는 것은 아니지만 자본적 지출에 해당하는 금액은 인정된다. 자본적 지출이란 수익적 지출에 대응하는 말로 당해 재산의 가치를 증대시키거나 내용연수가 연장되도록 하는데 지출하는 비용을 말한다.
여기에는 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위하여 지출하는 비용, 상하수도 배관공사, 난방설비의 설치 및 교체비용, 샷시 설치 및 베란다를 방이나 거실의 일부로 확장하는 공사비 등이 포함된다.
양도자산의 필요경비로는 취득 및 수리에 관련된 비용 뿐만 아니라 양도비용도 포함된다. 양도할 때 중개수수료가 지급되었다면 공제대상이다.
그러나 비용으로 인정되지 않는 경우도 많다.
벽지나 장판을 교체하였다든지, 지저분해서 도색작업을 했다든지, 충분히 쓸 수 있는 씽크대가 마음에 들지 않아 취향에 따라 교체했다는지 하는 비용은 자본적 지출에 해당하지 않는다.
부동산을 취득하면서 금융기관에 대출을 받아 매달 이자를 갚았다면 어떻게 될까? 이러한 비용도 공제되지 않는다.
부동산 취득시 취득비용이나 수리비 등은 공제대상이 되더라도 취득가액을 실지거래 가액으로 계산을 하는 경우에 한하여 공제를 해주는 것이다. 취득가액을 실지거래 가액을 하지 않고, 매매실례가격이나 감정가액, 또는 환산취득가액, 기준시가 등으로 계산하는 경우에는 실제 필요경비에 대한 증빙서류가 있어도 공제되지 않는다. 이런 경우에는 “개산공제”라고 하여 취득시 고시된 기준시가에 대하여 3%(미등기는 0.3%)를 일괄하여 공제한다. 이 개산공제를 적용할 때 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권에 대해서는 7%(미등기 1%), 부동산을 취득할 권리에 대해서는 1%를 공제한다.
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 금액을 양도차익이라고 한다. 여기에서 3년 이상 보유한 부동산에 대해서는 양도차익에 대해 보유기간별로 일정한 비율을 곱하여 산출한 장기보유특별공제액을 차감하면 양도소득금액이 된다.
장기보유특별공제라 하여 3년 이상 보유한 부동산에 대하여 모두 적용되는 것은 아니다. 미등기 전매, 국외자산, 조정대상지역 내 2주택 이상자, 고가로 인하여 과세되는 1세대1주택 중 2년 이상 거주요건 미충족 등의 경우에는 적용되지 않는다.
그 외 구체적인 사항은 다음 편에 설명하기로 하고 여기에서는 생략한다.
양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼고 나면 양도소득금액이 되며, 여기에서 연간 250만원을 기본적으로 공제하면 과세표준이 된다. 그리고 여기에 세율을 적용하면 산출세액이 된다.
양도한 자산별 세율 및 세액산출 과정 등에 대해서도 나중에 설명할 예정이다.
양도소득세 계산의 구조
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상장주식 양도차익 과세에 대한 문제점
양도소득 과세대상에 포함되는 주식 중 주권상장법인 주식의 경우 주식을 양도하는 자가 대주주에 해당하는지 아닌지가 주식 양도차익 과세 여부에 결정적인 영향을미친다. 주권상장법인의 대주주에 해당하기 위해서는 소유주식의 비율 요건 또는 시가총액 요건을 충족하여야 하는데, 현행 소득세법상 그 요건을 판단함에 있어서 본인뿐만 아니라 기타주주의 주식 소유분을 합하여 판단한다. 기타주주의 범위는 본인과본인의 특수관계인이 최대주주인지 여부에 따라서 달라진다. 현행 세법상 특수관계인과 기타주주의 범위는 지나치게 넓게 규정되어 있다. 납세자는 본인의 주식 양도차익이 과세되는지 여부를 판단하기 위하여 본인뿐만 아니라 기타주주에 대한 주식소유정보를 확인하여야 한다. 하지만 타인의 주식소유 정보는 개인정보로서 현실적으로획득하기가 매우 어려울 뿐만 아니라 세법상 개인정보의 보호 문제가 야기될 수 있다. 타인의 주식소유 정보를 정확하게 파악하기 어려운 문제 때문에 납세자는 주식을취득하거나 양도하려는 시점에 자신의 세부담을 예측할 수 없고, 이에 따라 투자이익최대화 관점에서 합리적인 의사결정을 하기 힘들다. 납세자가 본인 이외의 주식소유정보를 파악하지 못하여 양도소득세 신고·납부의무를 인지하지 못한 경우 세법상 가산세가 부과되고, 미납일수가 지연될수록 납부지연가산세 금액은 더욱 크게 증가하므로 납세자의 재산권을 침해할 가능성이 있다. 따라서 상장주식 양도차익의 전면적인과세에 대한 예비적 단계로서 대주주의 기준요건을 점차적으로 낮추기 보다는, 주식의 양도시점의 납세자 개인별 소유 주식을 기준으로 과세여부를 판단하고 그 기준요건을 점진적으로 낮추어 가는 것이 보다 바람직하다고 생각한다.
In the case of listed stocks among the stocks that are subject to capital gains tax, the most decisive factor for taxation is whether the person of stock transfer is a majority shareholder or not. In order to be a majority shareholder of a listed company, one should meet the requirements for the ratio of the owned stocks or the requirements for the value of market capitalization. When determining the requirements under the current income tax law, the stock ownership of not only the person but also other shareholders are judged together. The scope of other shareholders is based on whether the person and related parties are the largest shareholders or not. Under the current tax law, the scope of related parties and other shareholders is too broad. The taxpayer must check the stock ownership of not only oneself but also that of other shareholders to identify whether his or her capital gains from stock transfer are subject to taxation. However, it is very difficult to obtain other people’s stock ownership information as it is personal data. Moreover, there could be a privacy protection issue under the tax laws. Due to the difficulties of obtaining accurate stock ownership data of others, it is not easy for taxpayers to predict their own tax burden at the time of acquisition or stock transfer, and they cannot make reasonable decisions for maximizing investment profits. If a taxpayer failed to fulfill his or her tax obligation of reporting the capital gains from stock transfer because of not being aware of the stock ownership of others, penalties will be imposed under the tax law. In addition, the amount of penalties on unpaid tax will increase in accordance with the number of overdue days, thus raising the possibility of the violation of taxpayer’s property rights. Therefore, instead of gradually easing the requirements for majority shareholders as a preliminary step for the full taxation of capital gains from listed stock transfer, it is more desirable to set the standard of taxation based on the stocks owned by each taxpayer at the time of stock transfer, and gradually lower the standard.
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